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大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ

大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐあれこれ

 

 

 


建物の減価償却期間が終了して、

 

減価償却費を計上できなくなった場合には、


利益が増えて税金が多く発生しますので、

 

キャッシュフローが苦しくなります。

 

 

デッドクロスは、ローンの返済が進み、

 

経費にならない元金返済が多くなる一方で、


建物の減価償却が少なくなる、

 

その魔のクロス時期を境に起こりやすくなります。

 

 

つまり、不動産投資では、借入金利子と、

 

減価償却費が計上できなくなると、税金が多くかかってくるために、


キャッシュフローがマイナスになることを警戒する必要があります。

 

 

 

なので、ローンを組んで大規模リノベーションをして、

 

もう一度、減価償却費とローンの利子を計上することで、

 

税金を抑える効果があるのです。

 

 

修繕の内容によって一括で経費計上できる場合と、

 

資本的支出である 固定資産として計上しておき 

 

以降、耐用年数期間で減価償却費として経費に 


計上していく場合があります。

 



デッドクロスを防ぐ意味で、

 

ローンを組んで大規模修繕をすることで、

 

減価償却費を稼ぐという方法が得策ですね。

 

 

これは全く新しい物件を購入することと同じ効果があって、

 

入居者対策にもなるのですね。

 




キャッシュフローを減らさずに減価償却費と支払利子を増やす方法として、

 

リフォームローンを利用して、大規模修繕をすることが効果があるのです。


 

資本的支出とは、固定資産の機能、価値の向上という、


耐用年数の延長をもたらすような支出を言い、


税務上は、固定資産を購入したような扱いになります。

 


そして、減価償却を通じて耐用年数の間に、


必要経費として按分計上することになります。

 

 

基本的には、元の状態に戻すのが修繕で、


価値を高めるのが資本的支出ですが、


明確な区別はなかなか難しいものがあります。

 

 

修繕費と資本的支出を区分する一定の基準が設けられています。

 

資本的支出は、


修繕費のために要した費用が60万円以上のもの


3年を超える周期で行われる修繕


元の固定資産の建築価格の10%以上の修繕となります。

 


大規模修繕をして建物に付加価値をつけたり、外壁塗装、


間取り変更などのリノベーションは、入居者を募集する際に、


有利になるため、一石二鳥の効果がありますね。








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