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積算価格と物件の個別性について
積算価格と物件の個別性についてあれこれ

 

土地の市場価格は、現在の土地のマーケット価格でありますが、


路線価というのは、税金の算定の根拠にするために国が決めた価格で、


市場価格とは別物です。

 


積算価格の計算では、相続税路線価を使いますが、


これは、現在の土地の相場価格を反映していないわけです。

 


不動産の積算価格は、いたって数値的に求めます。

 


積算価格の実際の計算は、土地は路線価、


建物は新築価格に減価修正して、


現在価値を求めるというものですから、


個別性や、管理状態まで価値に反映されません。


 

物件を売却する場合でも、


内装設備を豪華にしたからといっても、


売却価格に反映されませんし、


賃貸にする場合でも、必ずしも賃料と連動せずに、


家賃に反映されないことが起こります。


 

和室を洋室にしたり、2DKの間取りを、


1LDKにリフォームしたり、


トイレ・バス一体ものだった物件を、


セパレートの別々のトイレ・バスにして、


さらにウオシュレットをつけたりといった、


コストをかけてリフォームしても、


実際に賃料が上げられるかどうかというと、


必ずしも投下したリフォーム代金に見合うような、


賃料の相場以上の値上げは、


期待できなくなっています。


 

そういう意味では、あくまでも相場家賃で、


勝負することになります。


 

積算価値は指値の根拠として使うには非常に優れていますが、


家賃算定とは別物で、あくまでも積算価値を求める目的は、


金融機関の担保価値の算定のためのものです。



なので、物件の個別性は積算価格とは別で、


入居者を、決めるためには、


物件のリフォームなど個別性によって、


違ってきますし、設備投資やリフォームなどの要因が、


重要になってきます。





積算価格と物件の個別性について

積算価格で融資を引くのは危険

なぜ金融機関は積算価格を出すの(担保査定)に相続税路線価を使うのか


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