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なぜ金融機関は担保査定に相続税路線価を使うのか
なぜ金融機関は担保査定に相続税路線価を使うのかかあれこれ



土地の価格は、一物四価といわれ、


実勢価格と公示価格と相続税路線価と、


固定資産税路線価の4つがあります。

 


金融機関は土地を評価をする場合、


相続税路線価を採用しています。

 


金融機関が、融資評価に相続税路線価を採用する理由は、


相続税路線価は、日本全国のほとんどの土地について、


調べることができるからです。

 


実勢価格は、相場価格のことです。

 


相場価格は、不動産屋さんに行って調べなければ、


その地域の相場をつかむことが難しいですし、


誰でも調べられるわけではありません。


 

相場をつかむためには、過去の取引事例から、


現在時点までの取引事例の価格を比較して、


現在の価格を出さなければなりませんので、


数値で表すには、非常に手間がかかります

 


また、公示価格は、国土交通省が発表する毎年1月1日時点の、


全国の主要なポイントの土地の価格です。

 

公示価格は、全国で発表されますが、


この地価公示を実際に調査して鑑定評価を行っている人が、


不動産鑑定士になります。




不動産鑑定士の作成した価格ということで、


非常に信頼性の高いものですが、この鑑定の土地は、


エリアごとの代表的な地点だけの価格ですので、


検討している不動産が、必ずしも地価公示の地点と、


合致するわけではないことです。


 

どこの土地についても、公示価格があるわけではなく、


あくまでも、エリアの代表的なポイントを選定しているだけであって、


一つ一つ、個別に明示されているわけではありません。

 


なので、実勢価格や公示価格を調べるためには、


別途に不動産鑑定評価書が必要になります。

 


不動産鑑定評価書の作成には、


時間も費用も掛かるため、実用的ではありません。

 


なので金融機関は、土地の担保評価に、


路線価を採用して、実勢価格や公示価格は採用していないわけです。




しかし、個別の不動産の価格を具体的に知りたい人の場合には、


不動産鑑定評価書は参考になります。


 

路線価は、路線という名の通り、


道路に面した土地の価格のことです。

 


路線価は、相続税や固定資産税の税金の算定基準となる土地の、


単価を表しています。


その基準は公示価格を基準に、相続税路線価の場合だと、


公示価格のおおむね8割程度ですし、固定資産税路線価は、


公示価格の7割程度という水準になっています。


 

金融機関が融資の担保評価に、


相続税路線価を採用する理由は、


簡潔に、一個一個の土地について、すべてを、


すぐに調べることができるためです。


 

なので、金融機関は不動産の担保価値の査定で、


路線価を採用しているわけです。





路線価は、インターネットで調べることは簡単にできますし、


必ず対象地が出てきますので、非常にわかりやすいですし、


周辺の価格も合わせて知ることができるので非常に有用なのです。






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