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買付証明書の流れ(買付証明書は時間をかけてよく吟味して書く)

買付証明書の流れ(買付証明書は時間をかけてよく吟味して書く)について詳しく

 



買付証明書は、買主の購入の意思表示を示した書面で、


売主へ提出するものですが、


収益物件の場合、この買付証明書を出した時点で、


売主に対して購入の意思表示をしたということになります。

 

 

買主候補が、複数いるような人気のある物件の場合は、原則的に、


買付証明書を先に出した人が、一番目の交渉の権利を得られます。

 


しかし一番になったからといって、


必ず物件を購入できるとは限りません。

 

というのも、融資がつかず流れることがあるからです。




なので、ローン特約付きの買い付け証明は、

 

あまり意味がありません。




買い付けを入れるということは、この買主については、


購入の自信があって、買い付けを出しますということですので、


もし、その買主がローンで流れたとしたら、


売主に対して、業者の面目も落ちます。



少し前はそもそも、ローン特約を入れた買い付け自体は、


不利な買い付けで、業者間では、通常は、

 

ローン特約など入れないことが多かったのです。




契約優先原則の下では、ローン特約が付いていない買い付けは、

 

非常に有利で、場合によっては、繰り上がって、

 

一番手になる可能性もあります。




融資がつかず流れると、売主としては、次の買主候補と改めて、


交渉しなければならず、手間がかかりますので、


確実に買える買主と契約したがります。

 


現在は、買付証明書を出した順番ではなく、確実に買えるお客さんや、


ローン特約のないお客さん、銀行融資の承認が下りたお客さんが、


優先されるようになりました。

 

 

もっとも、買付証明書は、あくまで購入の意思表示の書面であって、


売買契約書のように、法的拘束力はありませんので、


購入しなかったとしても、ペナルティはありません。

 

ただし、一旦購入の意思表示をしたにもかかわらず、


直前になって取りやめたりすると、


ローン特約で融資が下りなかった場合は別ですが、

 

購入希望者は、不動産会社への評判を下げることになります。




もっとも避けなければならないのは、


ローンの承認が下りたにも関わらず、購入撤回することです、




銀行としても、手間暇かけて、稟議書を上げて、


融資の承諾をしたのに、融資のOKが出たにも関わらず、


物件の購入を取りやめれば、銀行としても骨折り損になって、


今後、融資を受ける場合には、取引に影響が出ます。


 

買付証明書について説明しますと、

 

まず、買付証明書は買主が仲介業者に提出します。

 

仲介業者といっても、売主と買主が、


同じ仲介業者なら問題はありませんが、


売主側と買主側が違う仲介業者なら、


買主側の仲介業者から、売主側の仲介会社にわたって、


最終的に売主へ届けられますが、場合によっては、


買主が出した買付証明書が、売主に届けられないことがあります。

 


というのは、仲介業者が売主に渡す買付証明書を、

選別しているからです。



つまり、実際の業者の買い付け証明は、売主に渡すときは、


個人の与信を見ながら、何日間か貯めておいて、


確実に変える人を選んで売主に持っていくことが多いのです。

 

 

不動産売買の場合、売主と買主が直接に売買することは、

ほとんどありません。

 

ほとんどの不動産取引は仲介会社が入っています。

 

仲介会社には2通りあって、売主側の仲介会社を物元(ぶつもと)業者と、


買主側の仲介会社である客付け業者と、この2社が、


売主・買主の双方の間に入っているケースが一般的です。

 


そして、買い付け証明書は、最終的に売り主に渡されますが、


場合によっては、売主まで、渡らないということがよくあります。

 

物元の仲介会社が買付証明書を吟味して、安すぎる買い付け証明書は、


売主に、渡さないことがあるからです。

 

 

物元の仲介会社は売主から直接物件売却を、


依頼されている仲介会社です。

 

なので売主の状況とか、売りたい価格など売主の細かい事情を、


売主から聞いているわけです。

 

そこで、売主の最低売却額というのを把握していますので、


売主の最低売却額よりも、安すぎる指値の買付証明書は、


売主に持っていかないものです。

 

もっとも、売主にはこれ以上安くできないという最低売却額が、

 

ありますし、すぐに売れるのなら、最低売却額以上であれば、


売値より多少は、値引きしてもいいと思っているかもしれません。

 


しかし、そこをはるかに超えた安すぎる指値の買付証明書を、


売主が見てしまうと、物件を売ることをやめてしまう可能性があるからです。

 


そうなると物元の仲介会社は仲介の手間だけ取られ、


仲介手数料が得られませんので。

 

それならば、安すぎる指値の買付証明者は最初から売り主へ持っていかない方が、


物元の仲介会社にとっては、メリットがあるということになるわけです。

 


それ以外に、

 

買主側の客付け会社の方でも買付証明書を選別していますので、
 

買付証明者を売主へ渡されないケースもあります。

 

客付けの仲介会社としては、売買契約が成立しないと、


仲介手数料が入ってきませんので、


物元の仲介会社に買付証明書を持っていく場合は、


自分の紹介するお客さんは、必ず買うことのできるお客さんを、


持っていきたいものです。

 

なので、現金を多く入れるお客さんや、


すでに融資の承諾を得ているお客さんを紹介すると、


その客付け業者の面目が保てますので、

 

歓迎されるのです。

 

 

根拠のない安すぎる指値の買付証明書を、


そのまま、物元業者に渡してしまうと、その物元業者が


他にも物件情報を持っている業者であれば、


今後、物件を紹介してもらえなくなるのを恐れるからです。

 


客付業者としては、物件情報を得られないというのは、


仕事が入ってこないのと同じことになります。

 

なので、あまりにも厳しい指値をするような業者は、


そもそも受け付けたくありません。



なので、より高い価格で、買付をしてくれる買主の、買付証明書を、


持っていくわけです。

 

売主と買主が、同一仲介業者(両手取引)である場合、


つまり、売主と買主の間に1社しか仲介会社が入らない場合も、

 

同じことです。

 

 

ただ、両手取引の場合、仲介手数料が売主と買主の両方から入りますし、


売主の個別の情報が得られやすいので、指値の交渉がしやすくなります。



どちらにしても、大切なのは、

 

業者との良好なコミュニケーションが大事です。





買付証明書はよく吟味して書くことが重要で、


買い付け希望額の根拠を書いた手紙を添えると有効ですね。









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