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売主の債務を引き継いで買う
売主の債務を引き継いで買うについて詳しく



不動産取引には、


売り主の個別の事情があります。


そこで、売却理由と、売値の根拠を調べることが重要になります。



今日はそのことについて詳しく

 

売値の根拠は、売り主がこれ以下の金額では、


売らないという売り主の最低売却金額を基準にして、


それにいくらか上乗せして決められます。



まぁ、これはどこでも大差がないと思います。

 

なので、売主の最低売却希望額が売値の根拠になります。



指値の金額の決め方は積算価格と、収益還元価値を比較して、


どちらか低い価格を指値の金額とするのが一般的ですが、


収益物件の場合、売主は金融機関から借り入れをして、


物件を購入している場合が多いので、


最低売却希望額はローンの残債額となります。

 


ちなみに、返済が進んで、残債が大幅に減っている場合でも、


かなり、まだ残債が残っている場合があります。


 

特に、バブル時代の高値つかみの物件の場合、


かなり相場よりも、高めに購入していますので、


債務の残っている割合が多いです。

 

この残債額が、結果的に市場価格を上回っている場合がよくあります。



いくら積算価値が高く、収益還元価値も高い人気物件であっても、


ローンの残債以下で購入することは難しいはずです。



それ以下だと、抵当権を設定している債権者の許可も、


得られないはずです。





なので指値をする場合は、売主の残債がいくらあるか、


特に平成初期に建築されたバブル期の物件については、


高値で取引されたため、よく調べる必要があります。


 


もっとも、不動産登記簿を見れば、借入金融機関もわかり、


借り入れ当初の借入金等も表示されていますので、


そこから推測してどのくらいの残債が残っているのかを、


チェックすることができます。



残債が多く残っている場合は、残債以上では買うことは不可能でしょう。

 

なので、残債額が、市場価格を上回っている場合には、


売り主の債務を引き継げば、買えるようになりますね。




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