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買付証明書と指値、売主が買付証明書を妥当と認める時(売主に納得して売却に応じてもらうには)

売主に出す買付証明書の指値を妥当と認めてもらうには、売主に納得して売却に応じてもらう必要があるについてあれこれ

 

 


融資を受けて次々に不動産を購入していくためには、


融資審査に通りやすい物件を選ぶことが大事になってきます。

 

 

同時に、自己資金をあまり使わなくて済むように、


フルローンで融資が受けられるようにしたいものです。

 


指値をして売買価格自体が安くなれば、

 

銀行の融資審査にも通りやすくなり、


しいては、フルローンで融資を受けられることにつながり、


自己資金をあまり、使わなくて不動産を買えるようになってきます。

 

 

そのためには、売り主に納得してもらって、


指値に応じてもらう必要があります。

 

売買価格が割安な物件を購入するには、


価格自体が安いものを選ぶことも大事ですが、


売値が高いものに対して、より安い価格を提示して買うこと、


つまり大きな指値をして買うことができるかがカギになってきます。

 

 

不動産を購入するのに、いくら購入の実績があっても、


特別に割安な情報がどんどん入ってくるというわけではありませんし、


一般に業者間で公開されていたり、


収益物件の検索サイトにアップされた物件を、


自分で探して買うという点では、


初心者も経験者も、物件選びの段階ではほとんど同じはずです。

 

 

割安な物件情報がいち早く入ってくれば良いと思われますが、


そういう物件は、ライバルも多いですし、


買付申込をしてから売買契約を結ぶまでがたいへんで、

 

買えるかどうかわかりません。

 

 

なので、あまり競争がないところで勝負する方が、

 

より確実に物件を取得できると思えるのです。

 

 

売主はこれ以上安くなれば、売りたくないという金額がありますし、


最終売却価格にいくらか利益をのせて、

 

売値を算定しており、売値で売却することを前提に、

 

売却活動を行っています。

 

 

なので、基本的に購入予定者からの指値というのは、


売主にとって、そうそう許容できるものではありません。

 

 

安すぎる指値は面白くありませんし、むしろ不愉快に感じるものです。

 



しかし、売主が購入予定者からの指値に納得できるものであれば、


指値が通り安くなります。

 


それは、指値の根拠が明確で、売主が買主の考えに共感できる場合です。

 

 

不動産の指値は、不動産業界の慣習が強く働いたり、


スピード勝負というところがありますので、


具体的な根拠を示さず、とりあえず金額を書いて出す買主が多いため、


売主からすれば納得感のない指値になってしまうのです。

 

 

なので、そういった条件の中でも、

 

きちっと指値の根拠を示せる買主というのは、


そんなに多くはなく、

 

売主にとっても非常に心が動かせるものであれば、

 

指値が通りやすくなります。

 

 

指値が通るかどうかは、このような理由のため、


この金額になりますと根拠を示して提示すること、


そして、その内容が、売主に共感してもらえるかです。

 

売主に納得してもらう指値とは、


とりあえずこの金額でとか、経験からとかでなく、


きちんと理由付けが必要です。

 

 

そのために、積算価格と収益価格などを駆使して、


それも不動産のプロや、専門家レベルの考え方で、


指値の根拠を出して、納得してもらって、


売主の信頼感を勝ち取る必要があります。




不動産取引は相対取引で、

 

一般の売買と違って、


非常に金額の大きい売買になるため、


売主が買主を信頼できるかどうかが、


重要になってきます。

 


そのための買主の重要な要素として外せないのは、いかに、


買主が、売主に共感させる買付証明書を出せるかということになります。

 

 

売主に、自分の考えを述べられる機会もそうそう多くありません。

 


その中で、買付申込書の提出の時はチャンスですね。

 


ここに全精力を注ぐのがいいのです。

 


積算価格と収益価格との根拠を示して、説明することはもとより、


さらに、手付金を多く入れたり、ローン特約なしにしたり、


瑕疵担保責任なしにしたりして売主の心に訴えたり、

 

さらに、売り主に手紙を添えて、


自分はこれほど、この物件を大切に思っているので、


売主様が大切にしてこられたこの物件を引き継いで、


賃貸経営をしていきたいので、ぜひ譲ってくださいということを、


文章に添えて信頼を勝ち取るようにすればいいと思います。

 

 

理由をきちっと説明して、納得してもらい、


この買主だったら売ってもよいと、

 

売主に思ってもらうことがカギになります。

 

 

そうなれば、一見して通りそうもない大幅な指値であっても、


高い確率で成功させることが可能になってくると思います。

 

 

ほとんどの人が納得できるような買付証明書を出さないので、

 

出せば効果があるのです。





不動産投資は株式投資やFXなどのように、


価格だけを優先して売買が決まるわけがないところに、


醍醐味があるわけです。




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