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不動産投資は、長期的視点で考える
不動産投資は、長期的視点で考えるあれこれ



賃貸経営で、長い間キャッシュフローを得るためには、


ある前提条件が必要です。

 

それは建物の質になります。


 

一般常識からいえば、同じ構造であれば、中古物件は築年数分、


早く寿命が尽きることになります。



不動産投資は、株やFX投資と違って、


どちらかといえばビジネスです。



完全に経営です。


賃貸事業です。


あえて言えば、物件を購入するときと、


売却するときが、投資と言えるでしょうか。



なので、今、目の前のお金を作ることも大事ですが、


長期的視点に立って、安定収入を得ることが目的です。


 

したがって、多少古くても、躯体部分がしっかりしている物件を選び、


大規模修繕と、小規模修繕を繰り返しながら大切に運営し、


自分がリタイアする時期になっても、


価値が落ちず働き続けてくれる物件に、


自分で造り替えていくことが重要でありますね。

 


また築古で残りの耐用年数を望めない物件でも、


その土地自身に大きな利用価値がある場合は、


当初の家賃収入は、土地の取得コストを回収するためのものと割り切り、


一定のコストを回収した段階で、既存建物を取り壊して売却したり、


新たに賃貸物件を建て、長期ローンを組んで、


運用していくこともできるのです。


 

なので、戦略を組み立てて、それに合致するならば、


残存耐用年数が短い物件でも、安定収入の可能性が望めると思えば、


果敢に挑戦してもいいのです。

 


避けなければなりませんのは、今は高利回りですけど、


将来の展望が見えないという物件では、長期的に安定収入を、


得ることはできません。

 


不動産投資は短期間で、利益が出たりキャッシュフローが出たりしません。



最初は持ち出しばかりで、赤字になることも実際にあります。



そこをどう過ごすかです。



不動産投資は、すぐには結果は出ません。



継続することが大事です。



リフォームをして入居者から家賃をいただく、


そして、いただいた家賃で、またリフォームをして、


建物を良質に保つ、その繰り返しです。

 


言い換えれば、入居者に気持ち良く住んでもらい、


物件にはいつまでも、現役で働いてもらうためにリニューアルする、


そこから長期にキャッシュフローを得ていく。


というのが基本です。


 

目先のキャッシュを得るためでなく、


長期に安定して家賃をいただくために、


リフォームをしていく、


いわゆる事業だと割り切ることが大切です。


 

不動産投資は、キャッシュフローに注目が集まりますが、


キャッシュフローは、ただ単にお金が回っているかどうかを、


表しているだけです。




 キャッシュフローが大きいからといって、


利益も大きいとは限らないです。




 毎月キャッシュフローが貯まっていくことはそう快ですが、


それと同じだけ、利益が出ているのかはチェックする必要はあります。



 

銀行の融資担当者は、融資審査の際に、


投資家の買おうとしている不動産から、


いくらのキャッシュフローが生み出すかを計算します。


キャッシュフローが大きく望める物件は融資も引きやすいです。



と言っても、キャッシュフローももちろん大事ですが、


利益も大事です。


 

不動産投資は目先のキャッシュフローよりも、


長期に渡り運用していきますので、その真価を発揮できるのは、


自分が定年になって働けないようになっても、


物件に働いてもらうことが大事です。



利回りだけにとらわれずに、自分の人生にどうやって、


かかわってくれるのかを考える必要があります。






おざなりのリフォームや、雑なリフォームでは入居者は決まらない

不動産投資は、貸家の数を増やすことが目的ではない


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