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全て失うかもしれない(レバレッジとリスク)
全て失うかもしれない(レバレッジとリスク)あれこれ


 

レバレッジを最大限に効かせて、投資用不動産を購入することは、


非常に大きなリスクを背負うことを、覚悟しなければなりません。


 

利回りの高いRC物件を全額ローンによって購入する場合を想定してみます。

 


全額ローンで借りることができれば、


誰でもたやすく不動産投資ができるように思われます。

 

しかし、実際には厳しいハードルがあります。

 

価格5000万円の一棟RCマンションの標準的な投資物件があり、

 

その表面利回りが10%とします。

 

この物件を30年の長期のローンを組んで、


購入した場合どうなるでしょうか。

 


4%の金利で30年借りた場合、


元利均等払いによる毎月の返済額は、約24万円になります。

 

表面利回り10%ということは、


年間の手取り賃料収入は、500万円になり、


ひと月あたり42万円になります。

 

ここから月々のローン支払い24万円を差し引くと、


ひと月18万円が手元に残ることになります。

 

 

なんと、全額ローンで5000万円の物件を購入しても、

 

返済を差し引いて、月々18万円が入ってきます。

 


さらに同じような物件を、5棟購入できれば、


表面上は毎月90万円のキャッシュが生まれることになります。

 

そして、


総投資額は5000万円×5棟ですので2億5000万円となります。

 

 

この投資家は、こう言うでしょう。


私は、資産2億5000万円の不動産を持っており、


毎月の家賃収入は210万円(42万円×5)になりますと。


 

もしも、彼を雑誌で見かければ、皆さんはすごい人がいるな、


自分にもできるかもしれないと思うかもしれません。

 

もし知り合いに、こんな人を見かけたら、


やったな、良かったなと、


羨望のまなざしで見ます。

 

しかし、本人は陰で泣いているかもしれません。

 


このお金は、あくまで入ってくるお金であって、


出ていくお金ではありません。

 

借りたローンを、毎月返済しなければなりませんので、


この投資家の実際の手元に残るお金は、210万円ではなく、


90万円でしかならないのです。

 

90万円でも手元に、残るのであれば、


もともと、何ら自分の資金を使っていないわけですので、


大変すばらしいことではないかと思われるかもしれません。

 


しかしこの不動産投資は、


非常に大きなリスクを抱えているのです。

 

 

先ず第一のリスク、ここには諸経費が含まれていません。

 

先ず、エレベーターの補修費がかかります。

 

年間60万円前後(月5万円)の メンテナンス費用(フルメンテナンス)が、


一棟あたりにかかってくるのです。

 

5棟ですので、25万円の収入が減ります。

 

さらに、固定資産税は最低でも年間家賃の1か月分はかかってきます。

 

なので最低限210万円は見ておかなければなりません。

 

1か月あたり18万円は消えていきます。

 


このほかに、不動産管理会社への管理委託料


(家賃の3〜5%)負担で約6万円もあります。

 

なので、すべてを差し引けば、


90万−24万円−25万円−18万円−6万円=17万円にしかなりません。


この17万円の中から修繕費を積み立てたり、


所得税、住民税を払っていかなければならないわけです。




まあ、諸経費はこれだけでありません。



賃貸経営には様々な経費がかかりますが、

さすがに購入初年度は諸費用が大きくかかりますので、


赤字になるかもしれません。



しかし2年目からは黒字になってきます。




黒字になれば、利益に比例して、所得税、住民税、


事業税などの税金が、大きくかかっています。



個人事業なら、この他、年金負担、健康保険料の負担が大きいのです。



法人なら、当然、法人税や法人住民税などが大きくかかってきます。





しかし、この例は、満室で見ていますので、


1室でも空室があると、その分の家賃が減っていきます。

 


第二のリスクは、借入金利の上昇リスクがあります。

 


投資物件を買うに当たって利用できるローンは、


基本的に変動金利になりますね。



住宅ローンのフラット35のように、


長期の固定金利で借りることはできません。


 

よって、金利が上昇すれば、返済額が増えますので、


手取りが少なくなる可能性があるわけです。



次に、家賃の下落と、空室リスクも見ておかなければなりません。

 

月々の家賃収入42万円は、この先30年にわたって家賃が下がることなく、


空室がないことを前提にシュミレーションしています。

 

はたして、人口が減少していく日本において、


この前提は成り立つでしょうか。

 

建物が年々老朽化し、毎年劣化していく前提において、


長期にわたり、同額の家賃を設定することはできません。

 


さらに、全額ローンといっても、手付金、仲介手数料や印紙代、


不動産取得税などの、購入諸経費は額が大きくなりますが、


これは、自己資金で払う必要があります。




全て失うかもしれませんので、他に仕事をして収入の道を、


増やしたり、別の収入源を確保する必要があるのですね。






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