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どのように物件を評価する
どのように物件を評価するについてあれこれ




収益不動産を取得して何に一番気を付けるかというと、


キャッシュフローです。


 

即ち、税引後のキャッシュフローです。



特に不動産投資の初期の段階では、物件の利回りや、


融資の付きやすさに目がいきがちですが、


キャッシュフローが回らなくなったときにどうするかを、


考えておく必要があります。



特にキャッシュフローには税金が密接に関係してきます。



税金まで見て収益物件を購入する投資家は決して多くありません。




毎年一定の時期に 不動産投資計画書を作成して、


チェックして行くのがいいです。


 

危機を事前に察知しリスク回避を図っていくことが大事です。



日本は総合課税制度をとっています。



これは、給与所得と不動産所得の両方合算して、


税率をかけて行きますので、


当然サラリーマンの所得が多い人と少ない人とは


同じ物件を購入しても所得税が違うわけです。


 

従って当然税引き後のキャッシュフローも違ってきます。



だから物件を購入する時は、


給与所得との兼ね合いを見ておく必要があります。



 

最初はできるだけ多くの物件を見て 


目を養うのも重要ですが、やみくもに見ているだけでは


時間のロスになってきます。



ですから一定の基準を設けて当てはまる物件だけを、


見に行くべきですね。



収支は良くても、アパートローン対象外の物件もあります。



アパートローンは住居系の融資だけで、


それ以外、例えば、


事務所物件や店舗物件は対象外になります。



外観からはマンションのように見えても、


登記上は事務所 店舗になっている物件もあります。



住居利用が可能でも登記簿の中身で、


融資対象外になる物件もありますので注意がいります。



特に違法建築には注意する必要があります。



見た目の収支が良いのは現状だけで、


数年後にはそれは望めないという物件もあります。



売却するために作られた収支合わせの物件もあります。

 


収益物件購入には、出口を意識した計画が必要です。



出口では、売却価格は借入残高よりも多いだけでなく 


物件譲渡にかかる所得税、住民税が支払える状況になるように、


いつも意識して所有することが大事になります。



大家さんが納める税金は所得税だけでなく、


住民税もあります。



住民税の把握は結構忘れることがあるので、


これもみておかなくてはなりません。



ちなみに市町村に収める、住民税は、利益の額に対して、


一律10%ピンハネされます。








 


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