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不動産の本当の価値

不動産の本当の価値について



 

 

不動産の価値と、不動産の投資利回りは密接な関係にあります。

 


不動産の投資の利回りは、人に貸すことによって得られる収益です。

 

 

どんなに良い土地や、価値のある土地であっても、

 

その上にある建物によって、その不動産としての価値は、


低くなっったり、高くなったりします。

 


賃料を得ることによって、土地の持つ価値を、


引き出すことができるのが不動産の特徴です。

 


土地は、利用することによって、


収益が生まれるという側面があります。

 

 

そして、土地の利回りを判断する評価法が、


収益還元法と呼ばれるものです。

 


しかし、


建物は減価しますので、どんなに立派な建物であっても、


いずれ、経年とともに劣化して、なくなってしまいます。

 


ところが、土地はなくなりません。

 

 

なので、不動産を選ぶ場合は、

 

建物ではなく土地だといえます。

 

 

 


不動産を見るときに、土地ではなく、その上に建つ、


建物で判断すると、間違いを起こしてしまいます。

 

 

なので、建物の価値で選んでしまった不動産を、

 

何年後かに見ると、なんでこんな物件を買ってしまったのだろうと、

 

いうことになってしまうのですね。

 


極端に言えば、素晴らしい立地であるのにもかかわらず、

 

この不動産は、築古だから買いませんとか、


立地がよくないのに、建物が立派だとか、


設備が素晴らしいといったことに目がくらんで、


どうしても、この物件を買いたいという人。

 

 

 


しかし、土地の価値は、下がることもあるかもしれませんが、


固定資産税評価額や、路線価以下には、なりにくいですし、


もっとも、存在そのものがなくなることはありません。

 


逆に、土地には、担保価値が上がったり、


含み益が生まれることもあります。

 

 

土地の持っている本当の価値が、


建物によって見えにくくしているのも事実です。

 

 

重要なことは、その土地の上に、


どんな建物を建てると土地の価値を引き出せるか、


建物がすでに建っている場合は、


その建物で最大の利益を上げるには、


どうすればいいかを考えることだと思います。

 


なので、建物に対するメンテナンスを、しっかり行うことは、


建物の価値を上げて、土地の価値も引き出すことができると思います。

 

 

同じ築年数の建物でも、メンテナンスの違いによって、


全然、別物に見えるときがあります。

 


建物は20年も経つと、大規模な修繕が必要となります。

 

 

メンテナンスを定期的に行っていくことで、


建物の寿命はいくらせも伸ばせますよね。

 

 


収益の最大化と、費用の適切なコントロールを通じて、


土地の持つ価値を最大限に引き出すことができるのが、

 

不動産投資となるのでしょうね。

 

 

 

新築マンションや新築アパートは当初の5年間の資産下落が激しく、


その後、値下がりが緩やかになり落ち着いてきます。

 

 

 

当初10年ほどの間は、実質的には、物件から上がる収益は、

 

この値下がり率によって吸収されます。

 

 

 

なので中古物件を購入する場合は、


10年以上経過した物件を、購入した方が投資効率が良く、


特に土地価格よりも建物価値中心の物件は、


建物が、どんどん経年劣化します。

 

 

 


なので、中古物件を購入する場合、


耐用年数の到来していない物件や、


中途半端に新しい物件では、


値段も下がりきっていなくて割高な物件が多く


効率的ではありません。

 

 

築年数が新しいと工事が楽で、リフォーム代も少なくて済むと


思う人がいるかもしれません。

 

 

しかし、内装設備は使えないところが少しづつでてきて、


手間がかかってきます。

 

 

それならば、あえて築浅でなく、20年以上の物件を安く購入して、


その後大規模修繕をしてしまう位の方が、気持ちよく住んでもらえ、


苦情も少なくなり、長い目で見て効率がいいのではありませんか。

 

 

 

土地価格は、下がる可能性がありますが、上がることもあり、


建物のように、なくなることはありません。

 

 

建物価格は経年により必ず下がり、最終的にはゼロになります。

 

 

投資の世界では、価格が下がることが明らかな物件は、


それ以上の配当が期待できない限り、


損をするということになります。

 

 

 

日本の不動産業界では、鉄筋コンクリートマンションは、


建築後47年で、価値がゼロと評価されますので、


築後20年の物件を買って、残りの27年で減価償却計算すると、


それから毎年3.7%(27分の1)ずつ物件価格が、


下落していく計算になります。

 

 

 

表面利回り10%のマンションは営業諸経費を差し引いた、


純利回りは8%程度になるのが一般的です。

 

 

さらにその利回りは満室想定であり、


空室を考慮すると6〜7%にしかなりません。

 

 

 

将来の大規模修繕費用を考慮すると、

 

利回りはそれ以下になります。

 

 

 

そこから支払利息(例えば金利2%)を引くと、

 

利益率が毎年3.7%を下回ってしまいます。

 

 

 

投資用物件の金利は変動金利がほとんどですので、

 


もし金利が上げれば、さらに利回りは下がってしまいます。

 

 

 

そこに建物減価分を考慮すると、


ほとんど儲からないということになりかねません。

 

 

 

なので、建物価格中心よりも、


土地価格を重視した投資が大事になります。

 

 

 

不動産投資は資産価値の下落を、


収益から差し引いて考える必要がありますね。

 

 

積算価格が高い物件は融資が付きやすいですが、


居住用物件で収益性が高く、積算が高い物件は、


数が少なく、なかなか買うことができません。

 

積算価値が高いに越したことはありませんが、


積算価格が高いということのデメリットは、


固定資産税が高くなることです。

 

 

固定資産税というのは、管理費のように、


入居率に応じて変動するものではなく、


一律にかかる固定費ですので、


空室率が上がって家賃収入が入らなくなれば、


家賃に占める固定資産税の比率が高くなります。

 


居住物件であっても、積算価格の優秀な物件は、


土地の価値にあった家賃設定をしますので、


利回りを維持するために、賃料が高くなりがちですね。

 

 

土地値が高いとかえって利回りが低くなる傾向があります。

 

 

そもそも、積算価値が高くていいのは銀行であって、


賃貸経営には土地値が高いのはあまり重要ではないといえるのです。

 

 


銀行はこのような積算価格の高い物件は、大家の返済が滞ったら


物件を売却し、融資回収できるのでまだいいですが、しかし、

 
銀行には都合がいい物件でも、決して投資家には都合がいいとは


限りません。

 

 

積算評価の高いRCマンションは、建物比率が高くなりますので、


リフォーム費用や、修繕費などの維持費が高くなりがちで、


あまり儲からなくなってきます。

 

 

もっとも、建物比率が高いと、


減価償却費を大きくとることができるため、


減価償却費は、実際にキャッシュアウトしない経費で、


節税にメリットがありますが、


将来、減価償却費が計上できなくなると、


デッドクロスの心配があります。

 

 

 


その他、将来売却を考えている人は、


減価償却を大きく取れるということは、


固定資産の帳簿価格の減りも大きいため、


売却するときには、売却額と帳簿価格との差が大きくなって、


その点、売却益が出やすく、


譲渡税が大きくなってくるというデメリットもあります。

 

 


積算価格とは土地は路線価で評価し、


建物は新築時の価格から、


減価償却費を引いた価格になります。

 

 


路線価の高い物件は担保価値があるため、


銀行融資も付きやすいとなります。

 

 

 


金融機関が融資審査の際に積算価格を出しますが、


その際、土地の評価の参考にするのが相続税路線価です。

 

 

 

というのも、公示価格や実勢価格は、

 

全国どこでも評価できるのではなく、


限られた基準点しか評価されていませんし、


実勢価格(市場価格)は常に変動しますので、


融資の審査の際に正しく把握することが難しいからです。

 

 

 

しかし、住宅地に適していなくても、


広い通りに面しているからと、


高い路線価がついていることもありますね。

 

 


でも土地そのものは、お金を産まないので、


積算価格が低くても、収益性のある物件の方が、


キャッシュフローを生むためには優れています。

 

 

 

さらに、売りに出しても人気のない土地に、


つまり、実勢価格が低い土地でも、


路線価が高いということで、


融資がついてしまうことがよくあります。

 

 

 

融資が付くからと言って、


この先長く賃貸経営できるいう保証はどこにもなく、


収益物件として適しているとは限りません。

 

 

やはり不動産の価格で重要なのは、


実勢価格(市場価格)になってきます。

 


したがって、不動産の本当の価値は、


実勢価格だといってもよいかもしれません。

 

 


積算価格が高い物件というのは、


本来の物件の価値よりも、


国が定めた価値のほうが高いということですので、


固定資産税や都市計画税、不動産取得税にしろ、


物件の価値よりも割高に課税されます。

 


RC物件が人気なのは必ずしも儲かるからではありません。

 

 

積算評価が高いため、銀行融資が長期で組めるということが、


人気の理由としては大きいのだと思います。

 

 

 


数字には反映されないその土地がもつ本当の価値を見極める力も、

 

投資家には必要になってきますね。
 

 


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