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空室の多い物件を購入するには(指値の出し方と、融資の受け方)
空室の多い物件を購入するには(指値の出し方と、融資の受け方)
不動産賃貸業の実績ができてくれば、任意売却物件を狙う
不動産賃貸業の実績作り(実績があれば融資が引きやすくなる)

空室の多い物件を購入するには(指値と融資)あれこれ


 

空室が多い物件を購入する場合は、融資の問題がついて回ります。

空室物件をアパートローンを使って融資を引くことは、

なかなか大変だと思います。

と言いますのは、銀行は未来でなく、現実を重視しますので、


空室が多い物件であっても、アパートローンの返済原資の対象となるのは、


現実の実質利回りから見た、キャッシュフローになりますので、


物件から実際に上がってくる家賃収入からでは、

返済できないという現実では、とうてい、

アパートローンは使えないと思います。

 


こういった場合、自己資金を多く入れる必要があります。


空室の多い物件は、賃貸事業の実績を積んでから、


挑戦する方が、融資を受けやすいです。

というのは、金融機関によっては、他の収入から、


返済できれば、融資してもらえる場合もあります。

経験を積んで実績ができて、結果が伴って来ますと、

プロとしてみてもらえます。

その買主の選んだ物件なら、大丈夫だろうと、金融機関が判断します。

結果、融資がおりやすい。

その前に検討すべきことがあります。

一般的に、現状のままでは、空室が埋められないわけですので


自分が買って、リニューアルすれば、


入居率が上がるかどうかを検証します。

今の家賃や空室率は、売主さんが経営した結果ですので、


自分とでは、やり方も技量も違いがあります。

なので、もしその物件を買っても、改善余地があるなら、


購入の検討に入ります。

最終的に、周辺のライバル物件と比較して、


競争に勝てるかですので、周辺の賃貸条件を調べます。

自分が買っても、今の売り主と同じ結果になるだろうと、


判断しますと絶対買いませんし、


売主さんより、上手に経営する自信があるのなら買ってもいいのです。

買の検討に入る前に、指値を出す必要があります。

 

空室が多い物件の指値はどうするか。

 

空室の多い物件に、指値を入れるときは、


空室が多くなればなるほど、わからなくなります。

現状の賃料収入に基づくと、収益価値はかなり低くなりますので。

結局、買主としては、空室の多い収益物件は、

相場家賃に基づいてた収益還元法で、指値を出す形となります。


現状の家賃にもとづいた価値で指値をしたいのですが、


売り主としては、現状の稼働というのは、


あまり重要だとは考えていません。

なので、結果として指値が通りにくい。

空室が多い物件の指値の決め方は、不動産仲介会社にヒアリングして


物件周辺の賃料相場を確認します。


もちろん1社だけでなく、数社にヒアリングして平均を求めます。


数社から聞けば、より客観的な市場賃料を把握できるはずです。

現状の賃料が相場よりも、高いということが原因で空室が多いのならば、


相場賃料に戻した場合に、いくらになるか計算してみる。

いくら、リニューアルして手間をかけても、


相場とかけ離れては、借主は現れませんからです。

それと同時に積算価格も出してみましょう。

空室が多い原因が家賃が高いということでなく、

他に原因がある場合は、


もちろん、その原因を突き止める必要があります。

その場合でも最終的には、相場賃料をベースとした、


収益価値を求めて、相場家賃に引き直した場合に入居率(収入)が、


どれくらいアップするかを考慮して、


その金額と、積算価格のどちらか低い方の価格で、

指値するとよいでしょう。


つまり、たとえ、現状稼働率が50%であっても、


空室部分の収入は全く見ないのではなく、


空室部分も含めて、市場賃料で貸せばいくらになるかです。

要は、空室部分をその地域の相場賃料で、


貸すことを前提とした入居率の(満室想定家賃に、


その地域の標準的な稼働率をかけた)金額で、


市場賃料の収益価値を求める。

ここが大事です。

そして、


積算価格と比べて、どちらか低いほうに指値を入れるわけです。

そんなやり方で、指値は通るのか。

やってみなければわかりません。

この相場賃料の収益価値の考え方で提案すれば、


売り主からも、納得してもらえる確率が高くなるはずです。

もっとも、一棟まるまる全空室という物件もありますが、


指値の求め方は基本的に同じです。

相場賃料に引き戻して考えてみる。

積算価格を出す。

それを根拠に、どちらか低い方に指値を入れる。

そういうことになりますね。






 


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