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法人なら、修繕費を値引きして買える
法人なら、修繕費を値引きして買えるあれこれ

 


築古で、ボロボロの物件と聞くと、そんな手間と費用が、


かかりそうなマンションやアパートは、


普通は敬遠するでしょう。

 


しかし、こういう物件の方が、実は面白味があると思います。


 

ボロボロの物件を安く買って修繕し、


付加価値を付けて貸し出す。

 

といっても、アパートローンを使って、


ボロボロの中古物件を買うのは、なかなか大変です。

 


アパートローンの原則は、物件の融資期間は


法定耐用年数以内という銀行が多く、


残存耐用年数の少ない木造築古物件では、


短期の融資期間しか望めないため、


キャッシュフローが回らなくなります。


 

これが法人ですと、都銀からでも、地銀、信金からでも、


耐用年数超えの物件であっても、長期間のプロパーローンは組めます。

 


法人だと借りやすくなるのは、たとえ入居者が入らなくても、


他の既存物件のキャッシュフローから返済ができれば、


OKと評価されるからです。

 


この修繕費用の見積もりを指値交渉の材料として、


うまく活用することによって、希望金額まで、


値段を下げる交渉が可能になります。

 

個人が不動産屋さんに対して、修繕費がかかる分だけ、


値段を引いてもらえるように提案しても、


相手にしてもらえないと思います。

 

修繕費を引いた金額で購入したいといっても、


初めから修繕費を引いた値段になっているからとか、


中古物件は、瑕疵担保責任なしの、現状有姿で、


そもそも売値は、修繕費用を控除した後の金額と、


主張された場合は、修繕費を根拠に値引きを主張してもムリです。

 


これが、法人になれば修繕費を指値できます。

 

どうして個人では認められないものが、


法人だと認められやすくなるのでしょうか。

 


それは、不動産賃貸業を、それなりの規模で営み、


業績の良い法人は、不動産のプロとみなされ、


最初から修繕費を、引いた価格をつけているような物件でも、


法人は、安定しているし、


より客観的な判断だと見てもらえるからです。

 


マンションやアパートを購入する場合には、修繕が必要な箇所の、


修繕費用の見積もりを取り、


その金額を、指値の根拠とする方法がありますが、


これは、きちんと業者に見積もりを取っている場合には、


合理的根拠に基づいていると見られます。

 


しかし初心者や個人の方が修繕を根拠に、


指値をしても通らないものです。

 


また、見積もりを取るには、ある程度、時間や、


売主の協力も必要になるため、初心者や個人の方には、


すぐに使える方法とは限りません。

 

サラリーマンの副業や財テクと思われないようにするには、


法人化して事業を営むのが得策ですね。



 


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