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競売物件の融資を受ける

競売物件の銀行融資あれこれ

 

 


競売物件を落札したら、売却許可決定確定の日から、


約1か月後の指定期日までに、入札保証金以外の残金を、


払い込まなければなりません。

 

 

落札したのに、残金を払い込まなければ、


入札保証金は、没収されてしまいます。

 

 

競売の場合、金融期間のローンを利用するには、

 

審査が厳しく事前に内諾を得ていたとしても、

 

ぎりぎりになって金融機関から、

 

融資が否認される場合があります。

 

 

都市銀行のほとんどは、競売物件には消極的です。

 

相談に行っても無理でしょう。

 

 

地方銀行、信用金庫、信用組合の方が相談に、


乗ってくれるところもあるでしょうが、


競売は第三者占有物件であったり、

 

築年数が古すぎたり、

 

接道問題や未登記物件などがあったり、

 

融資不可になることが多いのです。

 

 

 

なので、そういう場合は、日本政策金融公庫を、


上手く使うことですね。

 

 

日本政策金融公庫で競売物件の融資を受けるには、


日本政策金融公庫の融資時の要件に、


投機的な事業は対象外とあります。

 

 

 

不動産投資は、事業として取得した物件を賃貸し、


家賃収入を得るのであれば融資は認められます。

 

 

普通の銀行から融資を受ける場合は、


金利2〜3%くらいが一般的な金利の水準です。

 

 

 

加えて、実際に銀行から融資を受けるためには、


保証会社などに、保証料を支払う必要があります。

 

 

 

融資を受ける場合は、これらの諸経費を、


1%程度見ておかなければなりません。

 

 

合計で3〜4%程度の資金の調達コストが、


必要になります。

 

 

 

日本政策金融公庫をお勧めするのは、


保証料などの諸経費はないため、


その分、資金調達コストは安くなります。

 


例えば、競売の物件を入札しようとしましょう。

 

 

 

競売で大変なのは、毎回入札に応募しても、


落札できるのはプロでも、1年に2〜3件くらいです。

 

 

 

つまり、入札に毎月、参加しても、

 

1年に10回近くは落札できないわけです。

 

 


自分が住んだり、買ってリフォームする場合は、


融資は下りやすく低い金利が適用されます。

 


もちろん、貸したりする場合には事業性融資になりますし、


銀行では、貸した後の管理もきちんとしますし、


1〜2回貸して終わりではなく、


長期的取引を期待して融資をするものです。

 

 

それでも、長期的な取引の中で、


競売審査も引き受けます。

 

 

 

さらに、競売の難しさは、実は物件購入後です。

 

 

競売は落札した後、


物件の明け渡しが問題になります。

 


購入者の費用と責任で、居住者に対して、


物件の明け渡しを求めなければなりません。

 

 

また物件に瑕疵(欠陥)があっても、


その責任は問えません。

 

 


さらに、競売で大変なことは、


自己資金を集めることです。

 

 


日本政策金融公庫で、競売物件の融資を受けるには、


条件があります。

 


先ずその前に、抵当のついていない物件を、


他に持っておく必要があります。

 

 

そして競売物件を購入した場合の融資について、


前もって日本政策金融公庫に出向き、


いろいろと相談しておきます。

 

 

 

まだ競売物件を買うか買わないかの未確定の段階でも、


とにかく日本公庫の窓口に行って、


こういう物件を取得したいのですが、


融資をしてもらえますかと、


相談しておくことです。

 

 

もちろん競売に入札しても、


落札できないケースは多いのですが、


そういう時はそういう旨を報告し、


次回またお願いすることを、


その都度、報告しなければなりません。

 


仮に競売物件が、


800万円の物件だったとしましょう。

 

 

 

その場合には日本政策金融公庫から、


自己資金で足りない分の融資を、


してもらうように交渉しておきます。

 

 

 

融資を受けるためには、物件の詳しい資料を持参して、


事前に許可を取っておくこと。

 

 

事業目的に使うこと。

 

 

担保となる資産が別にあること。

 


などの条件をクリアしなければなりません。

 

 

競売で大切なのは、


自己資金で購入する必要があることです。

 

 

 

そして、手持ちの物件を担保に出して、


融資の承認をとります。

 

 

繰り返しになりますが、


競売の際に日本政策金融公庫から融資を受ける場合は、


担保となる物件を差し出して、


競売物件用の融資を申し出ることです。

 


あらかじめ担保のついていない物件を他に持っているか、


あるいは、先に自己資金で該当の競売物件を取得した後から、


その物件の購入資金の融資をしてもらうと、


話にのってもらいやすいのです。

 

 

ですから、こういう競売物件を買いたいという話を、


あらかじめしておきます。

 

 

その場合の交渉の仕方は、既存の物件を担保に入れて、


自己資金だけでは、足りない分を借り入れるということです。

 

 

そのお金で、一旦落札物件を現金で払います。

 

 

 

そして、物件が自分の名義になった段階で、


それを抵当に入れ日本政策金融公庫から、


事業資金として借りるわけですね。

 

 


最近、私も地元での競売落札代金の融資を、


金融機関がすることを確認しています。

 

 

 

地銀や信金も審査を受け付けています。

 

 

賃貸事業者は事業性融資として、


繰り返し取引をすることを前提に、


競売の審査も引き受けます。

 

 

金融機関との取引実績があり、


事業実績があれば、大方の金融機関で


融資が受けられるようになっています。

 

 

しかし賃貸業を始めたばかりで、


そういう関係ができていません。

 


そんな方は、新生プロパティファイナンスなどの、


ノンバンクの不動産担保ローンがあるのです。

 

 

ノンバンクは、競売落札代金の融資をしてくれるので、


まずはそこで借りて、その後銀行や、


信金に乗り換えることをお勧めします。

 

 

競売は売却許可の確定より、


落札代金を支払うまでの期間が1か月と短いため、


普通の銀行などの金融機関では、


競売の資金調達までに時間が足りません。

 

 

ノンバンクの融資は普通の銀行に比べれば早く、


2〜3週間で稟議可決されます。

 

 

不動産競売にあたっては入札時に、


基準価格の20%となる保証金の支払義務が生じるため、


その分の資金を自分で用意できれば、


残りの資金についてはノンバンクの、


不動産担保ローンで競売落札資金を、


調達することで購入資金はほとんど可能になります。

 

 

そして、競売物件落札後、

 

より金利の低い銀行ローンに借り換えると、

 

低資金で良い競売落札物件を、

 

取得することができるわけです。

 

 

 

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