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アメリカ不動産投資
アメリカ不動産投資について


アメリカは、面積は日本の25倍の広さに、


総人口は3億1000万人余りが住んでいます。

 


日本の人口は、現在1億2779万9千人ですが、


最近は毎年減少しています。


 

アメリカの人口は、1990年の人口は、2億5000万人でしたが、


それから20年後の、2010年には3億1000万人と、


6000万人も増えています。


人口は、毎年増え続けています。


 

アメリカは世界で最も透明性が高く、


外国人に対する規制が低い国です。



さらに、アメリカは、中古物件の流通が盛んで、


新築の比率が低いという特徴があります。


 

この点は、毎年大量の供給を作り出し続ける日本と比べ、


アメリカは、あくまで実需としての住宅が、


着工されるマーケットです。




日本の不動産であれば、建物の価値は新築時が一番高く、


あとは築年数に比例して減価していきます。




そして、建物は耐用年数が過ぎれば、


価値がほとんどなくなるという構造です。

 


いわゆる、日本では一律、築年数で評価されます。




しかしアメリカでは、築年数は重視されず、


実際の使用に堪えうるという点が、もっとも重視されますね。


 

つまり、家の価値は年数で落ちないというのが、


大きく日本と異なります。

 

それゆえ、築数十年〜100年以上の物件あっても、修繕を重ねながら、


物件価値がゼロにはならずに、資産として高く評価される仕組みです。

 


ちなみに、アメリカの投資用物件の減価償却は、


日本と異なり、不動産の種類(RCも鉄骨も木造)に関係なく、


一般住宅での減価償却期間は、一律、27.5年となっています。


 

どんなに古い木造でも、減価償却期間が、


27.5年に設定されるのです。


 

国土の広い米国では、土地は一般的にあまり評価されません。


建物の評価が高く、土地の評価は低くなります。


なので減価償却を大きく取れるわけです。

 

日本であれば、賃貸によって得る収益と、


経年よる物件価値の減価との間で


綱引きが起こり、経年による価値の下落がピークに達し、


賃貸収入も落ちてきますと、建て替えに入りますが、


アメリカは、修繕をしながら、物件価値を維持し、


同時に賃貸収入も得るという賃貸構造になっています。


 


アメリカは、建物を資産として評価しますので、


家の価値が築年数で判断されません。



築50年以上の木造住宅でも、30年の融資が付きます。

 

また、70歳以上でも、30年ローンが組めますし、


連帯保証人や、団体信用生命保険が不要という特徴があります。


 

その分、大家さんにとって、有利な運用が可能となってきます。


 

アメリカは、不動産が大きく値上がりしていたのですが、


サブプライムや、リーマンショックで、経済不況になり、


現在は融資環境が悪く、値が下がっています。


 

今は、自己資金が3〜5割求められるなど、


融資自体は、難しくなっています。




アメリカでは、不動産市場が整備されていますので、


西部の銀行が、東部の物件の融資も可能となります。

 


海外で不動産を購入するには、円を現地通貨に換える必要があります。

 


また、インカムゲインにしろキャピタルゲインにしろ、

 

それを日本に持ってくる際も、現地通貨を円に換えなければなりません。


 

もっとも、その際、為替の変動を上手く利用できれば、


より大きな利益が得られます。




いくつかの銀行では、日本円ベースで借りて、


低金利で海外不動産投資ができる円ローンを提供しています。

 


今後、再び市場が回復してきますと、


不動産の流通も、飛躍的に高まると私は思います。








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