サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスするのか、(返済原資=税引き後利益+減価償却費)について | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスするのか、(返済原資=税引き後利益+減価償却費)について

不動産投資はキャッシュフローが大事か利益が大事か

赤字なら減価償却しなくていいのか(銀行が土地に融資しないわけ)
アパート経営税引後キャッシュフロー
実効税率について
減価償却終了した物件の融資期間
なぜ、キャッシュフローが赤字なのに課税されるのか
キャッシュフロー計算書の分かり易い作り方(帳簿上利益,キャッシュ利益)
融資期間はなぜ法定耐用年数以内か?
元金返済後の利益が重要
長期間で経費化するか、単年度償却か
借入金は節税にどう影響するか、キャッシュフローはどうなる
土地は経費にならない
不動産投資、税金について
お金の出費を伴わない節税

融資期間と同じ期間で減価償却を設定する(融資期間と減価償却期間を合わせる) 
確定申告と減価償却
勘定合って銭足らずとは、理論と実際が一致しないことです
賃貸業の基本は利益を上げて税金を払う
不動産投資、本当に残るお金はいくら?
不動産 確定申告の仕方
貸借対照表の書き方不動産所得用
減価償却費について
大家さんにお金が残らない本当の理由

大規模修繕をして耐用年数を伸ばす 
借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスする(加える)のか

なぜ元金の返済は経費にならないのか

未払金と未払費用について
キャッシュフローと利益の関係


借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスするのか、(返済原資=税引後利益+減価償却費)について詳しく

 

 

 

 


借入金の返済原資=税引き後利益+減価償却費となっています。

 


その前に、借入金の返済原資はどこから来るかです。

 


不動産賃貸業では、借入金の返済原資は家賃収入からです。

 

 

正しく言えば、借入金の返済原資は、


家賃収入から、経費を引いた残りの額(所得額)、

 

に減価償却費を足したものです。

 

 

 

なので、家賃収入がなければ、当然借入金の返済はできません。

 

 

で、返済原資(所得)にはなぜ、

 

減価償却費をプラスするのでしょうか?。

 


借入金を返済するお金は所得から行われます。

 

 

所得は、収入から経費を引いた金額ですが、

 

この経費の中には、減価償却費が含まれています。

 


つまり、この所得(利益)は、もともと減価償却費を、


引いた上で出た額(利益)ですよね。

 


キャッシュフロー計算は、損益計算と違って、

 

当然支払っていないものは引きません。

 

 

 

つまり、減価償却費は実際に支払いません、

 

支払いをともなわない経費です。

 

 

 

支払っていないのに、

 

支払ったと所得計算されてしまっているので、

 

キャッシュ計算で足す必要があるのです。

 

 

つまり、キャッシュフロー上(現金の増減計算)は、

 

お金が出ていかないこの減価償却分を、


引いてしまっているので、もう一度、

 

戻してあげる(足す)必要があるのです。


 

所得計算では減価償却は引かれた金額になっているが、


お金が出て行ってないので、実際のキャッシュは、

 

減価償却を引いてはいけないのです。



 

というわけで、返済原資は所得に、

 

減価償却費を加えた金額になるわけです。

 


実際には利益(所得)には、税金(所得税、

 

住民税、法人税等)がかかりますから、


返済原資の計算は、それらを引いた後の金額に、

 

減価償却費を足します。

 


返済原資=税引後利益+減価償却費

 


金融機関はこの方法で、不動産投資家の返済原資の額を、


計算して融資を出しているのですね。

 

 

厳密には、銀行借り入れの返済原資は、


税引後利益に減価償却と長期前払費用償却や、

 

繰延資産償却を合わせたものになります。

 

 

しかし、そこまで含めた計算は、

 

しないかもしれません。

 

 

 

長期前払費用償却や繰延資産償却も減価償却と同じで扱いで、

 

支払いを伴わない経費になってくるのです。

 

 

 

 

 

不動産投資は、返済原資=税引後利益+減価償却費が重視される。

 

 

現在、一棟売りアパート、マンションで、


利回り10%以上になる売価で、


一般公開され売り出される物件は少ないですが、


中には、利回り10%以上の物もあります。

 


銀行は積極的に不動産向け融資をしています。

 

 

あまりお金を持っていないサラリーマンでも、


サラリーマンの属性が優れていると、


必要資金全額の融資を受け、


自己資金なしで2、3億円するマンション一棟を、


買うことができたりします。

 

 

 

そのため、不動産投資ブームが起こり、


銀行の審査基準に合う一棟マンションが売り出されると、


首都圏に限らず、地方でも即日売れるという状況が続き、


価格が高騰しています。

 


基本的に不動産投資は、


自己資金なしで30年ローンを組み、


一棟マンション等を複数購入して投資額を大きくすることで、


家賃収入から返済額を引いた後のキャッシュフローが、

 

毎月銀行口座に残り、そこから経費を引いても、


給与収入以上のキャッシュフローが口座に残り、


それを蓄積して預金を増やすというものです。

 


家賃収入という不労所得により、


サラリーマンを辞めて悠々自適な生活を送れる。

 

 

そのような夢を見て手当たり次第に、


全国の収益不動産を買い集めようとしていた人が多いです。

 

 

そして、目標キャッシュフローを達成して、


サラリーマンを辞めた人が投資家の手本になったりします。

 

 

このような投資が可能になるには、


低金利が続き、満室か、


満室に近い入居率を持続する限り、


問題ありません。

 

 

 

返済後のキャッシュフローの過多は、


金利も大事ですが融資期間に左右されます。

 

 

融資を受けて規模拡大するには、


収益性と資産性を重視する必要があります。

 

 

収益性とは家賃収入÷購入価格です。


一般に、利回りが高いほど投資額に対する利益率が高くなります。

 

 

それを元に借入金の金利と返済期間が決められます。

 


しかし売却を前提にすると、物件の価値が下がれば、


たとえ無難にキャッシュフローが残ったとしても、


将来売却時に売却損が出れば、


蓄積したキャッシュフローが、


売却損の穴埋めに回ってしまう可能性があります。

 

 

 

同じ利回りの物件でも、

 

融資期間が20年よりも30年のほうが、


毎月の返済額が少なくなるので、

 

当然、返済後キャッシュフローは多く残ります。

 

 

それゆえ、利回り8%未満でも、


融資期間が長ければキャッシュフローが回り、


融資が付くのですが、しかし、


長期でローンを組めば、

 

余分な金利を払い続けることにつながりますので、

 

損益計算書の利払後の利益は減って、


儲からない投資になる可能性が高いです。

 


長期で組めば、収益性の低い物件であっても、


返済後キャッシュフローは多くなり、


お金は回ると思いますが、


問題は、将来金利が上がると、利益は減り、


返済後のキャッシュフローももちろん減ります。

 


もっとも、返済期間が短か過ぎると空室や、


修繕が生じた際に収支がマイナスになり易く、


それでは資金ショートしてしまいますので、


キャッシュフローがプラスであることは重要です。

 

 

 

ただ、融資期間が長いと金利を多く払うことになり、


その分利益が減ります。

 

 

融資を受けて規模拡大するためには、


返済後のキャッシュフローも大事ですが、


税引前利益の方を銀行はより重視されます。

 

 

 

営業利益マイナス支払利息が経常利益であり、


減価償却費が大きいと営業利益が減り、


当然、経常利益がわずかしか残りません。

 

 

銀行は税引後利益と積算価格を重視します。

 

 


元金返済は負債の減少ですから当然、純資産が増加します。

 

 

これは、銀行にお金を積み立てをしているのと同じことですから、


元金返済額が多いというのは、それに伴って支払利息が少なくなり、


経常利益が増えるのです。

 


不動産投資を事業と考えますと、


儲けすなわち経常利益が多いことが大事です。

 

 

減価償却費が無い土地は、税引後利益が、


そのまま返済原資になりますが、


建物は、減価償却費が返済原資にカウントされますが、

 

利益計算としてみた場合は損益計算書上でマイナスです。

 

 

 

 

減価償却費のかかる建物価格の高い物件よりも、


減価償却費のかからない土地の評価の高い物件を、


購入するほうが、融資を受け安いということになります。

 

 

 

返済期間を長くすると毎月の手残りが多くなります。

 


手残りが多いことと、利益が多いとは比例しません。

 

 

損益計算書の利払後の利益は減って、

 

儲からない投資になる可能性が高いです。

 

 

融資を受けるためには、元金返済する前の利益が、


いかに多いかが重要になってきます。

 


投資額に対する利益率が高いことが大事ですが、


不動産投資の出口は買ったものを売って初めて利益が確定します。

 

 

ですから、最終的に購入して賃貸に出して売却して、


ここまでのトータルで不動産投資の成否かを考える必要があります。

 

 

したがって、いくらで売却できるかをみる現在の時価も重要ですので、

 

常に時価換算をして、


リアルタイムで利益を把握することは大事なことです。

 


今は低金利ですから、経常利益や、


返済後キャッシュフローはプラスになりやすいですが、


いつ金利が上がるとも限りません。

 

 

 

ところで、一棟収益物件の売買価格は主として収益価格で決まります。

 

 

融資が付くからという理由で極限まで高騰した市場における収益価格は、


それ以上は上がりません。

 

 

 

特に、土地価値よりも建物価値中心の中古物件は、


建物がどんどん経年減価しますので、


積算価格が年々下がります。

 


元金返済により残債も減りますが積算価格も併せて下がります。

 


これではいつまで経っても残債が積算価格を上回り、

 

売るに売れません。

 

 

土地価格も変動し、上がることもあれば下がることもあります。

 


それに対し、建物価格は下がる一方で、経年により劣化し、


最終的にゼロになります。

 

 

つまり、価格が下がることが明らかなのです。

 


しかし、不動産投資ブームのときは、


価格が下がることが明らかな建物でも好んで買われます。

 

 

 

価格減少分を大きく上回る賃貸収益が得られれば、


トータルではプラスになりますが、実際どうでしょうか。

 

 

大事なことは、土地値以下で買わなければりません。

 


土地は価格変動しますが建物のように、

 

時間が経つごとに減価するものではありません。

 


土地値よりいかに安く買うか、

 

不動産投資はその点が大事だと思います。

 

 

したがって基本的な不動産投資法は、


返済後のキャッシュフローを重視する必要があります。

 

 

それと、資産価値や時価のことまで考える必要があります。

 

 

年間家賃収入2億円とか、返済後キャッシュフロー1億円とか、


そういう毎年のキャッシュフローを高める投資も大事ですが、

 

売却までの長期的なトータルでの利益を追求し、


そのために、市場価格よりも安く不動産を買い、


毎年の賃貸収益に加え、不動産価格の含み益を得ることも、

 

銀行融資を受ける上で大事になってきます。

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1390
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク