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アパート建設のプロセスをすべて自分でやるとどうなる

アパート建設のプロセスをすべて自分でやるとどうなるについてあれこれ

 

 

ワンルームマンションや、アパートの販売業者は、

 

入居者の募集から家賃の振り込みまで、

 

一切代行しくれるところがあります。

 


賃貸予定収入の90%を何年間かにわたって、


保証してくれる会社もあります。

 

 

しかし商売というのは、


他人任せにするわけにいかないところがあります。

 


なぜなら、他人任せにすれば、


うまい部分は業者にもっていかれてしまう可能性があります。

 


当然、あらゆるビジネスには、ノウハウがあります。

 

 

 

他人の企画と計算に依存していては、


いいとこどりをされてしまうわけです。

 

 


結局、不動産の賃貸業にとって重要なことは、

 

土地の購入から建物の建築、入居者募集から管理、

 

銀行借入から、税金の計算までの一連の過程で、

 

どこまで大家さんがコントロールできるかです。

 

 

 

一度、自分自身で経験することによって、

 

そのプロセスの中で、個所ごとの節約する部分とか、

 

省力化する部分、つまり不動産賃貸業のノウハウを会得したり、

 

蓄積していくことができるようになります。

 

 

 

これがなければ、わずかの利回りの差で、


減価償却や、税金の額に大きな差が出てしまい、


資金繰りに窮するようになり、


経営に失敗してしまうことになりかねません。

 


手元資金が不足すれば、不動産賃貸業は成り立ちません。

 


例えば、賃貸業は楽でいいという輩が多い。

 


建物を建てれば、あとは家賃が入るだけだとも言う人も多いのです。

 


そんなことを言う人は、ほとんど未経験者です。

 

 


そもそも、商売で楽して儲かるものには、


たちまち人が集まり、不採算になってしまいます。

 

 


面倒な部分、たいへんな部分こそ学ぶべきところがありますし、

 

多くを学習し、多くを工夫したものがやがてプロになっていきます。

 

 

一流のハウスメーカーのノウハウや、


近代的な経営管理能力が利用できるのも、


その延長線上にあるのに過ぎません。

 


そういう業者は、

 

最終的に自分の責任になってくるお金を、


保証するわけですから、


非常にクールに行動しなければならないわけです。

 

 

ハウスメーカー側の論理として当然、

 

自分が投資したものを保護する、


守ろうと考えるわけです

 

 

他人の蓄積したノウハウを盗むことはいいけれども、

 

全て依存して、任せきりにしないほうがいいでしょうね。

 

 

例えば、アパート業者の設計したものは、採算性に問題があるのは、

 

自分自身でアパートを経営するわけではありませんので、

 

大家さん側から見た最小のコストで、


最大の利益を上げようとする視点が欠けているのです。

 

 

なぜなら、ワンルームマンション投資も、


新築アパート建設も、節税対策商品であるわけです。

 

 

節税の目的は、合法的に税金を安くすることなので、


利益が大きくなれば、節税ができなくなるわけです。

 

 

節税のために建てられたマンションや、アパートは


それ自体で収支を最大限に上げるようにはなっておらず、


他の所得なり事業の収益を当てにして、


それにかかわる税金を還付させたり、


サラリーマンの所得税を節減するためで、


あったりするのです。

 


つまり、節税目的が本筋になっているのです。

 

 

 

そこから利益を上げることを考えるのではなく、


相続税対策や他の収益についての節税が目的で、


不動産事業そのもので利益を上げることは副目的なため、


拡大はできないわけです。

 


従って、自分で事業計画を作り上げて、


いかにして利益を上げるかを、


創意工夫して作り上げることが必要になってくるのです。

 

 


既にお金のある人の節税のために造った建物は、

 

不動産投資の対象としては向いていないと思われます。

 

 

 

なので、アパート建設は任せきりにしないで、


一度は一切のプロセスを自分でやってみることですね。

 

 


賃貸事業での拡大が可能になるのは唯一、

 

賃貸不動産自体から利益を出せるようになることです。

 

 


繰り返しになりますが、賃貸事業は、節税ではなく、

 

税引後利益を最大化することを目的にします。

 

 

そのためには、アパート経営の目的を明らかにして、


土地から仕入れて、アパートを建てて、


賃貸して、税金を払って残ってくるお金がいくらになるか、

 


そこまで、一切を自分の計画で行うことが大事になりますね。

 


賃貸事業も税金を払った後のキャッシュフローを、

 

追求することになるからです。

 

 

 

 

 

 

 


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