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業者さんはなぜ建物を運用(賃貸経営)せずに、仲介や売買に徹するのか

業者さんはなぜ建物を運用(賃貸経営)せずに、仲介や売買

 

に徹するのかあれこれ


 

 

 

業者さんは、アパートが儲かるものとしたら、

 

なぜ自分で経営しないで、建売りをするのだろうか。

 

 
結論は、自分で運営するよりも、売った方が儲かるからです。

 

 

企業は、期間当たりの収益を最大化することを使命としています。

 

 

不動産を購入すれば現金が出ていきます。

 


元入れたお金を、何年もかけて家賃収入という形で、

 

回収して行く手法では、投資効率も悪くなるからです。

 


家賃収入というのは、安定的に入ってきますが、


莫大な収益を生むものではありません。
 

 

言い換えれば、もともと土地を所有していたところに、

 

アパートを建てて貸すのならまだしも、

 

土地とアパートを一緒にした投資では利回りは低くなり、

 

一般的に採算が合わないからです。

 

 


  

これは、マンション業者にしても同じです。

 

 


マンション業者は、すべてモデルルームでの販売です。

 


賃貸に出すのはそれを購入した人です。

 

 

 

業者としては、投下資金を早く回収して、


借入金の返済や人件費の支払いにあて、


利益を確定していきます。

 

 

 

売れば、一時に資金を回収でき、余剰金まで得られるためです。

 

 

建売アパートや投資用のマンションの販売業者は、


購入する人に節税になりますよと言って売っているだけで、


購入した人が運用して儲けるノウハウは、

 
残念ながら持ち合わせていません。

 

 

地主さんや、節税目的の人は、購入しても、


あまり儲けることを考えないわけですね。

 

 


これは事業としては、マイナーな発想ですよね。

 


  

不動産事業そのものの利益がなければ、


拡大再生産はできません。

 


賃貸経営の原点は、安く買って、


高い家賃収入を得ることです。

 

 


つまり、最小の費用で最大の利益を上げることですね。

 


  

家賃収入を増やしながら経費を減らすということは、


アパート経営では知恵と創意工夫と努力が必要になってきます。

 


  

賃貸事業において、その収益源である売り上げを、


最大限に伸ばしていくためには、

 
家賃を上げなければなりません。

 

 


しかし賃貸事業では、いくら元入れしたり、リフォームしても、


家賃は相場があるので、むやみに上げられません。

 

 

 

しかし、これに挑戦しなければ利益は上げられません。

 

 

つまり、賃貸事業というのは家賃を安くすれば、


誰が経営しても入居者は付きます。

 

 

 

それでは賃貸事業という利益を追求する経営ではありません。

 

 

不動産業者はその辺のことは非常によく知っており、

 

業者が経営しても、誰が経営しても、限界があり、

 

いくら努力して運用しても、建てた時が家賃収入が最大で、

 

儲けることはできないとみているからです。

 


そして、もし売却時に損失が発生すれば、


それまでの家賃収入の蓄積が、


大きく目減りしてしまいかねません。

 

 

 

業者はそれを避けようとします。

 

 

 

物件を持つことと、運用すること、


つまり所有と経営は別という概念で捉えています。

 

 

 
売って、売却益を得たり、仲介手数料を得なければ、


キャッシュが回らなくなります。

 

 


仲介や売るのに徹するといっても、


効率を求めます。


 

アパート一件売るのも、一戸建てを一件売るのも、

 

手間は変わりません。

 


どちらかと言えば、金額の大きいアパートを売りたがるのですね。

 


一戸建てや区分マンションよりも、


一棟アパート、一棟マンションなどの収益物件は、


金額が大きいので、大きく仲介手数料が稼げます。

 

 

 

もう一つ、仲介手数料を得る目的のほかに、

 
土地を安く仕入れて、そこを改良、手入れして、


エンドユーザーに売ったり、


ワケあり物件や競売物件を購入し、


リフォームなどで状態を改善させてから売却して、
 

手っ取り早く、利益を得ることも、


不動産業者はやっています。

 

 

 

 

 

 

 

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