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賃貸業の基本は利益を上げて税金を払う

賃貸業の基本は利益を上げて税金を払うあれこれ。

 

 

 

 

 

銀行が重視するのは、純資産です。

 

純資産額を増やすために避けて通れないのは、


利益を上げて、税金を払うことです。

 

賃貸経営は、利益をあげて、税金を払っていかなければ、


純資産は増えないような仕組みになっています。

 

 

 

なぜかと言えば、損益計算書の利益が、

 

貸借対照表の純資産に入り、


同時に返済原資につながるということになるわけです。

 

 

税金を払うことによって、会社や事業主は、


発展して強くなるようにインプットされているわけです。

 


経営者の弱点は、利益を上げたい。


でも税金は払いたくない。


ここにあります。

 

 

特に個人事業主は、直接、自分自身の生活費につながりますので、


税金を払うことに痛みを感じるわけです。

 

本当の純資産は税金を払わないと、


増えないようになっています。

 


赤字を作って節税することもわかりますが、


それでは、純資産は増えませんよね。

 

 

アパート経営が儲からないのは、


節税のための不動産投資をやっているからです。

 

 

税引前の利益から、所得税、住民税(法人なら法人税等)を引いて、


初めてお金(内部留保金)が残っていきます。

 

 

損益計算書の青色申告控除前の所得金額は今年1年間の


営業活動による利益です。

 

 

その利益が純資産です。

 


決算書を見ますと、


貸借対照表の青色申告控除前の所得金額(企業では当期純利益)は


損益計算書の青色申告控除前の所得金額(企業では当期純利益)を、


そのまま転記するだけです。


つまり同じ金額です。

 

言い換えれば、

 

損益計算書の青色申告控除前の所得金額(企業では当期純利益)は、


貸借対照表の青色申告控除前の所得金額(企業では当期純利益)を、


どのように出てきたのかというプロセスを示しているわけです。

 

 

銀行は貸借対照表の元入金の増減は注意深く見ます。

 

 

元入金は、損益計算書の所得金額(事業的規模なら、


青色申告特別控除前の所得金額)を上げなければ、


増えませんので、その意味でも、


損益計算書の青色申告特別控除前の所得金額が増えていなければ、


融資担当者は、返済原資が生み出されないということで、


融資を出さないわけです。

 

 

銀行が重視するのは税引後の利益です。

 

 

なぜなら、利益が純資産の増加であり、融資の返済原資は、


税引後の利益と減価償却額になるからです。

 

 

青色申告特別控除前の所得金額は、


法人で言えば資本金になり、


個人事業なら元入金に参入します。

 

 

元入金は純資産(資産−負債)になり、


年度内は全く変化はありません。


(期首の元入金と期末の元入金は同金額)。

 


期末の決算段階で、事業主貸と事業主借とを相殺して、


それに、青色申告控除前の所得金額を足します。

 

 

これに、期首元入金(期末も同じ金額)を加えたものが純資産です。

 

 

これが、次期の貸借対照表の期首元入金になります。

 


なので損益計算書の青色申告控除前の所得金額が上がらなければ、


純資産は増えてこない仕組みなのです。

 


事業主貸(生活費など事業主個人への貸付金)は、

 

資産の部に表示します。

 

 

事業主借(事業主個人からの借入金)は、


負債の部に表示します。

 



次期の貸借対照表の期首元入金になる今期の元入金残高=


期首元入れ金(期末も同じ金額)+


青色申告控除前の所得金額+事業主借−事業主貸です。

 


利益がいかに大事かということです。



キャッシュフローが多くても、利益があがっていなければ、


貸借対照表の純資産が増えないわけです。

 


繰り返しになりますが、貸借対照表の期首元入金は、


期首時点での総資産から総負債を引いた金額ですが、


貸借対照表の期末も同じ金額を記入します。

 


なので、青色申告特別控除前の所得金額が増えなければ、


来期の元入金(会社なら資本金)が増えません。



つまり、元入金=純資産です


いかがでしょうか。

 


利益を上げることの重要性がおわかりいただけると思います。

 


返済原資は、利益と減価償却費を合わせたものですし、


損益計算書の利益は、貸借対照表の純資産を構成します。

 

優秀な企業はたくさん税金を払って社会貢献をしています。


税金を払わないと、いつまでたっても、


会社は強くなれないようになっています。

 


なぜ税金を払いたくないのか。

 

せっかく苦労して稼いだお金なのに、


人にあげることはできない(なくすことはできない)からです。

 


国に払っても有効利用されない。税率が高すぎると言うことです。

 

 

つまり、

 

法人なら利益の40%が税金です。60%しか残りません。

 

 

個人事業主も、税率は高いですよね。

 

税金を払うのがもったいない。

 

 

払うお金がないでしょう。

 

 

しかし、税金を払っていない人は、他人に助けられることも、


助けることも出来ません。

 

 

もっとも、利益を上げなければ、税金は払えません。

 


中には、利益が出ているのにお金がない場合もあります。

 


それは、会計や税務上の利益というのは、


お金の動きとは連動しないからです。



すなわち、税金の問題は、資金繰りの問題に大きく関係しています。

 


赤字を作って節税することを繰り返しても、


キャッシュフローは確保できても事業は発展しません。

 

 

税金を払うことで、強い不動産賃貸業になります。

 

 

利益(業績)を上げるためには、賃貸事業の基本に立ち返ること、


つまり、貸家の質を上げて、サービスを上げる、そして清潔にして、

 

価値を上げることで空室が解消することにつきると思います。

 

 

家賃を上げる努力をして、納得して借りてもらうことだと思います。

 

 

 





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