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不動産投資のリフォーム費用を、資産として残すのか、費用として落とすのか

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セルフリフォーム工事の確定申告

取得費用を、資産に計上するか、経費に計上するかで、大きな違いが出る)

リフォーム費用を、資産として残すか、費用として落とすかで大きく変わる

資本的支出と修繕費について、少額の(30万円未満)の減価償却資産の会計処理


リフォーム費用を、資産として残すのか、費用として落とすのかで大きく変わってくるについて詳しく

 


リフォーム費用を、資産として残すのか、費用として落とすのかによって、

 


経営上大きな違いが出てきます。
 

 

例えば、

 

賃貸事業を始める場合、安い地方の一戸建てを、

 

全額自己資金で値切って、さらに安く購入します。

 

ボロボロの一戸建てを350万円で購入したとします。

 

 

 

その物件を、少しでも高く売れる(貸せる)ように、

 

バリューアップしていきます。

 

 

やれる所は、自分でリフォームすれば良いでしょう、

 

自分ですると、業者に依頼する金額の何分の1の価格で済みます。

 

 

 

利回りが高い物件は、リフォームが必要なケースがほとんどです。

 

 

そうかといって、業者にすべて依頼すれば、


安く買った分の利益は、吹き飛んでしまいます。

 

 

 

不動産は買えば要所要所で、努力を必要とします。

 

 

最初のうちは大変です。

 

 

簡単にはいきません。

 

 

自分でリフォームすれば、苦労しますが、

 

費用を安く抑えられます。

 

 

 

例えば、壁紙の貼り換えを、6畳の広さを、

 

業者に依頼すれば、6万円するものが、

 

自分で貼り換えると、材料代の6000円で、

 

できてしまいます。

 

 

 

壁紙の張り替えは、自分でやろうとして、

 

ホームセンターで壁紙を6000円で購入する。

 

 

 

道具がないと貼れないので、それも買う必要があります。

 

 

こうして、リフォームの道具一式をそろえます。

 

 

バリューアップは、壁紙だけではありません。

 

 

設備入れ換え、壁紙、床の貼り換え、道具など、

 

リフォームに、70万円出費したとします。

 

 

350万円で購入した一戸建ては、

 

それをリフォームして、500万円で売ることにします。

 

 

 

リフォームも順調に行って、いざ売却となって、

 

500万円で売れたとします。

 

 

 

売り上げが、500万円であって、

 

購入原価は、350万円だから、

 

儲けは、150万円あるはずです。

 

 

 

ところが勘定してみると、お金はそんなにありません。

 

設備交換や、壁紙貼り換え、道具などに、

 

70万円使っていますので、

 

手元には、80万円しか残らないわけです。

 

 

 

もし申告の時、税務署の職員が150万円儲かったから、

 

その半分の75万円を、税金として払えと言うとする。

 

 

 

手持ちの150万円から、

 

なぜ、75万円もの税金を払うことになるのかと問うと、

 

リフォーム費用は、経費でなく資産だといいます。

 

リフォーム費用の70万円と、利益の80万円のお金で150万円になり、

 

それに税金がかかるというのです。

 

 

税務署は設備交換や、床、壁紙貼り換え、道具などは財産だというが、

 

これらは、全額キャッシュで支払っています。

 

 

 

設備や、床材、壁紙、道具などを、

 

買ったホームセンターに行って、

 

買い戻してほしいといっても不可能です。

 

建物がきれいになったので売れたのです。

 

 

設備や、壁紙、道具も資産としての価値はありません。

 

 

何度も繰り返して使えて、その価値が残るものは、

 

会計上資産とすることになっていますが、

 

本当に財産として価値を持つものなのか、そうでないのかというのは、

 

事業主が判断すべきものです。

 

 

 

その判断の善し悪しの結果は、すべて事業主の責任です。

 

 

 

賃貸業にとって、何度も使えるもの以外のものは、

 

資産とは言えず、経費で落とすべきであります。

 

 

 

設備交換や、壁紙貼り換え、道具などは500万円の、

 

売り上げを上げるために使った経費であって、

 

ホームセンターでまたお金を払って、

 

買い戻してくれるような資産ではないです。

 

 

 

これは、あるものを費用にするか資産とするかによって、

 

会計的に大きな違になることを示したものですが、

 

実際には、もちろん、土地以外は減価償却できますし、

 

少額のものであれば、一時に経費に落とすことは、

 

税法では認められています。

 

 

 

いずれにしても、売るために使った費用はすべて必要経費です。

 

これを資産にすれば当然税金がかかってきます。

 

 

 

150万円の収入を得るために、70万円支払った。

 

だから残りは80万円で、それが手元に資金として存在するわけです。

 

 

 

この80万円に係る税金を払った後は自由に使えます。

 

 

 

しかし70万円かかった設備交換や、

 

壁紙貼り換え、道具などは資産だから、

 

儲けは150万円だと思って、80万円使ってしまえば、

 

資金繰りが行き詰まってしまう。

 

 

 

そうはいっても、大家にとって、すでに使ってしまったお金が、

 

いつ費用になるのかということを、気にしなくてはならないようでは、

 

賃貸経営はやりにくくなります。

 

 

なので、支出がなされたものは、資産として抱え込まずに、

 

できるだけ早く費用として処理しなければ、

 

キャッシュが回らなくなる危険性があるということです。

 


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