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勘定合って銭足らず、 実際のキャッシュフローと損益計算書は違うについて

勘定合って銭足らず、 実際のキャッシュフローと損益計算書は違うについて詳しく

 

 

 

 


賃貸業であっても、どんな商売であっても、日常生活であっても、


すべてについて、先にお金を払ったら失敗します。

 

 

常に支払いは、先延ばしをすることを心がけ、

 

受け取るときは、早く受け取るのが資金繰りの鉄則です。

 


例えば、ある物件の家賃の入金43万円(敷金、礼金35万円、

 

前家賃が8万円)の、入金が3ヶ月後だとします。

 

 

次に、その案件の現状回復リフォームの支払い40万円が、

 

1ヵ月後だとします。

 

 


すると、売上の43万円が入金する前に、

 

リフォームの支払い40万円が、


2ヵ月前に先行することになるわけです。

 

 

ということは、手元に40万円の余裕資金がなければ、

 

支払いに窮することになり、これが資金繰りが悪い状態、

 

いわゆる、お金が不足する原因なのです

 


悪循環に陥り、結局、黒字倒産ということになります。

 

8万円の家賃収入が入ってきて、5万円の毎月返済を行い、


手残り3万円が毎月、財布の中へ。

 


赤字にならずに、ローン返済後は、


毎月3万円キャッシュを生み続ける。


これが正常です。

 


なぜ不動産投資で失敗するのか?

 

勘定あって、銭足らずに陥るからです。

 

 

先にお金を支払ったら失敗するのは、

 

資金繰りだけでなく、あらゆる面でもいえます。

 

 

相手は、お金をもらうために、仕事をするのであって、


先にお金を支払えばどういうことになるのか、

 

相手は先にお金を受け取ると、


もう受け取るものがないために、

 

真剣に仕事をしませんので、投資効率も悪くなるわけです。

 


もっとも、確定申告のための会計は、

 

発生主義で複式簿記を記帳し、


貸借対照表と損益計算書を提出すれば、


青色申告特別控除として65万円が控除されるとなっています。

 

 

発生主義の複式簿記でないと(現金主義だと)控除額は10万円です。

 

 

しかし、発生主義で複式簿記で記帳すれば、


それによって出てくる利益が、


実際に手元にあるお金とは、一致しませんんので、

 

油断すれば、黒字倒産になるデメリットがあるわけです。

 

 

つまり、勘定あって銭足らずの状態になりますので、

 

賃貸経営の利益そのものを、実際のキャッシュの動きと、

 

直結するように近づけていくことが重要です。

 

 

経営者の中には、毎年何とか決算上は利益が出ているのに、


実際の資金繰りは、苦しく、いつも資金が、


不足していると言う人がいますよね。


これは、


キャッシュではなく、利益のみで経営している結果です。

 


もっとも、会計の専門家は、利益が上がれば、


その分の現金がなければならないとは考えませんので、


発生主義の会計は、実際の経営には使えないところがあります。

 


欧米では、このキャッシュフローが非常に重視されるようになって、


利益ではなく、将来どれだけのキャッシュを生み出す力があるのかによって、


企業や事業を評価するという考えが一般的になっています。

 

 

特に米国では、貸借対照表や損益計算書と並んで、


キャッシュフロー計算書が、正規の決算報告を、


構成するものとして明確に位置付けられ、


決算報告書には、必ず含まれるようになっています。

 

 

日本では、返済原資(キャッシュフロー)は、


発生主義によって計算した利益に、


減価償却費などの現金の動きを伴わない項目を足したものです。

 


これを、実際のキャッシュの動きと、

 

利益とを照らし合わせて見ていくことが、


経営上大事だとなりますね。

 

 

 

 




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