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入居待ちができる一戸建てするには、わかるまで考える

入居待ちができる一戸建てするには、わかるまで考える

 

 

 


一戸建てやテラスハウスは、

 

自分の住んでいる近くの物件から

 

または 土地勘のあるところから、

 

探し始めるのがいいと思います。

 

 

土地勘があれば、リフォームの際にも、

 

動きやすいですよね。

 


いい物件があれば不動産屋さんに案内してもらい 

 

現場を見せてもらおう。

 

 


その時にこの物件は賃貸に出した場合に、

 

いくらで貸せるかどうかを、

 

リフォームも含めて判断の材料にして 

 

買付けを出すのがポイントです。

 

 

 

一戸建て等は競争相手が少ないので、


妥当な金額ならば買えると思います。

 

 


利回りと同時に、貸した場合のキャッシュフローに、

 

重点をおいて買い付けるべきです。

 

 


契約をする時に手付金を入れて、


最終決済をするとき全額納付するのですが、


手付金を入れてから全額納付するその間が大事ですね。

 

 


その間に何回も何回も現場に足を運んだりして、

 

必要であれば中に入れてもらい

 

リフォームをやる所をチエックします。

 


不動産業者にも同行してもらい、

 

リフォームの見積もりもしてもらうといいでしょう。

 

 


この時に実際にリフォームを行う業者と、


見積もりをしてもらう業者を分けるのがいいでしょうね。

 

 

 

見積もりをしてもらう業者と、

 

実際にリフォームを行う業者さんとは、

 

別になってもいいのです。

 

 

 

先に見積もってもらった金額で、

 

日本政策金融公庫にリフォーム資金の借り入れを、

 

申請しておくわけですね。

 

 

 

それは、リフォーム資金を多めに借りておいてもよいし、

 


実際に行うリフォーム費用との差額を、

 


運転資金にとっておくと追加工事にも対処できます。

 

 

 

工事費は、現金払いにすることになるので、

 

リフォーム資金に余裕を持たせておくことが大事で、

 

余裕があると、費用も安く早くできますよね。

 

 

 

不動産の引き渡しの最終決済をしてすぐに、

 


リフォームに取り掛かれるように準備をしておきたいですね。

 

 

 

別の業者にリフォームの見積もりを取って、

 

物件の所有権が自分のものに移るタイミングで、

 

リフォームに取りかかれると理想的です。

 

 

 

所有権が移ってから入居者を募集するまでの、

 

スピードを加速しよう。

 


1か月以内でリフォームを完了するように、

 

もっていくのがいいでしょう。

 


遅くても2か月以内に完了させると、

 

入居者も早く募集できます。

 

 


入居待ちができるくらいにするために、

 

浴室を換えて、 キッチンを取り換えて、 

 

トイレをウオシュレット付に入れ替えよう。

 

 

外壁を塗って水道の配管を調べてもらおう。 

 

 

 

屋根の上にもあがってもらい雨漏りの点検をして、

 

痛んでるところは、すべて直しておいてもらって、

 

同時に経費を抑えるために、自分でできるところは 

 

セルフリフォームしよう。

 

 

私は、リフォームは、自分でやってから、

 

できないところだけ業者に依頼しますね。

 

 

壁紙や床の貼り換えは自分でできるでしょう。

 

 

そして、リフォームが終わる頃を見計らって、

 

入居者の募集をかけて、入居待ちができるくらい、

 

早く決まるように持って行きます。

 

 


家賃はその地域の相場で決まるのであって 

 


機会損失を考えて高くしなくても、

 

早く貸せばよいと思います。

 

 

 

入居待ちになるように、できれば、

 

ぴかぴかの新築並みにしよう。

 

 

 

水回りがきれいにリフォームされていると、

 


入居付けが早く長期入居につながります。

 

 

 

特に、シャンプードレッサー、シングルレバー混合栓、

 

浴槽は、入れ替えるべきで、

 

最低限サーモスタッド付きにしておくと、

 

競争力があります。

 

 

 

シングルレバーとシャワー付き混合栓、

 

室内洗濯バンを設置します。

 

 

 

フローリングのリビングダイニングキッチンなどは、

 


入居者が決まりやすいのです。

 

 

 

特に新婚さんや若い人が借りてくれるのです。

 

 

 

賃貸経営は物件を 購入してからいかに早く 

 


入居者を付けるかにかかってくきます。

 

 

賃貸のお客さんを 付けるのに 

 

半年もかかってしまうと、

 

その間の家賃は永久にとれなくなるのです。

 

 

物件は商品なので遊ばせないようにしょう。

 

 

入居者が決まれば、後は一戸建ては、

 

手間がかからないはずです。

 

 

入居待ちができる一戸建てするには、

 

試行錯誤が大事です。

 

 


それも、わかるまで考え抜くのです。

 

 


私たちが物件を買って入居者を付けていくうえで、


その結果がわかるというような心理に、


達していなければならないと思います。

 

 

 


最初は単なる夢や憧れの状態であったものが、

 

真剣にこうして、ああしてと何度も繰り返し、


頭の中で、試案を何度も練っていると、


ついには夢と現実との境界がわからなくなり、

 

まだやっていないことまでもが、


あたかも、やったように感じられ、


やがてはやれるという自信が出てきます。

 

 

これがわかるという状態です。

 

 


こうしたわかる状態になるまで、

 

深く深く考え抜かなければ、やったことがない物件、

 

いくつもの壁が立ちはだかっているような、独創的な仕事、

 

困難なビジネスをやり遂げることは不可能だと思います。

 

 


私は、賃貸業をやってきた経験から、

 


このことは不動産投資を進めていくうえで、

 

たいへん重要なことだと考えています。

 

 


不動産投資を開始するにあたって、


まず、その過程を頭に思い描きます。

 

 


例えば、こういう物件を買って、こういう融資を付けて、

 

こういうリフォームをして、こういう客付けをするなどと、

 

あらゆるプロセスを考えていきます。

 

 


それを私は試行錯誤と呼んでいるのですが、

 

その際、頭の中で起こり得る問題をすべて考えつくします。

 


不動産投資の規模がある程度大きくなってからは、

 

何から何まで自分で、かかわるわけにもいきませんが、

 

それまでは、できるだけ、セルフリフォームをしていました。

 

 

 

外部に工事などを依頼する場合は、

 

最近は一括で依頼しますが、

 

できるだけ、分割して依頼していました。

 

 

 

しかし、業者に依頼しても、

 

そのまま放っておくのではなく、

 

私は自分でも頭の中で、繰り返して、

 

そのリフォームを常に考えていました。

 

 

 

 

実際には工事にかかわっていなくとも、


頭の中で試行錯誤を繰り返しますね。

 

 

そうやって何日も繰り返し、

 

頭の中で試行錯誤を繰り返していると、

 

そのうち、あたかも不動産投資が、

 

成功したかのように明確に見えてきて、

 

完成した物件の詳細が、頭の中に鮮やかに描かれてきます。

 

 

これが、わかるという状態です。

 

 


自分ですべて工事しているわけではないのに、

 

頭の中で繰り返し、繰り返し試行錯誤を、

 

行うことによって、業者に指図して、

 

指示を出していくことで、

 

完成後の姿が鮮明に見えてきます。

 

 

それがわかるまで考えるということなのですが、

 

結果がなんとなくわかる程度ではまだ不十分で、

 

明らかに隅から隅々まで色つきで鮮やかに見えてこなければ、

 

考え抜いたことにはなりません。

 

 

ここまで徹底して考え抜けば、

 

すべて主導権が握れますので


不動産投資にかかわらず、


どんなビジネスであっても、

 

必ず成功するはずですね。

 

 

 

 

 

 

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