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絶対に儲からない不動産投資

絶対に儲からない不動産投資あれこれ

 

 

アパート経営の事業収支について

 

坪50万円の土地が、売りに出ているとします。

 


100坪だと、総額5,000万円です。

 


ここに、1億円かけて、2階建て木造アパート2棟建てるとします。

 

 

1棟当たり5,000万円で、土地代を合わせると、

 

総投資額は1億5,000万円です。

 

 

貸しスペース(全体の90%)の延べ床面積が180坪、


 1坪当たり5000円で貸せるとした場合、

 

月の家賃収入は90万円です。

 

 

年間1,080万円になります。

 

 

例えば40平米の1LDKの部屋の家賃相場が、

 

6万円とします。

 

 


40平米÷3.3=12坪です。


6万円÷12坪=5,000円

 

 


ちなみに、たたみ2畳分が一坪に当たります。


一坪=1.8m×1.8m=3.3平米です。

 

 


総投資額1億5000万円に対して、月間家賃収入90万円、

 

年間1080万円になります。

 

 

利回りは、1080万円÷15000万円=7.2%です。

 


不動産屋さんに管理委託すると管理料として、

 

家賃の5%が必要ですし、

 

租税公課や減価償却、

 

税金などを差し引く前の利回りが7.2%だと、

 

一般的なアパートということになります。

 

 

そこから、借入の長期金利2.%(優遇レートの場合)を、

 

考慮する必要があります。

 

 


土地が5000万円、アパートが1億円ですので、


 総投資額は1億5000万円です。

 

 

これがアパートの総額です。

 


管理委託費や共益部分の経費を払っていく必要があります。

 

そのための資金も必要です。

 


とりあえず家賃の2か月分の現預金を運転資金として、


これが180万円です。

 

 

事業スタートまでに借入金の金利も、

 

創業のための経費もかかかります。

 


このトータル1億5180万円をどう手当てするかが問題です。

 


自己資金が1000万円あれば、これが資本になります。

 

 

入居者が負担する敷金が、2か月分受け取るとすれば、

 

家賃が毎月90万円ですから、

 

2か月分の預り金は180万円になります。

 

 

後の不足資金は、銀行からの借入金で賄う必要があります。

 

 

総資産1億5180万円−(預り敷金180万円+自己資金1000万円)


 =1億4000万円を借りてこなければなりません。

 

 

 

事業スタート1年目の儲けについて考えます。

 

 

 

年間の家賃収入は1080万円でした。

 

 

必要経費には次のようなものがあります。

 


維持管理費、清掃費、水道光熱費、通信費、固定資産税、

 

借入金利子、減価償却費、

 


借入金の金利は1億4000万円の2%として年間280万円です。

 

 


アパートの場合、貸しスペースにかかる水道光熱費は、


 入居者の負担ですので、大家が負担するのは、共用部分だけです。

 

 

 

減価償却費は木造は22年ですので、


1億円を22年で割ると毎年454万円になります。

 


454万円の減価償却費を計上することは、


アパートの価値を毎年454万円ずつ引き下げていくわけです。

 


法人で経営すれば、法人税は利益の40%程度と、

 

考えておけばいいのですが、

 

脱サラして個人事業をしている人は、


 事業をすると、どんな経費がかかるか、


わかるはずですが、サラリーマンをしている人は、


ピンと来ないかもしれません。

 

 

年間家賃収入1,080万円に対して、

 

主な経費は金利280万円+減価償却費454万円=732万円です。

 

 

 

1,080万円−732万円=348万円

 

 


さらに管理費、清掃費、水道光熱費、通信費、固定資産税、

 

 

 

管理委託費 +共用部費用 540,000円、

租税公課         300,000円、

その他経費        800,000円、

 

 

それ以外に、法人税、所得税、住民税、租税公課、管理費など必要です。

 

法人税   728,000円


したがって、


年間利益は1,092,000で、


91,000/月です。

 

 

総投資額は1億5,000万円に対して、

 

僅か、年間利益は1,092,000円です。

 

 

この例からわかることは絶対儲かりません。

 

 

賃貸事業は成り立っているのは、

 

市場価格よりも割安に不動産を買う以外に、

 

事業だけでは絶対に儲からない。

 

 

なので融資を活用して、積算価格より安く買えば、

 

純資産はある程度、増やせますが、


肝心の賃貸経営の儲けで純資産を増やすことは、

 

至難の業になってきますね。
 


現在の不動産投資の特徴は、

 

より安く買う投資になっただけ


といえますよね。

 

 

 

バブル時代は、より高く売る投資だったのですが、


本質は同じで、形を変えているだけです。

 

 



損益計算書

売上
家賃収入 10,800,000

営業費用
支払利息  2,800,000
管理委託費   540,000
減価償却費   4,540,000
租税公課    300,000
その他経費   800,000  
営業利益    1820,000
法人税     728,000
当期純利益 1,092,000



開始貸借対照表

 土地   50,000,000  借入金 140,000,000
 建物 100,000,000  資本金  10,000,000

 

→初年度貸借対照表

土地

50,000,000    

 借入金  

134,368,000

       (25年返済)

建物

95,460,000

(22年償却)    

 資本金    10,000,000
利益剰余金  1,092,000


 

 

 

 

 


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