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老朽アパートの再生計画

老朽アパートの再生計画あれこれ



賃貸住宅は、自分が住むわけでないため、

大家は、コストを掛けたくありませんし、

入居者も、一時住まいだし、自分のものでありませんから、

大事に扱わないものです。



世の中の賃貸住宅は、老朽化などで、

投資価値が下がってくると、いとも簡単に建て替えられます。



賃貸住宅の平均寿命は、

25.8年(土地統計調査を基にした国交通省)と、

持家よりも低くなっています。



大家の一番のネックになっているのは、

リフォームするかどうかです。

リフォームによって、入居希望者の途切れない物件へと、

はたして、リフレッシュさせることができるのかどうか?



建て替えるとなると、収入のアップが見込めますが、

借金が大きく増えるため、嫌でもリスクが増えます。



もちろん、ある程度の予算を用意して、

大規模リフォームで付加価値をつけることで、

賃料に反映することもできると思います。



しかし、アパートの再生は、老朽化して外観も汚く、

直さなければならないところがどこなのか、

まずは自分の目で確かめ、自分たちで、

できるところはないのか、

できればセルフで

少しずつ直していった方が良いと思います。



面倒で、多少手間がかかっても、

自らの労働力を提供して、

どうしても自分たちで、できないところは、

業者に依頼するという姿勢が、

最も、経費削減になって、

リスクが少ないと思います。



さすがに、電気工事なや、耐震性をアップする工事などは、

プロの職人や専門業者に、依頼するとしても、

それ以外のところは、

できるところは自分たちでやるという姿勢でいくことですね。



老朽アパートの再生計画は、

予算をかけなくてもできることはあるのです。



アパートを再生しようと思えば、

普通なら建築業者や塗装業者にお願いし、

また、水回りなどもやり直すでしょう。

そうすれと、借入金が膨らみ、

回収に時間がかかる。



また、家賃収入−諸経費の差額が増える保証はどこにもありません。



なので、お金は極力使わずに、自分たちでできるところから、

手直しして、素晴らしいアパートに、

変えていかなければならないと思います。



もっとも、小手先のお化粧リフォームでは、

入居者の獲得は難しいことでしょう。



しかし、老朽アパートをお金をかけて再生しても、

必ず入居者が集まるかわからないということがあります。



地域によってはリフォームによる付加価値が、

賃料に反映できないケースもあります。



建て替えもまた、リスキーであることから、

確実性の高い再生計画で、

資金を確実に回収できるかにかかってきます。



ちなみに、リフォームには、

機能回復型と、性能向上型があリますが、

賃貸物件の、機能回復型は、

空室に、入居者を呼び込むためのリフォームです。



性能向上型は、長期運用を見据えた、

家賃アップのための大がかりなリフォームとなります。



さて、20〜30年前に多く建てられた木造や、

軽量鉄骨アパートは、主に老朽化や設備の陳腐さ、

専有面積の狭さから建て替えてしまっているのですが、

多くのアパート経営者は賃料に反映されず、

その後の運営に苦心しているのが現状です。



しかし、技術の進歩で、魅力的な物件へと、

再生できるリフォーム術も、進歩しているわけで、

多少の古さを生かして低コストで、リフォーム、

耐震工事、リノベーションする手法もあり、

現在生活にマッチした、賃貸住宅に一新できるようになっています。



老朽アパートの再生ポイントは、

女性視点で行うことです。



家を選ぶとき、決定権を持つのは女性です。



女性はこれからの生活で、家事や子育てなど、

自分たちの暮らしをその家にあてはめて、

生活しやすい場所を選ぼうとします。

女性は外観はデザイナーのように素敵であっても、

そこに住む自分たちが、生活をイメージできないと借りません。



最初から建て替えたりせずに、

古い家をリノベーションして住んだ方が、

味わいのある生活ができ、欲しかった暮らしや、

使い勝手のよい家にすることが可能だと私は思います。



投資家の立場からすれば、少しでも工事費用を抑えて

入居者を付けたいというのが本音だと思います。

最終的に、大家としては、お金をかけても、

やってみなければわからないという不安もあります。



しかし、老朽アパートの再生で大事なことは、

リフォーム会社の言いなりになったりせず、

賃貸相場から、家賃をはじき出して、予算設定して、

入居希望者に気に入られる住宅を提供することだと思います。









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