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住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済

不動産賃貸業 アパートローン繰り上げ返済について



住宅ローンや、投資用の不動産担保ローンは、 


繰り上げ返済をするのであれば、早い段階であればある程、 


有利です。


 


また繰り上げ返済すればするほど、


ローン返済の負担が減り効果があります。


 

ほとんどの人は 住宅ローンを組むときは

 

元利均等返済にしていると思いますが、

 

元利均等返済の場合 繰り上げ返済をしても 

 

月々の返済額は、あくまでも変わりません。

 

何が変わるかといえば利息の割合です。

 

 

すなわち月々の返済額の中の、


元本と利息の占める割合が、変わってきます。

 


初期のころは、返しても返しても、 

 

ほとんど利息の返済だけであることが多いものです。

 

 

特に、ローンを長期に組んだ場合、


初期のころは、月々のローンの返済の


中身である、元金分と、金利分の割合は、 


元金の部分が1割ぐらいで、金利分が9割ぐらいになってきます。

 


1割分の元本を、支払えば9割も金利がなくなるから、 


圧倒的に繰り上げ返済すれば、有利になるわけです。

 

 
ところが、現代は超低金利で、


ローンを組めますので、


返済の中に占める利息分は少なく、


元金の割合の方が、はじめから多くなっています。

 


返済の中に占める、元金の割合が多くなるのは、


超低金利の、特徴でもあります。


 

それでも、初期にまとまった金額を臨時返済すれば、


ローンの中に含まれる利息が、


大幅になくなるから大変恩恵があります。

 


ある程度まとまった金額を返済すれば金利分どころか、 


それに伴う返済期間も大幅に減らせることにつながります。


 

即ち、元金分が減った分に対応する、


残りの返済期間が大幅に短くなります。

 


住宅ローンや、アパートローン、


不動産担保ローンを返済中の人は 月々に支払うローンとは別に 


繰り上げ返済もしていく方が 圧倒的にいいのですが 


注意しなければならないのは、繰り上げ返済をしても、


月々のローンの返済はなくならず、


そればかりか毎月の返済額は繰り上げ返済前と変わらず、


同じ金額を相変わらず返済していかなくてはならないわけです。




なので、あまり繰り上げ返済を無理を行なえば、


生活の方にひびいてきます。



長い人生、何があるかわからないので手元にもいくらか、 

 

残して置きましょう。




ちなみに、繰り上げ返済することで、


何が変わるかと言えば、融資の最終期限です。



融資の返済期間が短くなって、


最終期限が大幅に前倒しされます。



したがって、支払利息の総額も減少する。


ということです。



 
それから、住宅ローン控除は、


繰り上げ返済は、10年以上の返済期間が適用条件であるため、


繰り上げ返済で期間を10年未満にしてしまうと、


住宅ローン控除の制度が使えなくなります。




もっとも控除率は1%ほどなので、


控除額は100万円の繰り上げ返済で、


1万円程度とわずかで少ないですが。



ちなみに、繰り上げ返済には2通りあって、


月々の返済額は変わらず、返済期間が短くなるものと、


返済期間は同じですが、


月々の返済額を減らすものと2種類があります。




もっとも、月々の返済額を減らすタイプの繰り上げ返済は、


ローン期間の短縮にならないため、関係ありませんが。


現在は、ほとんど返済期間の短縮型になっています。


 

返済期間短縮型の場合、


年末時点のローン残高をもとに計算しますので、

 
繰り上げ返済する場合、年末にするよりも、

 
年内は控除を受けておいてから、


年明けすぐに繰り上げ返済をした方がおトクです。



それから、収益物件は家賃が入ってきますが、利息は経費で落とせますし、

 

その家賃には手を付けずに、つまりここは繰り上げ返済をせずに、


次の物件の投資資金に、充てた方が効率がいいと思います。

 

 

せっかく超低金利で借りたお金は繰り上げ返済をしないで、

 

そのまま借りておいて、入ってくる家賃収入は、次の物件の、


投資資金に充てたほうが良いという考えの人が多いです。



というのも、繰り上げ返済の場合は、


手持ちの現金がなくなります。


手持ちの現金がなくなると融資が受けにくいですね。



現金がたくさんある人には、


銀行も喜んで融資してくれるのです。



そのお金を元手にさらに、


不動産を買った方がいいと考えます。



 
いずれにしろ、


借りたお金でより多くのリターンを得るために 


次の物件に投資していくというスタイルをとれますので、


わざわざ繰り上げ返済を、することもなく、


残しておくほうが良いと考えます。


(収益物件を増やしていくのなら)




繰り上げ返済の経費についてですが、


ローンは、金利部分のみ経費になります。


元本の返済は、経費ではありません。


収益物件については、


必要経費を差し引いた不動産所得に課税されますが、


マイホームの場合は、所得税という概念がありません。



なので繰上返済をすれば、純粋にトクになりますが、


収益物件の場合は、税金とのカラミが出てきます。



ここでひとつシミュレーションしてみましょう。



計算を、わかりやすくするために、


たとえば、不動産所得が600万円の人の場合



仮に支払利息が500万円だったものが、


繰上返済することにより、


400万円に、支払利息が100万円減少したものとします。
 


 

で、その年の不動産所得が、


600万円の場合の所得税は、


87万円です。

 

一方、繰上返済することにより、利息分の経費が減るため、


不動産所得が600万円から700万円に、


100万円アップした場合、

 

所得税は、107万円になります。

 

したがって、繰り上げ返済することにより、


支払利息100万円減らすことによって、


20万円の増税になります。

 


確かに20万円の増税になりますが、

 

利息という経費である100万円が減りますので、

 

その差額の、80万円は純粋に増収になるわけです。

 

 

つまり、収益物件の繰上返済は、税金が20万円増えるが、

 

利息が100万円減る。


なので、それを支払っても、十分メリットはあります。

 

というわけで、収益物件でも、


マイホームの場合と同様、繰上返済をすれば得になるわけです。


なお、繰り上げ返済をすると、手数料をとる銀行があります。



この場合の繰り上げ返済は、


細かいお金で何回も繰り上げ返済するよりも、



まとまったお金で少ない回数で返済した方が、


繰り上げ返済手数料の削減につながります。



お金があれば、少しでも返済したい気持ちもわかりますが、


その都度手数料がかかるので、


この場合は、まとめて返済した方が有利です。



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