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住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済

不動産賃貸業 住宅ローン、アパートローン繰り上げ返済について

 

 

 

 

 

住宅ローンや、投資用の不動産担保ローンは、

 


繰り上げ返済をするのであれば、早い段階であればある程、


有利です。

 


また繰り上げ返済すればするほど、

 


ローン返済の負担が減り効果があります。

 

 

 


ほとんどの人は 住宅ローンを組むときは

 


元利均等返済にしていると思いますが、

 


元利均等返済の場合 繰り上げ返済をしても

 


月々の返済額は、あくまでも変わりません。

 


何が変わるかといえば利息の割合です。

 

 

 

すなわち月々の返済額の中の、


元本と利息の占める割合が、変わってきます。

 

 

初期のころは、返しても返しても、

 

ほとんど利息の返済だけであることが多いものです。

 

 

 

特に、ローンを長期に組んだ場合、


初期のころは、月々のローンの返済の


中身である、元金分と、金利分の割合は、


元金の部分が1割ぐらいで、金利分が9割ぐらいになってきます。

 

 

1割分の元本を、支払えば9割も金利がなくなるから、


圧倒的に繰り上げ返済すれば、有利になるわけです。

 

 

 

 

元金の繰り上げ返済することで、


その元金に対する期間が短縮され、

 

完済が早くなりますし、

 

短縮された返済期間分の利息を、

 

支払わずに済みます。

 

 


ところが、現代は超低金利で、


ローンを組めますので、


返済の中に占める利息分は少なく、


元金の割合の方が、はじめから多くなっています。

 

 

返済の中に占める、元金の割合が多くなるのは、


超低金利の、特徴でもあります。

 

 

 

それでも、初期にまとまった金額を臨時返済すれば、


ローンの中に含まれる利息が、


大幅になくなるから大変恩恵があります。

 

 

ある程度まとまった金額を返済すれば金利分どころか、

 

それに伴う返済期間も大幅に減らせることにつながります。

 

 

 

即ち、元金分が減った分に対応する、

 

残りの返済期間が大幅に短くなります。

 

 

住宅ローンや、アパートローン、


不動産担保ローンを返済中の人は


月々に支払うローンとは別に


繰り上げ返済もしていく方が 圧倒的にいいのですが


注意しなければならないのは、繰り上げ返済をしても、


月々のローンの返済はなくならず、


そればかりか毎月の返済額は繰り上げ返済前と変わらず、


同じ金額を相変わらず返済していかなくてはならないわけです。

 

 

 


なので、あまり繰り上げ返済を無理を行なえば、


生活の方にひびいてきます。

 

 

 

長い人生、何があるかわからないので、


手元にもいくらか残して置きましょう。

 

 

 


ちなみに、繰り上げ返済することで、


何が変わるかと言えば、融資の最終期限です。

 

 

 

融資の返済期間が短くなって、


最終期限が大幅に前倒しされます。

 

 

したがって、支払利息の総額も減少する。


ということです。

 

 

 
それから、住宅ローン控除は、


10年以上の返済期間が、適用条件であるため、


繰り上げ返済で期間を10年未満にしてしまうと、


住宅ローン控除の制度が使えなくなります。

 

 

 


もっとも控除率は1%ほどなので、


控除額は100万円の繰り上げ返済で、


1万円程度とわずかで、少ないですので、


繰り上げ返済の方が恩恵があります。

 

 

ちなみに、繰り上げ返済には2通りあって、


月々の返済額は変わらず、返済期間が短くなるものと、


返済期間は同じですが、


月々の返済額を減らすものと2種類があります。

 

 

もっとも、月々の返済額を減らすタイプの繰り上げ返済は、


ローン期間の短縮にならないため、関係ありませんが。


現在は、ほとんど返済期間の短縮型になっています。

 

 

返済期間短縮型の場合、


年末時点のローン残高をもとに計算しますので、

 
繰り上げ返済する場合、年末にするよりも、

 
年内は控除を受けておいてから、


年明けすぐに繰り上げ返済をした方が有利です。

 

 

それから、収益物件は家賃が入ってきますが、


利息は経費で落とせますし、その家賃には手を付けずに、


つまり、ここは繰り上げ返済をせずに、


次の物件の投資資金に、充てた方が効率がいいと思います。

 

 

 

せっかく超低金利で借りたお金は繰り上げ返済をしないで、

 

そのまま借りておいて、入ってくる家賃収入は、次の物件の、

 

投資資金に充てたほうが良いという考えの人が多いです。

 

 

というのも、繰り上げ返済の場合は、


手持ちの現金がなくなります。

 


手持ちの現金がなくなると融資が受けにくいですね。

 

 

 

現金がたくさんある人には、


銀行も喜んで融資してくれるのです。

 

 

そのお金を元手にさらに、


不動産を買った方がいいと考えます。

 

 

 
いずれにしろ、


借りたお金でより多くのリターンを得るために


次の物件に投資していくというスタイルをとれますので、


わざわざ繰り上げ返済をすることもなく、


残しておくほうが良いと考えます。


(収益物件を増やしていくのなら)

 

 

繰り上げ返済の経費についてですが、


ローンは、金利部分のみ経費になります。

 

元本の返済は、経費ではありません。

 

収益物件については、


必要経費を差し引いた不動産所得に課税されますが、


マイホームの場合は、所得税という概念がありません。

 

 

なので繰上返済をすれば、純粋にトクになりますが、


収益物件の場合は、税金とのカラミが出てきます。

 

 

ここでひとつシミュレーションしてみましょう。

 

 

 

計算を、わかりやすくするために、

 


たとえば、不動産所得が600万円の人の場合

 

仮に支払利息が500万円だったものが、

 


繰上返済することにより、

 


400万円に、支払利息が100万円減少したものとします。

 

 

 

で、その年の不動産所得が、


600万円の場合の所得税は、


87万円です。

 


一方、繰上返済することにより、利息分の経費が減るため、

 

不動産所得が600万円から700万円に、

 

100万円アップした場合、

 

所得税は、107万円になります。

 


したがって、繰り上げ返済することにより、


支払利息100万円減らすことによって、


20万円の増税になります。

 

 

確かに20万円の増税になりますが、

 


利息という経費である100万円が減りますので、

 


その差額の、80万円は純粋に増収になるわけです。

 

 

 

つまり、収益物件の繰上返済は、税金が20万円増えるが、

 

利息が100万円減る。

 


なので、それを支払っても、十分メリットはあります。

 


というわけで、収益物件でも、


マイホームの場合と同様、繰上返済をすれば得になるわけです。

 


なお、繰り上げ返済をすると、手数料をとる銀行があります。

 

 

この場合の繰り上げ返済は、

 

細かいお金で何回も繰り上げ返済するよりも、

 

まとまったお金で少ない回数で返済した方が、

 

繰り上げ返済手数料の削減につながります。

 

 

お金があれば、少しでも返済したい気持ちもわかりますが、


その都度、手数料がかかるので、


この場合は、まとめて返済した方が有利です。

 

 

 

 

 

 

不動産投資のコツについて

 

驚異的な勢いで繰り上げ返済をして資産を築いていった男の話

 


不動産投資のコツは、土地値以下か、それに近い価格で、


中古物件を購入することになってきます。

 

そして、物件を買い増していく度に、


安全かつ有利である繰り上げ返済を、


することだと思います。

 

そのため、購入した物件のローンは、


極力、繰り上げ返済を実施することが、


不動産投資成功のコツになってきます。

 


ローンがまだ残っている間に、


たまたま市場にお買い得な物件を発見して、


購入することが、仮にあるかもしれませんが、


基本は、前に購入した物件のローンを完済するか、


完済の目処がついたところで、次の、


新たな物件の購入に向けて動くということが、


不動産投資で資産を築くコツだと思います。

 


そうすることにより、


資金ショートを気にせずに、


家賃収入の大部分を次の物件の購入に、


充てられるようになります。

 


さらに、保有する物件が2棟、3棟と、


増えるほど、多くのお金が使えるようになりますから、


前よりもローンの完済が早くなり、


物件を買い増すスピードを、


上げることもムリなくできるようになります。

 

 

 

不動産投資のコツは、ローンが残っているうちは、


繰り上げ返済に専念することでしょうね。

 


ところが、家賃収入源がひとつしかない初期の頃は、


1棟目の物件の運営には、


厳しい面があるかもしれません。

 

 

 

満室か満室に近い経営で、家賃収入が順調に入って、


帳簿上は黒字となっていても


繰り上げ返済を多用する投資手法ですから、


キャッシュフローはギリギリになるかもしれません。

 

 

 

したがって、借金を完済するまでは、家賃収入からの返済と、


給料からの持ち出しに耐え続けることになるかもしれません。

 

 

 

しかし、ローンさえ返済してしまえば、


キャッシュフローは大きく残り、


賃貸経営が破綻するリスクも少なくなります。

 

 

こうなると、運営の安定期に入るわけです。

 


もし、繰り上げ返済の途中で、


経営に行き詰まることがあったとしても、


破綻するほどの大けがをすることはありません。

 


先ほども述べましたように、購入するときは、土地値以下か、


土地値に近い価格で物件を手に入れることが大事です。

 

 

そのあと、繰り上げ返済をすることで、

 

万全の態勢を築けるはずです。

 


2棟、3棟、4棟、5棟と増えていくにしたがって、


ローンの完済までのペースが上がってきます。

 

 

このようにして一つが完済すれば、


次の物件を購入して、


又、完済を目指す。

 

 

そのようにすることによって、


初めは遅かった不動産投資も


ある地点から加速度がついてくるようになります。

 


やがて、1棟目のローンが完済して、

 

次の物件を購入し、また完済を目指す。

 


そして、2棟目、3棟目と同じことを繰り返す。

 

 

 

購入しては完済を目指すことを、

 

繰り返していくにしたがって、

 

物件が増え、それにしたがって、


すべて、短期間に完済できるようになります。

 


そうなればキャッシュフローは大きく膨らみます。

 

 

いずれも、購入するのは中古物件で、土地値以下もしくは、


土地値をやや上回る程度の価格で購入することが大事です。

 

 

ここまで拡大していくにつれて、


物件を選ぶ目が少しずつ変わってくるかもしれません。

 


不動産投資を始めた当初は利回りの高さを重視していたものが、


次第に、融資が付きやすく、出口のとりやすい、


資産価値の高いものにシフトし、


人気の高いエリアにある道路づけの良い物件など、


土地値の高い物件に手を伸ばすようになるかもしれません。

 

 


そうするとさらに融資が付きやすくなります。

 

 

つまり、ローンを繰り上げ完済した物件の数が、


増えれば増えるほど、


大きなキャッシュフローが得られるようになり、


購入資金に余裕が出て来れば、


優良物件を選ぶことも可能になってきます。

 


なお、物件を持ち続けることで、


既存の保有物件の築年数が古くなってきます。

 

 

古い物件ばかりだと修繕などいっぺんに生じそうなので、


そのリスクヘッジとして、


新築の物件を入手するのも一つ方法です。

 

 

 

また、古い物件ばかりだからこそ、


外壁塗装などの大規模修繕を行って、


今後に備える戦法もとれるでしょう。

 

 

そんなふうに驚異的な勢いで、繰り上げ返済をして、

 

資産を築いてリタイアしている人が、

 

増えているのも不動産投資の事実です。

 

 

 

 

 

 

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