サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


家賃はどのように決まる(決める) | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
家賃はどのように決まる(決める)

家賃はどのように決まる(決める)あれこれ

 

 

 

賃貸経営は家賃を安くすれば、

 

誰でも入居者は探し出せると思います。

 

 

しかしそれでは、儲けることはできません。

 

 

入居希望者が納得して、喜んで入居してくれる最大値が、


大家さんからすると最適家賃になるのです。

 


その見極めはどこで判断するかになります。

 

 

つまり、それより低かったらいくらでも入居者は得られるが、


それ以上高かったら、お客さんは入居しないという


このぎりぎりの値を見極めることが家賃設定になります。

 


しかし、その値はお客さんによってそれぞれ違ってきます。

 

 

個々のお客さんによって、物件を気に入る値が違ってくるからです。

 

 

Aさんにとっては最適家賃でも、


Bさんにとっては高いと感じる場合があります。

 


なので相場家賃というのが存在するのです。

 


周辺相場を参考にして、適正な家賃査定をだせるのは、

 

大家さんしかいません。

 


賃貸経営のはじめのうちは、仲介の営業マンの意見を参考にしても、


それはいつまでも、参考にするのはよくないですね。

 

 

 

そのためには、日ごろから賃貸市場の動向を十分よく研究し、

 

賃料設定を仲介会社に、任せきりにしないで、


あるいは、仲介会社の言い分を鵜呑みにしないで、

 

賃貸仲介会社の営業マンを指導するくらいになりたいものですね。

 

 


そうなって初めて真の経営を行うことができるのかもしれませんね。

 


家賃設定は、最初が肝心です。

 


安くすればお客さんはいくらでも決まります。

 


一度家賃を下げますと、そこから家賃をあげることは、


容易ではなく、逆はいくらでもあります。

 


入居者がなかなか決まらないと、

 

大家さんも焦ってきてワラをもすがる思いで、


家賃を下げて入居者を早く決めたいと思います。

 

 

不動産屋にも、相場より多少の家賃を下がってもいいから、


お願いしますと言って電話を掛けると思いますが、


しかしそれでも、なかなか決まらないときがあります。

 

 

こういう時は発想を変え、志は高く持った方がいいです。

 


入居者募集を続けても、入居者に受けいられる内装の仕方、


物件の個性の出し方を研究する機会と割り切って、


納得のいく家賃に照準を合わせましょう。

 

 


そのためにはリフォームのやり方も工夫する必要があります。

 


 

部分的に大事なところだけリフォームする方法もあれば、


とことんリフォームする方法もあります。

 


同じ賃貸物件にするにしても、工夫によって全然違います。

 

 

物件にかける費用を安くして、

 

いかにいい賃貸住宅にするかになってきます。

 

 

まぁ、中身をよくしておいて、そこで、

 

相場から少し低いくらいの家賃がいいかもしれません。

 

 

すると、面白いことに、内見したいというお客さんから、


オファーが来るようになったり、


敷金や礼金を下げてくれればとか、


家賃をあと少し安くしてもらえたら、


入居したいと情報が入るようになります。

 

 

一般には家賃というのは、競争原理における、


市場メカニズムで決まってきます。

 

 

つまり、家賃は入居者(お客様)が決めます。

 

 

価格は基本的には、需要と供給のバランスによって決定され、


家賃の決め方は、市場で競争するのですから、


市場価格より若干安いという価格に落ち着くはずです。

 


しかし、最少の費用で、最大の家賃を得るのが賃貸経営であって、


家賃設定で失敗すれば、後で取り返しのつかないことになります。

 

なので、大家さんのやり方次第ですね。

 

 

 

将来売却する目的なら家賃を下げてはいけない。

 

 

家賃を下げないメリット

 

 

空室対策の決め手は初期費用の軽減だと以前書きました。

 

 

ただ賃料を下げるといっても、入居者同士の付き合いもあり、


同じ建物の他の入居者からの賃料減額請求の理由を、


与えてしまうので賃料をあまり下げたくありませんよね。

 


そこで、初期費用軽減の入居者募集です。

 

 

 

その中でも、仲介手数料無料にするというのがあります。

 

 

無料といっても、仲介業者に募集してもらうので、


無収入では仲介業者が動いてくれません。

 

 

仲介手数料を借主ではなく貸主の大家が払うのです。

 

 

特に、何年かして売却するつもりのマンションは、


賃料を下げると収益還元評価が下がり、


将来の売値を大幅に低くしてしまう恐れがあります。

 

 

例えば、表面利回り10%で売れるとして、


家賃を1割下げると1年間の家賃相当分、


売値が下がりますね。

 


年間家賃千万円だと1億円で売れる物件が、


家賃を下げて年間家賃収入900万円になると、


売価も9千万円に下がってしまう恐れがあり、

 

1,000万円損します。

 

 

売価を意識するなら、急いで埋めるよりも、

 

数ヶ月かけて高い賃料で埋めたほうが得です。

 

 

 

そうはいっても、何ヶ月も空けておくより、


家賃を下げて早く空室を埋めたほうが良いという意見も多いです。

 


しかし、この空室を続けるならば、

 

家賃を下げてでも埋めたほうが良いという意見は、

 

半分正しくても、必ずしも正しくありません。

 


例えば、AとBのケースの場合、

 

1か月目  2か月目 3か月 4か月 5か月  6か月 7か月
A、5,5万 空室 空室  5万 5万円  5万     5万
B、 6万 空室    空室  空室   空室  空室     6万

 


それまでの6万円だった部屋が空いたので、

 

早く埋めようと初めから5,5万円に下げて募集しても、

 

なかなか決まらないといってさらに5万円に下げて、

 

4か月目に決まった場合です。

 

 

1年間の賃料収入を計算すると、

 

A、 5万円×9=45万円、

 

一方、初めから6万円の強気で頑張って、

 

7か月目で決まった場合、

 

B、 6万円×6=36万円、

 

となり、一見、空室を続けるならば家賃を下げてでも、

 

埋めたほうが良いと思われるかもしれませんが、

 

入居して1年以内で退去する賃借人はそうはいないようです。

 


単身でも2年位は住みますし、


ファミリーだと平均で6年、


10年以上住んでくれることも珍しくありません。

 

 

そこで、2年間の賃料収入計算をすると、

 

A  5万円×21=105万円、

 

B  6万円×18=108万円、

 

と逆転が起こり、2年を超えて住んでもらえれば、


賃料を下げないほうが得ということになります。

 


リフォームにより力を入れて、


中身を良くする努力をすれば、


賃料を上げることも期待できます。

 


賃料相場が下がっているとすると、


比較的入居期間が短い単身の場合、


高い従来の賃料のままで募集を頑張るよりも、


安くして埋めてしまったほうが良い可能性があります.

 

 

一方、ファミリー物件の場合、数か月の空室が生じても、


家賃を下げずに頑張ったほうが、


数年単位でみると収入を増やせる可能性があります。

 


むしろ、ファミリータイプの場合、


安易に空室の賃料を下げて募集すると、


賃貸経営に大打撃が生じる恐れがあり、


建物を持ち続ける予定のアパートならば、

 

それでも良いですが、


何年か持って売却するつもりのマンションでは、


賃料引き下げは売却価格を下げてしまう恐れがあるので,

 

あまり好ましくありません。

 

 

そうは言っても、空室が多くては売れませんので、


当然賃料を高く設定しつつ満室にすることが望ましいはずです。

 


そこで有効なのが、礼金、敷金なし、フリーレントに加えて、


仲介手数料借主負担なしです。

 


これにより、家賃を下げなくても受け入れることができ、

 

入居者の幅が広がります。

 

 

 

 

 

 

関連記事

空室対策の決め手

 

ボロ物件は、安い家賃設定に挑戦しよう

家賃はどのように決める

 

シュアハウスの家賃設定

 

トランクルーム投資について


スポンサーリンク





リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方



サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1410
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子





スポンサーリンク



AX