サラリーマン大家さんで豊になろう


建物老朽化の問題点 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
建物老朽化の問題点

建物老朽化の問題点あれこれ

 

 


木造アパートや一戸建てはRCに比べて、

 

建物劣化が早く進みますが、

 

内装設備は、木造もRCも同じように劣化します。

 

 

もともと、木造はRCに比べてリフォームや、

 

リノベーションをしやすいことがあげられます。

 

 

そもそも、木造は土台からやり替えることができますし、

 

柱を入れ替えたり、大規模修繕や耐震工事をすることで、

 

いくらでも耐用年数を伸ばすことができます。

 

 

耐震工事は自治体から補助金や助成金が受けられるので、

 

リフォームすれば未来永劫いつまでも運用できるはずです。

 

 

空き家の耐震工事や解体に対する補助金について

 

 

一戸建は耐震工事を含めてリフォームすることで、

 

長期運用できます。

 

 

 

みなさんのなかにも、老朽化が進んでくるとうまくいかないので、

 

新しい物件に入れ替えたいがなかなかいい物件が見当たらないと、

 

嘆いている方がおられると思います。

 

 

賃貸業というものは知恵さえ使えば、

 

いかようにも展開できるものです。

 

 

それにはまず、老朽物件の採算性を高めなければなりません。

 

 

 

アパートなどの連棟式の建物は、

 

左右の建物の柱や壁に支えられていますので、


実は、丈夫な造りなのです。

 

 

従ってリフォームすれば長持ちしますし、

 

といってもアパートは、規模が大きいので、

 

すべての部屋をリフォームすると、

 

出費が多くなり、採算が悪化しますが、

 

もっとも、入居者が暮らしている状態では、

 

リフォームはできませんので限界があります。


一方、都会の便利なところに所有している、

 

テラスハウスの一室などは、
 

予算の関係や技術的な問題、道路幅の規制で、

 

建て替えが難しい場合もありますがそんな場合でも、

今回は、1階部分だけを大規模改装して入居者を募集し、


次回の募集は、入居者が退去した後、

 

2階部分を全面リフォームするというように、


分けてリフォームして貸すことができます。

 

 

テラスハウスなどは、予算をかけても、出費の方は、

 

一棟物をリフォームするよりはかかりませんし、

 

所有している一つの部屋だけを重点的に、

 

リフォームしますので、

 

差別化を図りやすいと思います。

 

 

しかし、連棟式建物は、

 

隣に人が住んでいる関係で騒音問題もあり、

 

思うように工事はできないと聞きますが、

 

本当は連棟式建物の方が工事がしやすいのです。

 

 

両サイドが壁で仕切られていますので、

 

音の問題さえクリアーすれば、

 

内部のリフォームはしやすいのです。

 

 

外壁塗装も面積が少ないため、

 

塗りやすく塗装費用もあまりかかりません。

 

 


私は何回もテラスハウスのリフォームはやっています。




それも基礎部分からです。

 

 

また水回りの部分だけ建て替えたりもしています。

 

 

まぁ、リフォーム費用は大きくかかりますが、

 

安く買えるため総予算で見ると、

 

新築を購入するよりも割安で新築同様になります。

 

 

 

一度、大規模にリノベーションしておけば、

 

次からは原状回復程度のリフォームで貸すことができ、

 

手間もかかりません。

 

 


左右両隣の家は、相変わらず古いままで、

 

自分のとこだけは、新築のようになって、

 

周囲の物件には気の毒ですが、

 

もっとも、築50年の連棟式建物をいくら新築にしても、

 

築50年には変わりありませんが、

 

入居者が内覧したときは印象が違います。

 

 

そうであっても実は主要な部分は新築だったりします。

 

 

新築を建てるよりもリスクが少なく採算がアップします。

 

 

賃貸住宅が老朽化してくると、

 

周囲の賃貸物件に比較して質が劣ってくるとみられ、

 

高い家賃を取ることができなくなります。

 

 

全体的に家賃収入が低下する恐れが出てきます。

 


老朽化が進むと修繕が必要となる個所も増加し、


修繕費用がかさんできます。

 

 

そうすると悪循環になり、老朽化がますます進み、空室が増加し、


家賃をさらに下げないと埋まらならなくなってきます。

 


しかし、リフォームされないために空室が増加して、

 

家賃の取れない部屋が増えてくるだけで、

 

リフォームすればいくらでも借り手はあります。

 

 

修繕に十分お金をかけられなくなって、

 

空室になっているだけです。

 

 

老朽化が進行すると、近くの同じような賃貸物件と比較しても、


家賃が高いと判断されることが多くなります。

 

 

そういう意味でも、貸家の老朽化を食い止めることが、

 

必要なわけですね。

 

 

なので、建物老朽化の問題は適正な時期に、

 

適正な修繕を行うことで、

 

老朽化は解決することができると思います。

 

 

 

 

関連記事
リノベーションまで考えて不動産投資をする

空き家の耐震工事や解体に対する補助金について

空室がなぜ埋まらないんだろう?

老朽アパート(住宅)の再生計画

古い物件を持つ大家さんの、悩み

中古住宅で儲けるためには

建物老朽化の問題点

駐車場付きテラスハウス

タウンハウスのデメリット

テラスハウス建て替え

連棟のテラスハウス一室のリフォーム

 


スポンサーリンク



ここまでは、決して平坦な道ではありませんでした。 むしろ険しい上り坂ばかりであったように思います。 初期の頃は書いても自己満足で誰にも読まれませんでした。 それでも懸命に書いてこれたのは、 サイトの目的が、全ての不動産投資家の幸福実現のために、 また不動産投資業界の進歩発展のために、 他によかれしと願うものであったからにほかなりません。 ところがようやくアクセスが増え始めと思った矢先、 思いがけないことが起こりました。
グーグルによる手動ペナルティの発動でした。 yutaka-1115.jugem.jp/はウェブマスター向けガイドラインに違反しているため、 ページを表示することはできませんということです。 毎日一生懸命に記事を書き、 何とかページ数も積み重ねてきましたが、 何が何だかわからず、途方に暮れる毎日でした。 それ以来ペナルティ解除に取り組み、 3回目の再審査リクエストようやく復活することができました。 この解除に1年と2か月の期間を費やしました。 もう一度ペナルティが発動されたとすると、 もう解除する意欲も能力は残っていないかもしれません。 こうして、解除されたのですが、その時は、 大きな代償を背負ったと思いました。

リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)

サイトの目的が、全ての不動産投資家の幸福実現のために、 また不動産投資業界の進歩発展のために、 他によかれしと願うものであったからにほかなりません。 ところがようやくアクセスが増え始めと思った矢先、 思いがけないことが起こりました。 グーグルによる手動ペナルティの発動でした。 yutaka-1115.jugem.jp/はウェブマスター向けガイドラインに違反しているため、 ページを表示することはできませんということです。 途方に暮れる毎日でした。 それ以来ペナルティ解除に取り組み、 3回目の再審査リクエストようやく復活することができました。 この解除に1年と2か月の期間を費やしました。 もう一度ペナルティが発動されたとすると、 もう解除する意欲も能力は残っていないかもしれません。 こうして、解除されたのですが、その時は、 大きな代償を背負ったと思いました。

確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方

私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

サイト内検索
カスタム検索

ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。
サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1412
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子



不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。

スポンサーリンク



AX