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建物老朽化の問題点

建物老朽化の問題点あれこれ

 

 


木造アパートや一戸建てはRCに比べて、

 

建物劣化が早く進みますが、

 

内装設備は、木造もRCも同じように劣化します。

 

 

もともと、木造はRCに比べてリフォームや、

 

リノベーションをしやすいことがあげられます。

 

 

そもそも、木造は土台からやり替えることができますし、

 

柱を入れ替えたり、大規模修繕や耐震工事をすることで、

 

いくらでも耐用年数を伸ばすことができます。

 

 

耐震工事は自治体から補助金や助成金が受けられるので、

 

リフォームすれば未来永劫いつまでも運用できるはずです。

 

 

空き家の耐震工事や解体に対する補助金について

 

 

一戸建は耐震工事を含めてリフォームすることで、

 

長期運用できます。

 

 

 

みなさんのなかにも、老朽化が進んでくるとうまくいかないので、

 

新しい物件に入れ替えたいがなかなかいい物件が見当たらないと、

 

嘆いている方がおられると思います。

 

 

賃貸業というものは知恵さえ使えば、

 

いかようにも展開できるものです。

 

 

それにはまず、老朽物件の採算性を高めなければなりません。

 

 

 

アパートなどの連棟式の建物は、

 

左右の建物の柱や壁に支えられていますので、


実は、丈夫な造りなのです。

 

 

従ってリフォームすれば長持ちしますし、

 

といってもアパートは、規模が大きいので、

 

すべての部屋をリフォームすると、

 

出費が多くなり、採算が悪化しますが、

 

もっとも、入居者が暮らしている状態では、

 

リフォームはできませんので限界があります。


一方、都会の便利なところに所有している、

 

テラスハウスの一室などは、
 

予算の関係や技術的な問題、道路幅の規制で、

 

建て替えが難しい場合もありますがそんな場合でも、

今回は、1階部分だけを大規模改装して入居者を募集し、


次回の募集は、入居者が退去した後、

 

2階部分を全面リフォームするというように、


分けてリフォームして貸すことができます。

 

 

テラスハウスなどは、予算をかけても、出費の方は、

 

一棟物をリフォームするよりはかかりませんし、

 

所有している一つの部屋だけを重点的に、

 

リフォームしますので、

 

差別化を図りやすいと思います。

 

 

しかし、連棟式建物は、

 

隣に人が住んでいる関係で騒音問題もあり、

 

思うように工事はできないと聞きますが、

 

本当は連棟式建物の方が工事がしやすいのです。

 

 

両サイドが壁で仕切られていますので、

 

音の問題さえクリアーすれば、

 

内部のリフォームはしやすいのです。

 

 

外壁塗装も面積が少ないため、

 

塗りやすく塗装費用もあまりかかりません。

 

 


私は何回もテラスハウスのリフォームはやっています。




それも基礎部分からです。

 

 

また水回りの部分だけ建て替えたりもしています。

 

 

まぁ、リフォーム費用は大きくかかりますが、

 

安く買えるため総予算で見ると、

 

新築を購入するよりも割安で新築同様になります。

 

 

 

一度、大規模にリノベーションしておけば、

 

次からは原状回復程度のリフォームで貸すことができ、

 

手間もかかりません。

 

 


左右両隣の家は、相変わらず古いままで、

 

自分のとこだけは、新築のようになって、

 

周囲の物件には気の毒ですが、

 

もっとも、築50年の連棟式建物をいくら新築にしても、

 

築50年には変わりありませんが、

 

入居者が内覧したときは印象が違います。

 

 

そうであっても実は主要な部分は新築だったりします。

 

 

新築を建てるよりもリスクが少なく採算がアップします。

 

 

賃貸住宅が老朽化してくると、

 

周囲の賃貸物件に比較して質が劣ってくるとみられ、

 

高い家賃を取ることができなくなります。

 

 

全体的に家賃収入が低下する恐れが出てきます。

 


老朽化が進むと修繕が必要となる個所も増加し、


修繕費用がかさんできます。

 

 

そうすると悪循環になり、老朽化がますます進み、空室が増加し、


家賃をさらに下げないと埋まらならなくなってきます。

 


しかし、リフォームされないために空室が増加して、

 

家賃の取れない部屋が増えてくるだけで、

 

リフォームすればいくらでも借り手はあります。

 

 

修繕に十分お金をかけられなくなって、

 

空室になっているだけです。

 

 

老朽化が進行すると、近くの同じような賃貸物件と比較しても、


家賃が高いと判断されることが多くなります。

 

 

そういう意味でも、貸家の老朽化を食い止めることが、

 

必要なわけですね。

 

 

なので、建物老朽化の問題は適正な時期に、

 

適正な修繕を行うことで、

 

老朽化は解決することができると思います。

 

 

 

 

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