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アパートを建てて貸すアパート経営は、ビジネスとして成り立つのか

人口減少時代に突入した現代、アパートを建てて貸すアパート事業(不動産賃貸業)は、事業として成り立つのだろうか



人口構成比率の高い団塊ジュニアは、すでに30歳を超えており、

その後の世代は、ぐっと数が減ってきます。



ということは現在でも少ないパイを、

今後、団塊ジュニアが賃貸生活を卒業した後は、

借りる客が激減してしまうと思われるのです。



そんな環境の中で、今アパートを建てたら、

将来どうなってしまうんだろう。



ちなみに、アパートに適した土地はこれからは、

いくらでも出て来ると思います。



需要と供給の原則からいって、

ますます大家側に厳しい状況になることは、

予想されます。



しばらく前までは、大家にとってバラ色の賃貸収入生活。



これは、他に競合する賃貸アパートが、

現在より増えないことが前提になっているのです。



事実、それを下にハウスメーカー側は、

大家のもとに、将来的な収支予想表を作成して、

 

セールスをかけてきます。



絶対儲かる収支予想表を見ても建てる気にはなりません。



しかし何度も勧められ、最後は大家も納得の上、

アパートを建てたとします。



賃貸経営が成り立つのは、大家が一旦アパートを建てた後に、

誰もアパートを建てないことを前提にしています。



ところが、

そのハウスメーカーは、永遠に住宅を作り続けないと、

会社として発展しないとなると話は違ってきます。



なので、どんどん建てては、

新たに次の地主を見つけアパートを建てさせ、

そしてまた、他の地主にも同じような収支予定表を見せて、

アパートを建てさせるということを永遠に続けないと、

会社としては存続していけないということになってくるのです。



どんどん建てては、新たに次の地主を見つけ、

アパートを建てさせることを繰り返す。



すると、少し以前に建てた地主の古いアパートはどうなるのか。



入居者にとっての魅力が薄れ、次第に競争力を失う。

すると、その大家さんの家賃収入は減少し、

アパート経営としての採算性は悪化するばかりです。



要するに、ハウスメーカーとしては、

以前の大家の損につながることがわかっていながら、

それでも新しいアパートを建てざるを得ないわけです。



大家さんとすれば、自分のアパートを建てた後から、

 

 
同じハウスメーカーが、今度は近隣の地主にアパート建設を持ちかける。



ということは、納得いかないことだろう。



しかし、いったん始めたのなら、辞めるわけにはいかないのです。



ここで、アパート建設は事業として十分、

採算に合うのかを十分検討する必要があります。



不動産投資をする前に、まず考えなければならないことは、


これから始めようとしている事業、新築アパート経営は、

ビジネスとして成り立つかどうかということです。



ビジネスとして成り立つ条件を備えているかどうか、

自分で検証してみることがたいへん大事です。



不動産賃貸業であれば、すでに相場家賃というものが、

存在しているはずですから、

 

その家賃相場に対応できるような費用で、

アパートを作ることができるのかどうかです。



本体価格、諸経費などを入れていき、

いま、このくらいの市場家賃になっている。



この市場家賃に対して、十分対抗できる予算で、

アパートを作ることができるのかどうか。



それらを検討もしないで、

私はアパートをつくることができるからというだけで、

賃貸業を始めてしまう。



ところが、始めてみたら、

そのアパートの市場家賃は崩れてしまっていて、

想定した初期投資費用では採算が合わない。



そういうことになってしまうケースもありますから、

新築アパート経営であれば、土地代、建物代、諸経費などを入れていき、

市場家賃に十分対抗できるという確信を持ったうえで、

新築アパートを建てなければならないわけです。



中古アパートの場合でも、自分が始めようとしているアパートで、

実際にどのくらいのキャッシュフローを得られるのか、

相場家賃で引きなおした場合に十分ペイするかどうか。



そのような収支計画が成り立つかどうかということを、

まず考えなければならないですね。



そういうことを十分検討して、

 

ビジネスのシミュレーションを、

自らやってみて、これならいけそうだ、

これだけのキャッシュフローなら十分ペイする、

これだけの費用なら作れる、

 

採算があるという確信を持てたのなら、

賃貸経営の前提ができたわけですから、

自分でその賃貸業を始めてよいわけです。



そういう前提があってアパート経営を始めていく場合に、

何よりもトップである、大家さんに経営者としての、

能力、力があるかどうかということが一番大事です。



間違いなく、自分がやろうとしている新築アパート経営または、

中古アパート経営は、十分な儲け、キャッシュフローを稼ぐことができる。

自分が浪費したり、いい加減な経営をしない限り、

十分にやっていくことができる。



という目安がついたならば、次は不動産賃貸業として、

自分の力、能力を存分に発揮していくことが必要になってきます。



経営者としての能力、力がなかった場合には、

もう経営にはなりません。



誰がやるのではなく、自分がやるわけですから、

賃貸経営の原理原則を忠実に守って実行していく力を、

持っていなければなりません。








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