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土地活用の失敗

土地活用の失敗について

 

 


土地活用においての失敗とは、



建てたけれど入居者が現れず、

 

空室状態が続くことです。

 

 

あるいは、新築の時に満室だったとしても、

 

 

徐々に空室が増えてきて、ローンの返済が、

 

 



苦しくなっていくことです。

 

 


土地活用というのは、入居者あっての事業ですので、



入居者がいなくなれば、そもそも経営が成り立ちません。

 

 


またいくら入居率が高くても、家賃を安くしたのでは、



実質的に同じことになります。

 

 

いずれにしても当初計画していた家賃収入と比較して、

 

経年とともに、家賃収入は下がっていく運命にあります。

 

 


新築のうちは満室でも、年月が経つにしたがって、

 

建物劣化により、空室が増えたり、賃料が下がったりして、

 

当初より、かなり少ない収入しか、

 

得られなくなってしまう場合があります。

 

 

 

入居率とか家賃の高低は、直接的に賃貸経営に、


響いてくるということになります。

 

 


アパートとかマンションを建てれば、

 

相続税は安くなるのですが、相続税の仕組みは、

 

建物が高価であればあるだけ節税になるわけです。

 


しかし、いくら高価で立派な建物を建てたからといって、


それに比例して、家賃を高く設定することはできない可能性があります。

 


また、

 


借入金が嫌だということで、

 

小ぶりなアパートを建てるとすれば、


当然ながら家賃収入は少なくなります。

 

 

逆に、高価な建物にすればするほど、

 

建築費が高くなり、借入金負担も増します。

 

 

ところが、空室が増えれば、儲かっていないのにかかわらず、


支払いをしていかなければなりませんので、

 

収支が悪くなり、その結果、

 

当然ながら借入金の返済が苦しくなります。

 

 

 

節税の鉄則は、節税策によって増加した経費の支出以上に、


税金の額は減少しないことになっています。

 

 

したがって、そうやってもたらされるものの多くは、


事業の体質を弱いものにします。

 

 

土地活用は、アパートという資産は増えますが、

 

支出も増え、本来経費の支払いは事業の儲けから、


支払う性質のもののはずなのに、


節税のために行えば、なるほど経費は増えますが、

 

キャッシュも減りますので、失敗になりかねないのですね。

 

 

普通の事業に比べ、土地活用は、

 

固定資産税や、相続税削減のためにやりますので、

 

どうしても借り入れを前提として、


経営を進めることになりやすいのです。

 

 

借金を返済しようと思えば、賃貸事業からの家賃収入を、


充当するしかありません。

 

 

なので、家賃収入の減少は、即返済に影響します。

 

 

しかし、本来的に利益が上がっていないのに、

 

支払いをしなければなりませんので、

 

うまくいかなくなるのですね。

 

 

 

自分の利益を積み上げて、


自分のお金で経営するという運用形態になっていなく、


先ず銀行から借金をして経営する。

 

利益を出して税金を払うよりも、


借金して金利を払った方が節税にもなり、


メリットが大きいという考えるのですね。

 

 

ところが、節税になるからと、

 

借り入れによる資金の調達は、


市場における金利や、資金需要の動向、


入居率の下落、家賃の下落といったものに、

 

影響を受けやすくなるのです。

 


節税のための土地活用は、このような事情によって、


窮地に陥りやすいのですよね。

 

 

最初に利益が積み上がっていない状態で、


土地、建物を担保に融資を受けているため、

 

このようなことになりやすいのです。

 

 

 

計画段階で、資金を貸してくれる銀行の意向を気にするあまり、


漸進な土地活用が実施しにくいものになるかもしれない。

 

銀行から借り入れる場合は、返済計画が必要です。

 


当然返済の支払いには元本に利子が加えられます。

 

一方、大家が賃貸事業から借り入れの返済に充てることができる原資は、


大きく二つの源がある。

 

それは、税金を支払った後の利益である税引後利益と、


会計上経費としているが実際には、


手元にキャッシュとして残っている減価償却です。

 

つまり安全にアパート経営をしようと思えば、


減価償却プラス税引後利益で返せる範囲のお金でしか、


返済減資は得られないため、その範囲内でしか、

 

借りてはいけないことになるはずです。

 

 

利益を上げ、税金を払った残りから自己資金を獲得し、


その資金で返済する。

 

 

これが本来の不動産賃貸業のはずで、

 

節税目的だから、アパート経営の収支伴っていませんので、

 

資金繰りに直接影響を受けるのでしょうね。

 

 

 

 

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