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特定の地域に絞るのは危険
特定の地域に絞るのは危険あれこれ

 

人生の最後に笑えるようにと、


大阪の人気駅から徒歩10分の土地に、


4戸1の小規模連棟アパートを建てた大家さんがいます。



がっしりした広めのワンルームで、天井の高い造り。


家賃収入は12.5万円×4戸=50万円だそうです。

 

この横に、同じようなものを、もう一棟建てるそうなので、


毎月の収入は、合計100万円になります。



その方は、キャッシュフローより借金を早く返すことを重視し、


20年でローンを組む。

 

この方は、働けるうちは、給料の範囲内で生活し、


20年後、定年退職を迎えてからは、


ローンの終わったアパートからの家賃で、


お金の心配をせずに暮らしたいと、


はっきりとした目的を持っており、


それに基づいて行動しています。


 

実際、20年後は家賃収入の、100万円が毎月入り、


残債のない土地と建物が残るのですから、


老後の不安はかなり解消されるはず。

 

言うまでもなく、大阪でも人気駅から、


徒歩10分というブランド立地には、


長年にわたる競争力が見込まれます。



多くの投資家は、不動産投資の目標として、


定年退職後も今と同じくらい収入を確保したい、


老後の不安を解消したいと考えていると思います。


 

そんな話を聞くたびに、それなら、この大家さんと同じやり方で、


いいじゃないですかと思ってしまいます。


 

しかしこのやり方は非常に危険なやり方だと私は思います。



といいますのは、キャッシュフローが出るのは返済完了後です。

 

20年後です。

 

リタイアは20年後になる可能性があります。


 

この素晴らしい融資条件は、いくら物件が良くても、


サラリーマンへの信用貸しには変わりありません。



建物はがっちりしていても、信用を毀損した結果であるために、


財務状態は弱いと思います。

 



物件を入手し、返済を完了することが物件を持つ目的になってしまいます。

 

その間に、金利や空室率の上昇がないとは限りません。


 

投資案件のすべては数値化して、疑ってみる必要があります。

 

キャッシュフローの出ない物件を、


特定の地域に絞って入手することは危険ですね。


 

融資を受けて、物件を取得して、


一つの物件で多額の家賃収入を得ることは、


確かに可能ですが、これは非常に大きなリスクを伴いますので、


あまり、お勧めできない方法です。


 

なぜなら、日本は地震大国で、


地震や火災のリスクがありますし、

 

自然災害はある程度の予測はできても、

 

完全に防ぐことはできませんので、いくら丈夫な建物を取得しても、


あるいは建立したつもりでも、自然災害にあうこともあります。


 

また最悪の場合は、大きな災害で、


建物が使い物にならないことすらあるからです。

 


毎月生活費を稼いでいた賃貸物件が、いきなり使えなくなり、


次の月からは、収入がゼロになってしまったという悲惨な話も、


不動産投資の世界では普通にある話です。

 

こういったリスクを回避するために、一番良い方法は、

 

少額でもいいので収入を生む賃貸物件をたくさん取得することです。

 


そういった基礎を固めてから、大きな物件に挑戦すべきですね。

 


物件取得に血道を上げる必要はありません。

 


ものすごい行動力と、アイディアで、


地域に関係なく利益を上げている人もいます。

 

必死で中古のアパートやマンションを買い続けている人を見ると、


本当にそんなに増やす必要があるのと、素朴な疑問を感じます。

 

50戸100戸と増やしていけば、何かとお金がかかりますし。


変わった入居者が紛れ込む確立も上がります。



何より、会社勤めをしながら100戸の物件を、


埋め続けるのはたいへんだと思います。


 

老後は、ローンの終わったアパートからの家賃で、


お金の心配をせずに暮らすことだったはずです。


 

自分に合った投資法で時間をかけて、


少しずつ増やしていくべきです。



これが一番良い方法だと思います。



一つの物件で5万円しか収入がなくても、


そういった物件を3件持てば15万円の収入になりますし、


10件持てば50万円になってきます。


 

一つの物件で50万円の収入だと、その物件の返済ができなくなれば、


すべて銀行に持って行かれますので、収入が一気にゼロになります。


 

10物件で50万円の収入であれば、さすがに10物件が一気に、


自然災害や、アクシデント(入居者自殺、殺人)にあうことは、


ほとんどありませんので、


多少の家賃収入の、入手の変動があっても、


安定した収入を確保することができる。

 

どんなやり方でも、人それぞれに合ったやり方がありますし、


リスクもあります。



なんのためのアパート経営か、軸の部分が定まっていれば、


他人の投資手法に惑わされることはありません。






他人がいくら物件を増やそうが関係ありません。

 

少しずつ実績を残して、足固めをするべきですね。



まず投資家として、最低限の経済的自由を得る。




最低限の経済的自由という踊り場を作ってから、



やがて、



実績ができると、大きな物件にも挑戦できるようになります。








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