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不動産投資ローンを受ける対策

不動産投資ローンを受ける対策について詳しく



 

 

一般的にローンを調達する理由として 

 

自己資金が足りないことがあげられます


 

しかしサラリーマン大家さんの中には、

 

自己資金があっても、あえてリフォーム資金、運転資金、


不動産購入の投資ローンで調達することを、



投資戦略として使うことをやることが多いですね。


                             

                    
ズバリ これはレバレッジ効果による 

 

利回り向上を狙うというものですが。

 

 

投資家は不動産の収益性を分析した上で、

 

投資戦略の一要素として、レバレッジを働かせて、

 

物件を増やしていくことをよくやりますが、


レバレッジとリスクは背中合わせなのです。

 


レバレッジを効かせて物件を増やせば、

 

リタイアのスピードは速まりますが、

 

空室やリフォームなどで収入が減ると、

 

破綻する可能性が出てきます。

 


ローンの金利は貸す側にとっても 借りる側にとっても


長期では高くなり、短期では低くなります。

 

 

金利には変動と固定があって投資期間の設定によって 

 

金利負担が違ってきますが、一般的に、

 


金利は 変動は固定より低くなっています。

 

 

まぁ、非常に低い現在では 金利が下がる余地は


少ないため将来的には 金利は上昇していきます。

 


金利が上昇していけば 利払い負担が増えて、

 

返済不能リスクが 高くなってくるので 


運用が苦しくなってきます。

 


これを回避するために、

 

初めに固定金利によるローンを組むことも、

 

考えられますが 金利が高い分 

 

投資の収益性は悪くなります。

 

不動産から収益を得れば課税所得になりますが、

 

金利が上昇すれば、損益計算上は、

 

収益が落ちるので、決算書の見栄えが悪くなるため、

 

銀行に対して格付けが下がる可能性が出てくるのです。

 

 

 

当初から 黒字を確保できるラインがどこかを、

 

見極めることがポイントです。

 

 

この先、ローン金利が上昇するようなら、

 

無理をせず少し様子見をするべしですが

 

歴史上まれに見る超低金利が続いている以上、

 

ローンを利用して、不動産を購入するのは、

 

実は理にかなっているのです。

 

 

ローンの金利が上がってくると、不動産投資は難しくなります。

 


そうなれば、自己資金を増やし、

 

ローンの借入割合を下げなければなりません。

 


というわけで金利が高くなれば、

 

不動産投資には 不利になってきます。

 


どうしてもローンを借りなければ、

 

いけないときは固定型で借りて、

 

コストを固定することも重要ですが、

 

金利動向は先が読めません。

 

 

ローンの臨時返済をする手も考えられますが


せっかく入ったキャッシュフローも、

 

ローンの 早期返済に回さずに、

 

この先、修繕費などのキャッシュフローを、

 

温存しなければならなくなるため、

 

固定金利で借りて、キャッシュフローが回っているのならば、

 

最大限活用させてもらう方がいいですね。

 


金利の動向は、専門家でも予想が外れます。

 


対処法はポートフォリオをできるだけ分散型にして、

 

ローンの金利や返済方法、変動と固定を組み分けて、

 

いろいろ分けていくほうが安全です。

 

 

これは、金利動向を予測することは、

 

無理だからというわけであるなら、

 

金利動向に柔軟に対応できる準備をしておくことが、

 

破たん回避につながると思います。

 


ローンの金利が上がると変動型ローンや、

 

短期固定型ローンではすぐ利子に跳ね上がります。

 

 

変動金利や短期固定金利のローンを使って 

 

不動産を買った人は、急激な金利上昇で、


利子の支払いが予想外に跳ね上がりますので 

 

持ちこたえられなくなるケースが

 

出てくる可能性があります。

 

 

銀行の融資姿勢は刻々と変わります、

 

厳しくなってくると

 

少し投資を休んで、一生懸命不動産の勉強して、 


チャンスを待ってはどうでしょうか。

 

 

景気が底を打って、景気が上向いてきた時に、

 

金利も上がってきます。

 

 

キャッシュで買った人や、

 

キャッシュうを持っている人は強いですが

 

持ちこたえられなくなると、利益確保のために保有物件の


売却が、増えてくると思われます。

 


その時を待って、買いに走ることもできると考えられます。

 

 

その時のために自己資金を温存しておくことが大事でしょうね。

 


もちろんそうなれば、先行している投資家に追いつくことも、

 

十分可能で、後発組にもチャンスが訪れるのです。

 



 


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