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不動産投資ローンを受ける対策(返済期間を長期で引くか短期にするか )

不動産投資ローンを受ける対策、返済期間を長期で引くか短期にするかについて詳しく

 

 

1、不動産投資ローンを受ける対策

2、返済期間を長期で引くか短期にするか


1、不動産投資ローンを受ける対策

 

 

 

一般的にローンを調達する理由として 

 

自己資金が足りないことがあげられます


 

しかしサラリーマン大家さんの中には、

 

自己資金があっても、あえてリフォーム資金、運転資金、


不動産購入の投資ローンで調達することを、

投資戦略として使うことが多いですね。


                             

                    
ズバリ これはレバレッジ効果による 

 

利回り向上を狙うというものですが。

 

 

投資家は不動産の収益性を分析した上で、

 

投資戦略の一要素として、レバレッジを働かせて、

 

物件を増やしていくことをやりますが、


レバレッジとリスクは背中合わせなのです。

 


レバレッジを効かせて物件を増やせば、

 

リタイアまでのスピードは速まりますが、

 

空室やリフォームなどで収入が減ると、

 

破綻する可能性が出てきます。

 


ローンの金利は貸す側にとっても 借りる側にとっても


長期では高くなり、短期では低くなります。

 

 

金利には変動と固定があって投資期間の設定によって 

 

金利負担が違ってきますが、一般的に、


金利は 変動は固定より低くなっています。

 

 

まぁ、非常に低い現在では 金利が下がる余地は


少ないため将来的には 金利は上昇していきます。

 


金利が上昇していけば 利払い負担が増えて、

 

返済不能リスクが高くなってくるので 


運用が苦しくなってきます。

 


これを回避するために、

 

初めに固定金利によるローンを組むことも、

 

考えられますが 金利が高い分 

 

投資の収益性は悪くなります。

 

 

不動産から収益を得れば課税所得になりますが、

 

金利が上昇すれば、損益計算上は、

 

収益が落ちるので、決算書の見栄えが悪くなるため、

 

銀行に対して格付けが下がる可能性が出てくるのです。

 

 

 

対策として当初から 黒字を確保できるラインがどこかを、

 

見極めることがポイントです。

 

 

この先、ローン金利が上昇するようなら、

 

無理をせず少し様子見をするべきですが

 

歴史上まれに見る超低金利が続いている以上、

 

ローンを利用して、不動産を購入するのは、

 

実は理にかなっているのです。

 

 

ローンの金利が上がってくると、

 

不動産投資は難しくなります。

 


そうなれば、自己資金を増やし、

 

ローンの借入割合を下げなければなりません。

 


というわけで金利が高くなれば、

 

不動産投資には 不利になってきます。

 


どうしてもローンを借りなければ、

 

いけないときは固定型で借りて、

 

コストを固定することも重要ですが、

 

金利動向は先が読めません。

 

 

ローンの臨時返済をする手も考えられますが


せっかく入ったキャッシュフローを、

 

ローンの早期返済に回さずに、

 

この先、修繕費などのキャッシュフローを、

 

温存しなければならなくなるため、

 

固定金利で借りて、キャッシュフローが回っているのならば、

 

最大限活用させてもらう方がいいという人も多い。

 


金利の動向は、専門家でも予想が外れます。

 

 

 

ポートフォリオをできるだけ分散型にして、

 

ローンの金利や返済方法、変動と固定を組み分けて、

 

いろいろ分けていくほうが安全ですね。

 

 

これは、金利動向を予測することは、

 

無理だからというわけであるなら、

 

金利動向に柔軟に対応できる準備をしておくことが、

 

破たん回避につながると思います。

 


ローンの金利が上がると変動型ローンや、

 

短期固定型ローンではすぐ利子に跳ね上がります。

 

 

変動金利や短期固定金利のローンを使って 

 

不動産を買った人は、急激な金利上昇で、


利子の支払いが予想外に跳ね上がりますので 

 

持ちこたえられなくなるケースが

 

出てくる可能性があります。

 

 

銀行の融資姿勢は刻々と変わります。

 

 

 

融資が厳しくなってくると

 

少し投資を休んで、一生懸命不動産の勉強して、 


チャンスを待つこともできますが、

 

景気が底を打って、景気が上向いてきた時に、

 

金利も上がってきます。

 

 

キャッシュで買った人や、

 

キャッシュうを持っている人は強いですが

 

持ちこたえられなくなると、利益確保のために保有物件の


売却が、増えてくると思われます。

 


その時を待って、買いに走ることもできると考えられます。

 

 

私はその時のために自己資金を温存しておくことが大事だと思っています。

 


もちろんそうなれば、先行している投資家に追いつくことも、

 

十分可能で、後発組にもチャンスが訪れるのです。

 

 

 

2、融資期間を長期にするか短期にするか

 

 

一般的に銀行は、融資期間が長いよりも、


短い方を好みます。

 

 

 

なるべく短い期間の融資をしたがります。

 

 

融資期間が短い方が銀行にとって、


リスクが低いと捉えるからです。

 

 

では不動産賃貸業ではどうでしょうか。

 

 

不動産賃貸業で融資期間を長くすると、


毎月のキャッシュフローを多くなり、


再投資がしやすくなります。

 

 

 

しかし、融資期間が長いと、利益にも純資産にも、


負の影響を及ぼしかねません。

 

 

アパートローンの審査では一般的に、


税引後利益+減価償却費−元金返済


=キャッシュフローが重視されます。

 

 

これが十分にプラスになることが求められます。

 

 

したがって、同じ物件を同じ融資額、


同じ金利で融資を受けて購入するのでも、


融資期間が長いほど当然、


返済後キャッシュフローが多くなるのが一般的です。

 

 


例えば、融資期間が15年と30年で比較すると、

 

融資期間が2倍違うと、キャッシュフローがほぼ2倍増えます。

 

 

しかし、利益は融資期間が短い方が、


支払利息が減るため多くなります。

 

 

 


15年と30年で比較すると支払利息総額は、


私は計算してみましたが、

 

その結果、15年ローンは、30年ローンの、


半分以下です。

 

 

 

また、15年後の残債は15年ローンですと、

 

ゼロですが、


30年ローンですと15年残っています。

 

 

 

ちなみに、個人のアパートローンの審査では、


キャッシュフローが重視されます。

 

 

これは、住宅ローンの考え方と同じです。

 

 

それでは、15年間で見てみます。

 

 

 

15年間の利益と15年後の純資産で見ると、


利益は、融資期間が短い方が支払利息が少ないため多いです。

 

 

資産の額は、融資期間30年の方が多くなります。

 


これは、元利金の返済額が少ないため、


月のキャッシュフローである現預金の減りが、


抑えられるからです。

 

 

負債の額は、融資期間15年の方が少なくなります。

 

 

 

これは、借入金という負債が減って、


不動産が残るからです。

 

 

 

また、資産と負債のである純資産で見ると、

 

融資期間15年の方が多くなります。

 

 


これは、15年返済のため、

 

借入金利息が少なく利益の蓄積が増えるからです。

 

 


ところで、法人の事業用ローンでは、


利益と純資産が重視されます。

 


したがって、融資期間が短いほうが有利になります。

 


もっとも、法人審査でもキャッシュフローが、


プラスである必要がありますが、

 

銀行が好む貸し先は当然、

 

15年ローンを受けて完済している大家さんです。

 


短期返済の場合、支払利息が少ない分、

 

利益が多くなり、


借入金という負債の減り方が速いので、

 

同じ物件を30年返済期間で買った人と比べると、


決算書の内容がよくなります。


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