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アパート経営の管理と一括借り上げ

遊んでいる土地を、どうするか悩んでいる人は、

ハウスメーカーの勧めで、思い切ってアパ―経営を、

始めたことで、相続税の支払いのために、

土地を手放さずに済んだという人が多い。



というわけで、アパート経営にはメリットがたくさんあります。



もっとも、アパートの価値は経年劣化により必ず下がり、

その劣化分を、これから長時間かけて、

家賃収入で回収していく仕組みになりますが。



賃貸事業の社会では、価値が減価することが明らかな物は、

それ以上の見返りが期待できない限り、通常誰がやっても損をします。



価格が下がることが明らかな、

建物価格中心の投資の範ちゅうがアパート経営です。

建物は毎年4.545%(22分の1)ずつ価値が下がっていきますので、

それ以上のリターンが得られなければ、

アパート経営をしてはいけないことになります。



まして、銀行からの借入金でアパートを建てますと、

その分のリターンも確保されないとなりません。



なので節税はできても、儲けるためにはコツがいりますが、

その一つが、管理を適正にすることで、建物の価値を維持する。



アパート経営においては、自分で管理する自主管理以外に、

管理を管理会社に委託するほか、

業者などに賃貸し、管理を任せる一括借り上げ方式があります。



一括借り上げ方式は、賃貸住宅全体を業者に賃貸し、

実際の入居の募集、契約手続き、建物の管理などは、

業者に任せるといった制度です。



一括借り上げ方式は、一定の借上げ料が保証され、

安定した収入につながり、手間がかかりません。



管理費として家賃の10%くらいの負担が生じますが、

必要経費に上げることができます。



これは、入居率に左右されますので、

当然古くなって、入居率と、家賃収入が下がってくれば、

一律、家賃収入は落ちます。



相手の管理会社も同じことです。



収入は減る。



大家が、リフォームをして入居率を上げると、

収入は増えるという仕組みです。



アパート経営は、建物を造って入居者が入れば、

それで終わりというわけにはいきません。



初めの数年間は順調でも、そのうちお隣の物音がうるさい、

水が流れないといった、入居者の日常生活上のクレームとか、

建物の修繕、清掃のほか、家賃管理、

家賃滞納、遅延、トラブル発生などに対して、

常に適切な処置を取っていかなければ、経営は成り立っていかない。



というわけで、こういうような管理を、自分で十分に出来ない人は、

管理会社に委託することが賢明です。



ちなみに、現在賃貸住宅の3分の1の約350万戸が、

管理会社の手で管理されているとなっています。



管理の内容にも多少の違いがあり、清掃や定期巡回に始まって、

家賃管理、滞納保証、サブリースなど、

大家のニーズに合わせた、いろいろな形態がありますが、

一般的な管理を委託する費用は、

家賃の5%くらいの管理費負担を生じますが、

必要経費に上げることができます。



しかし大家さんとしては、ただ任せるだけでなく、

経営者として、管理会社からの報告をチェックし、

担当者との連絡のやり取り、適正なコミニケーションは、

とる必要はあります。



クレームやトラブルは、アパート経営には付きもの、

管理会社に任せることで、安心運営ができることになります。








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