-
アパート経営の管理と一括借り上げ
-
2012.12.31 Monday 07:05
遊んでいる土地を、どうするか悩んでいる人は、
ハウスメーカーの勧めで、思い切ってアパ―経営を、
始めたことで、相続税の支払いのために、
土地を手放さずに済んだという人が多い。
というわけで、アパート経営にはメリットがたくさんあります。
もっとも、アパートの価値は経年劣化により必ず下がり、
その劣化分を、これから長時間かけて、
家賃収入で回収していく仕組みになりますが。
賃貸事業の社会では、価値が減価することが明らかな物は、
それ以上の見返りが期待できない限り、通常誰がやっても損をします。
価格が下がることが明らかな、
建物価格中心の投資の範ちゅうがアパート経営です。
建物は毎年4.545%(22分の1)ずつ価値が下がっていきますので、
それ以上のリターンが得られなければ、
アパート経営をしてはいけないことになります。
まして、銀行からの借入金でアパートを建てますと、
その分のリターンも確保されないとなりません。
なので節税はできても、儲けるためにはコツがいりますが、
その一つが、管理を適正にすることで、建物の価値を維持する。
アパート経営においては、自分で管理する自主管理以外に、
管理を管理会社に委託するほか、
業者などに賃貸し、管理を任せる一括借り上げ方式があります。
一括借り上げ方式は、賃貸住宅全体を業者に賃貸し、
実際の入居の募集、契約手続き、建物の管理などは、
業者に任せるといった制度です。
一括借り上げ方式は、一定の借上げ料が保証され、
安定した収入につながり、手間がかかりません。
管理費として家賃の10%くらいの負担が生じますが、
必要経費に上げることができます。
これは、入居率に左右されますので、
当然古くなって、入居率と、家賃収入が下がってくれば、
一律、家賃収入は落ちます。
相手の管理会社も同じことです。
収入は減る。
大家が、リフォームをして入居率を上げると、
収入は増えるという仕組みです。
アパート経営は、建物を造って入居者が入れば、
それで終わりというわけにはいきません。
初めの数年間は順調でも、そのうちお隣の物音がうるさい、
水が流れないといった、入居者の日常生活上のクレームとか、
建物の修繕、清掃のほか、家賃管理、
家賃滞納、遅延、トラブル発生などに対して、
常に適切な処置を取っていかなければ、経営は成り立っていかない。
というわけで、こういうような管理を、自分で十分に出来ない人は、
管理会社に委託することが賢明です。
ちなみに、現在賃貸住宅の3分の1の約350万戸が、
管理会社の手で管理されているとなっています。
管理の内容にも多少の違いがあり、清掃や定期巡回に始まって、
家賃管理、滞納保証、サブリースなど、
大家のニーズに合わせた、いろいろな形態がありますが、
一般的な管理を委託する費用は、
家賃の5%くらいの管理費負担を生じますが、
必要経費に上げることができます。
しかし大家さんとしては、ただ任せるだけでなく、
経営者として、管理会社からの報告をチェックし、
担当者との連絡のやり取り、適正なコミニケーションは、
とる必要はあります。
クレームやトラブルは、アパート経営には付きもの、
管理会社に任せることで、安心運営ができることになります。
関連記事
アパート経営の管理と一括借り上げ
新築アパート経営は失敗になる可能性がある
一括借り上げとサブリース契約
スポンサーリンク
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方
サイト内検索カスタム検索
-
Comment
-
Trackback
- トラックバック機能は終了しました。 コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子
スポンサーリンク