サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


土地は不動産投資にとってプラスかマイナスか | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
土地は不動産投資にとってプラスかマイナスか

土地は不動産投資にとってプラスかマイナスかについてあれこれ

 

 

 


不動産投資で儲けるには、物件を安く購入することが大事です。

 


これを借入金でやれば、もちろん返せるかどうかがポイントになります。

 

 

返せるということは、返せるくらい投資の効果があったということになり、


儲かっている、つまり利益を出していますので税金がかかってきます。

 


税金は法人なら、住民税まで入れると、

 

利益の半分くらいかかってきます。

 

 

ということは、不動産投資をする場合、


返す金額の倍の利益が必要だとなります。

 


例えば1000万円の不動産を購入して15年で返すのなら、


年間約70万円ずつの返済+金利となります。

 

これだったら何とかなりそうですね。

 


月8万円で貸せば、経費を引いて、月6万円残せばいいですので。

 

 

しかし、その前に返せるということは、その儲けには、

 

税金が36万円(72×0.5)かかることになります。

 


税金分のお金が足りなくなります。





たとえ返せるくらい利益が出たとしても、


税金は?ということになります。

 

 

税金の支払いは伸ばすことはできません。

 

 

不動産投資で、借入の返済にあてることができる原資は、


税引後利益と減価償却費です。

 

 

そこで、減価償却費をあてることができるではないかという声が、


聞こえてきそうです。

 

 

でもそれは、RCならわずかですし、

 

木造なら短期間で終わってしまうものです。

 

 

 

不動産投資で物件を購入する場合の基本は、


なんといっても、土地は経費にならない。


ということですね。

 

 

建物は経費になりますが、


土地は価格が上下することは、ありえますが、


減価償却では落とせないものです。

 


したがって、返済原資になりません。

 

 

なので、土地をローンを利用して買って、


不動産投資に使うとなると、


かなり儲けなければ成り立ちません。

 

 

 

なので、フルローンで買った場合は、

 

一室でも空きが出たら大変です。

 


また、土地自体は収益を生みませんので、

 

土地は不動産投資にとってマイナスですが

 

担保価値という観点から見れば、

 

ある程度、土地値の高い方が、

 

融資を引きやすいのである程度の評価は必要になってくる。

 

 

又減価償却できないということは、

 

売却するときには譲渡益が出にくいので好都合です。

 

 

土地は貸借対照表上でいつまでもその金額が残ります。

 

 

土地に投下した分は売却するまで塩漬けになるのです。

 

 

売却時点でやっと投下資本を取り戻せます。

 

 

 

ところが、建物は、

 

逆に売却するときは建物は減価償却として経費計上しているので、

 

その額が大きいと、譲渡益が出やすいのです。

 

 

従って、短期譲渡なら、税金が大きくかかってくることになります。

 

 

ちなみに、5年以内の短期譲渡なら、

 

売却益に対して39%もの税率がかかってきます。

 

 

 

土地は減価償却しませんので、地価が変動しないと仮定すれば、

 

譲渡税という課税は抑えられますね。

 




関連記事
借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスする(加える)のか

土地は経費にならない

なぜ税引前利益(税引後利益)を増やさなければならないか

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク