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リフォームよりもリノベーションをする

リフォームよりもリノベーションをするについて




利回りを上げるために普通、大家さんは購入した中古住宅を、


最小限のリフォームで済ませて入居付けしたいものです。

 


 

しかし、成功するためには、長い目で見て、


中途半端にきれいにするよりも、


積極的に建物に手をかけた方がいいと思います。


 

さもないと、修繕に手をかけていなければ、



入居者が決まらず、もし決まっても、


すぐに出て行ってしまったりして、


空室が長期に続く可能性が高くなり、


他に、もっといい物件があるのではないかと、


良い物件を求めて売ってしまいかねません。


 

古くなって、手に負えなくなれば、売ってしまえばいい。


という考えになりがちなのも事実です。



しかし、売却すれば、諸費用もかかってきます。


不動産売買では、売りと買いをすれば、


取引コストが往復かかってきます。



その分の費用を、今ある物件に手を掛けて、


思い切って、リノベーションした方がいいと考えます。



物件に手をかけて賃貸経営するという守りの姿勢も必要です。




リフォームに日頃から取り組んで、


積極的に手をかけるということで、


守りを固めることが長期入居につながり、


家賃収入も安定して入ってくると思います。



家賃収入も貯まって、空室の憂いをなくしてから、


新しい物件を購入していけばいいと思います。



リフォームやリノベーションを費用ではなく、


建物を長持ちさせるために投資と考えて、


積極的に取り入れるべきだと私は思います。


 

このように、売ったり買ったりするのに費用をかけるよりも、


今ある家のリノベーション費用に向けて建物に費用をかけた方が、


長い目で見て賃貸経営がうまくいくと思います。


 

上手くいかなければ、売ってもよいと考えがちですが、

 

しかし、売らない選択もあってもいいと思います。


 

投資は、買ったものを売って初めて利益が確定します。



ですから、購入して賃貸して売却して、


ここまでのトータルで成功か否かを考えることが根底ですが、


一度買った物件を、長い期間をかけてとことん手をかけて、


より素晴らしい物件に作り上げていくことも、


不動産賃貸業で成功する秘訣ではないでしょうか。



中途半端な状態では、入居者は現れませんし、


たとえ、入居が決まっても、短期間で退去してしまいます。



とことん、自分が購入した物件に手を入れることも必要であって、


リノベーションをする理由は、いったんリノベーションして、


直した方がきれいになって、物件の価値が上がり、


その後の運営が楽で、たとえ入居者が短期で出て行っても、


原状回復程度のリフォームで済ませることができたり、


掃除をするだけでよい場合が多く、


家賃収入の最大化につながると思います。


 

この価値が上がるという発想が、


リフォームとリノベーションの違いになると思う。


 

リフォームは、建物を初期の状態に戻すことを指すことが多く、


リノベーションは、初期の性能以上に工事することです。


 

リフォームは、クロスの貼り換えや、フローリングの貼り換え、


キッチンや浴槽の入れ替え程度の、小規模な工事や、


間取り変更、給排水設備の交換などになってきます。




ユニットバスに変更したり、


全面外壁塗装などの大規模工事など機能や、耐久性など、


初期の価値が増大する工事は、


リノベーションと考えることができます。


 

このように、リフォームよりも、リノベーションの発想で、


賃貸経営をすべきではないでしょうか。


 

リフォームとリノベーションの違いは、


リフォームすれば、きれいになる程度ですが、


リノベーションすれば価値が上がるので、


賃貸経営の長期化につながるということですね。

 


業者からの見積もりにしても、ただ単に値引きするのではなく、


より重点的に工事すべきところと省くところを区別して、


不要なところは省き、双方が適正な価格で、


できるだけ費用対効果のある前向きな意見交換をしたいものです。


 

中古住宅を購入すると、リノベーションを行い、入居者が決まって、


さらに、5〜6年で、入居者が退去した後再びリフォームする。


これを、2回、3回と繰り返すことだと思います。



始めは儲からないかもしれませんが、


長期の運営ができる利点があり、


長い目で見て儲けられると思います。


 

リノベーション費用を必要経費とみて、


積極的に家の手入れをしていく。


ということが大事です。


 

繰り返しになりますが、初期の状態に戻すのがリフォームで、


元の状態を維持するだけでなく、


価値を上げて、お客様に満足していただけるように、


設備投資をすることが長期運営を目指すことが、


リノベーションの考え方です。






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