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信託銀行は不動産投資に使えるか

信託銀行は不動産投資に使えるかあれこれ
 

 

 

信託銀行は何をするところですか。

 

 

たまに、聞かれる言葉ですね。

 

 

信託銀行は地主さんの土地の有効活用を目的にしている銀行です。

 

 

ところで、土地信託を信託銀行で行うのはどうでしょうか、

 

自分の財産を信託銀行に預けるとどうなるのか。

 

 

今日はこのことについて書いてみます。

 

 

信託銀行とは普通の銀行の業務のほか、

 

信託業務も行っています。

 

 

信託業務の基本は土地信託です。

 

 

土地信託とは、土地所有者が自分の土地を信託銀行に、


託すことから始まります。

 

 

そして信託銀行は、土地所有者に代わって、


その土地を運用して資金の調達をします。

 

 

建物の建築から建物の管理、テナントの募集、


入居者の入れ替えまで一切を行い、


余剰金を土地所有者に配当するものです。

 

 

信託期間は10〜25年位となります。

 

 

これが信託銀行の仕組みです。

 

 

あくまでも、土地の所有者が自分の所有する土地を、


有効活用するために託すということが基本です。

 

 

このようにすることで、まったくの賃貸経営初心者であっても、


自分の土地の有効活用ができるわけです。

 

 

そこから始まって、信託銀行は、建設会社やアパートメーカーと、


建設請負契約を結び、信託された土地に建物を建てます。

 

 

その際に、信託銀行は必要資金を融資します。

 

 

建物完成後、信託銀行はテナントを集め、


賃貸借契約を結び、建物の保守管理を管理会社に委託します。

 

 

そして、信託銀行はテナントから受けとる家賃から必要経費を支払い、


借入金を返済し、税務申告や決算を行い、税金を払う。

 

 

最後に残ってきたお金から、信託報酬を差し引いたうえで、


土地所有者に配当として渡します。

 

 

このことで信託銀行の信託業務は成り立っています。

 

 

出口戦略は、信託銀行は信託終了日に最終計算を行い、


土地所有者の承認を得て、信託財産を現状のまま地主に戻す。

 

 

これが信託銀行の出口です。

 


最後に、信託銀行は、土地建物の、信託の登記を抹消し、


抵当権抹消後、土地所有者への土地は返還され、


テナントとの賃貸借契約は土地所有者が受け継ぐという形です。

 


土地信託の利点は、土地を手放さずに、


信託銀行のノウハウや信用力を活用して、


有効活用を図ることが可能となり、


その利益を信託配当という形で、


受け取ることができるわけですね。

 

 

土地所有者は手元資金がなくても、


その土地の有効活用を図ることができ、


また、土地信託の必要資金は、


信託銀行が調達することになるため、


地主さん個人が行うのに比べて資金調達が容易に行えるのです。

 

 

当然個人が行う実際の賃貸事業に比べて利益は薄いですが、


失敗するリスクは少なく、そういう意味では、


私は信託銀行を利用するのは悪いことではないと思いますよ。

 

 

 

 

信託銀行は事業性融資はしない

 

 

一方、信託銀行は大家さんが行う不動産投資には、


向かない可能性があります。

 

 

信託銀行の事業性資金融資は、基本的に大企業対象であり、


中小企業はほとんど相手にされていません。

 

 

信用保証協会付き融資も利用できないことが多いです。

 


信託銀行は中小企業向け融資をほとんどしておらず、


融資を申し込んでも、受け付けてもらえない可能性があります。

 

 

仮に申し込みさせてもらえたとしても、


大家さんが望む超長期資金の融資は望めそうにはありません。

 

 

融資期間5年とかが普通です。

 

 

つまり、個人と法人とで話が全然違う訳ですね。

 

 

個人だと、地主が建物を建てる際には、


建築資金を20〜30年位まで出します。

 

 

ところが、法人融資では良くて5年です。

 

 

5年では収益不動産購入資金には向きませんね。

 

 

信託銀行と取引しているような地主は、


資産管理会社を持っていることも多いので、


銀行の個人部門で法人への融資もしています。

 

 

しかし、あくまで自己所有地での新築を前提とした融資なので、


一般の大家さんが行うRCでも、新築後30年位までが、


融資期間とされていたりします。

 

 

よく市場に出ている築20年以上のマンションでは、


ほとんど融資期間がとれません。

 

 

そのような訳で信託銀行は投資家大家さんが行う、


不動産投資には向きません。

 

 

 

 



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