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空きが出ない部屋作り

空きが出ない部屋作りあれこれ

 

 


賃貸住宅を作るのはいいが、入居者が入らなかったらどうしようという、


心配があります。

 

 

ならば、常に入居者が入り、空きが出ない部屋つくりをすれば、


そうした心配はなくなるということです。

 

 

これから建てるアパートで大切なことは、

 

空きが出ない部屋つくりです。

 

 

空きが出ない部屋を作ればいいと言っても、

 

そんなに簡単ではありません。

 


空きが出ない部屋つくりのポイントを列挙しますと、

 

周辺の物件に比べて、家賃が高くないこと。

 

その地域に求められている間取りであること。

 

需要はあるのに、その周辺では少ない間取りであること。

 

年代を問わず使いやすい間取りであること。

 


空きが出ない部屋つくりといっても、賃貸経営は事業であるため、


収支があわなければ成り立ちません。

 


アパートは建てたら建てたきり、

 

不動産会社に管理を任せたら任せきりの大家さんは、

 

空きが出ても、空室慣れしてしまって対策が打てなくなりますし、

 

こうなるのが一番怖いです。

 

 

年末が過ぎても決まらなくても、


3月の引っ越しシーズンが来れば、


決まるだろうと高をくくっていても、

 

絶対に決まるという保証はありません。

 

 

半年くらいはあっという間です。

 


そうこうしているうちに1年2年、5年と過ぎていく。

 

 

 

いつまでたっても決まらない部屋をどうする

 


赤字覚悟で、抜本的な対策を打たないと、

 

永遠に決まらない可能性があります。

 


そうなったら手遅れで、空が出ない部屋作りは、

 

最初の計画段階にあります。

 

 

つまり、一言でいえば、


グレードの高い賃貸住宅で、


落ち着いて長く住める環境を提供できること、

 

設備・仕様は整えられているのに、


家賃は高くないという賃貸住宅なら、

 

空きが出ない部屋になる可能性があります。

 

 


賃貸事業で一番大切なことは、収支が合うこと、

 

空きが出ないグレードの高い部屋にしても、

 

経営が十分成り立つ計画が絶対条件となります。

 

 

高い家賃設定で、手取りの計算することは簡単ですが、

 

机上の空論では成り立ちません。

 

 

そして

 


目標は、家賃収入から諸経費を引いて、

 

半分残る計画にしたいものですよね。

 


支出の割合を50%に持ってくると、最悪半分空いたとしても、

 

運営できるということを意味します。

 

 

毎月、満室経営を目指して運営していくのですが、


入退去の変動があったにしても、

 

まぁ、さすがに、一度に半分が空くことがないはずなので、

 

余裕を持った運営ができます。

 

 


とにかく何が何でも半分以上は入居していれば、

 


運営できるということになり、これを最低限の目安として、

 


努力をしていくことが必要でしょう。

 

 

家賃収入から銀行の借入返済や、


管理費、固定資産税など、いろいろとかかる支払いをした後に、


手元に残らないとビジネスとして成り立ちません。

 

 

 

その上、確定申告をして利益を出して、


所得税や、住民税なども支払うことを考えると、


出来るだけ多く手元に残したいということになります。

 

 

その分家賃を高くすればいいと考えたいところですが、


周辺に比べて、家賃が高いということは、


入居者から敬遠されてしまうことになり、


安易にはできません。

 


ならば、支出をできるだけ減らそうとしますが、


管理費や固定資産税などの固定費は減らすことはできません。

 

 


修繕費は必要不可欠な費用でもあり、


減らすことは簡単ではありません。

 

 

そこで必要になるのは、安定した家賃収入を、


得られる部屋つくりをすることと、

 

適正な建築費を見極めて、借入返済を少しでも楽にしておくこと、


この両方のバランスを見極めて、賃貸事業をスタートさせることを、


考えて、事業を進めることをお勧めします。

 


建築費に自己資金を使えば借り入れが少なくなり、


手元に残る現金は多くなります。

 

 

使った現金がまた戻ってくるので、


現金に余裕のある場合は、それも一つの方法です。

 

 

建築費のほとんどを借入した場合は、


銀行返済が多くなりますが、目安としたいところは、


借入返済を家賃の半分程度までにしておくことだと思います。

 

 

半分、空室になっても持ちこたえられるようにしておけば、


余裕をもって経営ができます。

 


入居者が賃貸住宅を選択するのはまず家賃です。

 


いい部屋だと思っても、高い家賃だと避けるでしょう。

 


家賃は、周辺相場を調査して、少し安めに設定すると、

 

長期に住んでもらいやすくなりますね。

 

 


家賃収入から建物の借入返済をし、


管理費を支払っても手元には、


半分残る内容のものを目標にします。

 

 

建築費を安くといってグレードを落としたのでは、

 

価値がありません。

 

 

この両者のバランスを取ってアパートを建てることが重要になります。

 

 





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