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リフォーム費を家賃に上乗せできるか 
リフォーム費を家賃に上乗せできるか   




建築価格が高くついたからとか、


リフォーム費用が高くかかったからといって、


それに比例して、賃料を上げられるのでしょうか。


 


つまり、リフォーム費用は家賃に上乗せできるのでしょうかですが、


リフォームしたからといって少しぐらいは、


上乗せできるかもしれませんが、


たいした家賃アップは望めないと私は思います。



相場の家賃より大きく上乗せすることはできないと思います。



もし、上乗せができるのなら、ほとんどの人は、


過度のリフォームをしてから提供するはずです。



 

入居者が部屋を選ぶとき、立地条件、面積、間取、性能、


見た目などを総合的に判断します。




低い価格で、より広く、使いやすく、


快適に、安心して暮らしたいのは、


入居希望者の共通の思いです。


 


最近の傾向として、リフォームしてもしなくても、


賃料はほとんどで同じで、家賃には上乗せできないです。




むしろ、リフォームしたのに家賃は下がるということもあります。

 


でも、5年位前は、リフォームやリノベーションすればある程度、


家賃に上乗せできたはずなのに。


 


違う点はリフォームしてあれば、入居者が決まりやすいことですかね。


 


家賃の額には、大家さんの事情は含まれないのかもしれません。




これは新築であっても同じことで、


最近は新築であっても、新築プレミアム価格で、


貸し出せることはないというのが一般的に浸透しています。



周囲に築年数の浅い物件が何件かあって、


広さや立地に差がなければ、特に新築でなくても、


家賃の安い方がいいと考える人がいても当然です。



それと同じことで、新築であろうが、


新築のようにリフォームされた物件であっても、


相場とかけ離れた家賃設定はやはりできません。


 


家賃相場が6万円のところに、


リフォームに300万円をかけたので、


家賃は8万円ですよと言ってもダメ。


6万8,000円が最大でしょうね。



何百万円かけて元入れしても、


家賃を上げられるのは1万円程度だと思います。



これも、相場家賃で頭打ちだと思ったほうがよいと私は思います。



周辺相場が下がっていれば、逆にリフォームしても、


家賃が下がる可能性もあります。


 


なぜかといえば、お客さんはよくわかっていますし、


例えば、外壁塗装に50万円かけたと言っても、


それがそのまま家賃のアップにはなりません。


 


だったら、リフォームしないで貸せばよいと思うかもしれません。


 


しかし古くて、汚いと、どのみちお客さんに選ばれないと思います。



リフォームして貸す方が埋りやすいと思います。


しかし、それなら採算は取れないはずです。



採算を取るのなら、リフォームはしない方がよいという意見もあります。


リフォームしないで、相場より若干下げて貸す方がよいという人もいる。


 


しかし、リフォームをして家賃を上げられるのは、


今まで安かったからであって、


決してあげられないという意見もありますよね。



なんとも歯切れが悪い言い方ですが、その通りだと私は思います。



だったら必要なところだけリフォームして、


貸すというのが賢明かもしれません。


 


どんなにいい建物にしたところで、賃料というのは、


なかなか上げることはできないものです。


 


デザイン性を上げたり、設備を付けたりするのは、


他の大家さんとの間に、


差別化するための付加価値を付けるためであって、


構造にお金をかけたりするのは、


物件自体を長く持たせて賃貸経営を長くするためですね。



お客さんに借りてもらいやすいだけだと思っておけば、


大きく失敗することはないでしょう。


 


いくら費用をかけても、周辺の家賃相場が下がっていれば、


たとえ、リフォームしても、同じように家賃は、


下げがる可能性はいくらでもあります。

 


しかし、リフォームしないで、


そのままか貸すことには、勇気がいります。



大家さんは普通、リフォームをしてから貸そうとします。


 


募集するときは、リフォームせずにそのままでは、


入居者が付くという自信が持てないものです。


なので、リフォームしなければなりません。



建物やリフォームにお金をかければ、


賃料を多少は高めにとれるかもしれませんが、


今は、必ずしも当てはまりません。


 


今は新築でも埋まらない時代ですので、


高い建築費やリノベーション費の採算を取るための賃料設定では、


入居者には選ばれなくなっています。



いくら費用をかけても、現状維持の家賃がいいところなんですね。



私であれば、必要なところをパッチワークで直して、


きれいに見せるだけにとどめると思います。



建築コストや、改修コストをいくらかけても、


賃料を高く取れる要因にはならないことが結論ですね。







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