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なぜ家賃を下げてはいけないのか(家賃を下げてはいけない理由)

なぜ家賃を下げてはいけないのか(家賃を下げてはいけない理由)についてあれこれ

 

 

 

 

 

賃貸業においてその収益源である家賃収入を、


最大限に伸ばしていくためには、


家賃設定が決め手になってきます。

 

 

 

家賃設定は事業だと考えて、


家主が家賃を決めるべきだとする大家さんがいます。

 


一方、賃貸業の成果は、買い入れ時に、


決まるという考え方をもった、

 

2つのタイプの大家さんがいます。

 


つまり、家賃設定は仲介会社や管理会社の判断に任せて、


大家は不動産を安く仕入れることに、


専念するべきだという考えがあります。

 

 

 

このように、家賃設定に重点を置く考え方と、


安く買うことに重点を置く考え方という、


二通りの考え方があったわけです。

 

どちらが正しいかというと、どちらも正しいのです。

 


家賃設定など仲介会社や管理会社に任せておけばいいと、


考える大家さんもいるかもしれませんが、


私は家賃は、賃貸経営者である大家さん自身が、

 
決める問題だと思うのです。

 


家賃設定は単に空室を埋めるため、

 

満室経営するためという客付けだけの問題ではなく、

 

賃貸経営の生死を決する大事な問題であると思います。

 


家賃設定は、大家さんにも入居者にも、


満足を与える値決めでなければならないもので、


最終的には大家さんが判断すべき、


大変重要な仕事の一つだと私は考えています。

 

 


ちょっとした家賃の違いで、経常利益の1割くらいは、


すぐに違ってくるものです。

 

 

賃貸業界は新規参入者も多く競争が激しいため、


非常に利益が上がりにくい環境にあります。

 


インターネットが普及すると、


競合物件と比較されて、値段のたたき合いになるのです。

 

 

 

そうなってくると大家さんは空室を埋めるために、


いくらでも家賃を下げていきがちになります。

 


安い家賃ですと、せっかく入居者が決まっても


採算を出せない場合もありますし、


高い家賃をつけすぎて、空室が埋まらず、


資金繰りに窮するケースも出てきます。

 

 

 

入居者が決まりましたよと言っても、


最近は家賃を下げ過ぎたから入居者が、


決まっただけというパターンが多くなっています。

 

 

家賃を下げないで、しっかり利益を出さなければ、


修繕費を確保できずに、入居者が居住するための安全確保に、


充てるための資金すら用意できなくなる可能性があります。

 

 

 

そうなると、建物の修繕もできず、


物件が朽ち果てるのを見ているだけになります。

 


入居者にとっても、質が同じであれば、


家賃は安ければ安いほどいいわけですが、


逆に大家さんは安ければ安いほど、


儲けが少なくなって困るわけです。

 


入居希望者が喜んで下さる一番高い家賃を、


設定しなければなりません。

 

 

賃貸経営には様々な経費がかかりますし、


減価償却という最大の経費も負担しなければなりません。

 

 

減価償却という経費を計上して、


その他にも諸々の経費を計上して、


元利金を払って、さらに税金を払って、


修繕積立金を確保して、その上、


手元に残すためには家賃は下げられないはずです。

 

 


なぜ家賃を下げてはいけないのかの理由の2つ目には、


借入金を返せないからです。

 


 
しかし、募集家賃が高すぎたのでは、入居者は決まりません。

 

 

つまり、家賃は、高すぎては入居者は得られませんし、


安すぎても利益がなくなってしまいます。

 

 

大家さんはこのジレンマと戦っていくことになります。

 

 

お客様が入居したいと思える最も高い家賃を、

 
考える必要があります。

 

 

注意点は、入居者が喜んで住んで下さる家賃額の中の、

 
最高値であり、それを超えてしまうと、

 
入居希望者が得られないという、


ぎりぎりの線を見抜かなければならないことです。


 

もちろん、自分が満足する家賃ではありません。

 


賃貸経営には、必ず資金が必要となります。

 

 

通常であれば、高い収益の経営は、


手元資金を増加させていきますので、


資金を蓄積する上で大事になります。

 

 

ある程度の家賃収入を確保することによって、


増やした手元資金を、


借入金返済に充てることができますし、


そうすると、支払利息を軽減することができ、


やがて借入金がなくなります。

 

 

 

また家賃を下げずに利益を上げれば、


その中から、いくらかは税金として納め、


残りの分は手元に残ります。

 


 

残った分を貯金していけば、


自己資本が増え、経営を安定させられます。

 


 

しかし、経済状況や、賃貸環境が悪くなれば、


大家さんの経営状態も悪化する可能性があります。

 

 

 

そういった中で、もし借入金の返済が、

 
遅れたりすることがあれば、


銀行に迷惑をかけることになります。

 

 

また、銀行ばかりに頼っていては、


いざというときに、資金繰りに困ります。

 

 

 


そうならないためにも、

 

普段から利益を上げて、手元資金を増やし、

 

財務体質を強化する必要があります。

 

 

 

当然、低い家賃では、

 

利益がでず、修繕費用だけでなく、

 

新しい物件の購入資金が得られません。

 

 

そのためには、家賃を下げずに、


経営しなければならないはずです。

 

 

家賃を下げたばかりに、資金的余裕がないと、


修繕費を確保できませんし、


ひいては、入居者の暮らしを守れません。

 


 

その家賃を決めるために、

 

例えば家賃を徐々に上げていって、


この家賃では、入居希望者が逃げてしまうなどという、


実験をやってみるといいかもしれません。

 


 

しかし、逃げたお客さんは2度と戻ってきませんので、


それは不可能ですよね。

 

 


なので、家賃設定は慎重さを要する賃貸経営の

 
もっとも重要な仕事であり、


大家さんが精魂込めて決めるべきです。

 


 

周辺の物件の家賃などをよく調査したうえで、


入居希望者の身になって、どの家賃だったら、


満足できる最高の家賃であるか、


その一点に絞り込んで考える必要があります。

 

 

空室が増えて、競争が激しくなってきますと、


競合物件がどんどん家賃を下げてきます。

 

 


敷金、礼金なしで3万円です。


とうたってきます。

 

 

礼金なしのフリーレント1か月で3万円ですと、


ゼロゼロ物件や格安プランが登場します。

 


そうなると、ライバルにあおられて、


どこまでも家賃を安くしようとします。

 

 

家賃を下げなければ、借り手が決まりませんので、


なんとしても安くするようになります。

 


確かに、そういう厳しい状況では、


家賃を下げなければならないかもしれません。

 

 


しかしむやみに下げればいいというものではなく、


自分の体力と、ライバルの動向を見て、


どの家賃が一番妥当かを、大家さん自身が鋭い感性で、


精魂込めて考えて決めるべきですね。

 


家賃設定は経営と言われます。

 

 

家賃をあまりに安くしてしまうと、

 

確かに入居者は決まるかもしれませんが、

 

家賃を下げると、入居者の属性も下がりやすく、

 

過当競争の賃貸市場では、

 

消耗戦になるだけになる可能性があります。

 

 

 


恐ろしいのは家賃設定を誤ると、業界自体が、


衰退することにもなりかねないのですね。

 

 

なるほど、ライバル物件に勝てるかもしれませんが、


長期的には、新規参入大家さんだけでなく、


古参の大家さんまでもが共倒れしてしまいます。

 

 

勢い余って、なにくそ、


負けるものかというなりふり構わない気合いで、


家賃を下げる大家さんが、


賃貸業界の中に1人でも出てくると、

 

他の大家さんもそれに足を引っ張られて家賃を下げ、

 

あるいは、管理物件を持つ管理会社が、

 

大きく下げてくるところが1社でも出てくると、

 

その地域の賃貸業、ひいては、業界全体が、


破滅してしまうということにもなりかねないわけです。

 

 

 

実際、そういう経営者が一人いたために、


全体が衰退してしまった業界の例があるのを私は知っています。

 

 


家賃設定は経営であり、つまり、家賃は賃貸経営者自身が、


精魂込めて考えなければならない大切な仕事になってきます。

 

 

 

 

さて実際の経営で特に気を付けなければならない点


一棟アパート、マンションです。

 

 

家賃を下げると既存の入居者から反発を受け易くなります。

 


不公平だ、私の部屋も下げて欲しいという賃料減額請求、


苦情、要望に対応しなければなりません。

 

 

下げなければ退去すると言って、


賃料引き下げを迫る人が出てくるかもしれません。

 

 

ファミリータイプの物件では、


入居者同士のつながりが出来ていて、


隣の部屋の賃料がいくらかを聞いたりするので、


低い賃料の人が入居すると分かってしまいます。

 

 

 

そうであっても、空室が出ると分かりますので、


募集家賃を情報誌やインターネットで調べたり、


一般客を装って賃貸仲介業者に、


電話で募集家賃を問い合わせをする賃借人もいたりします。

 


あるいは、賃貸仲介会社が近くにあれば、


店先に貼ってある賃貸募集図面や詳細を見て、


募集賃料が安いことを知る人もいるでしょう。

 

 

実際に内覧を試みる人もでてきます。

 


募集賃料が安いのに既存入居者の賃料減額請求に応じないと、


同じ建物内の募集中の部屋に、

 

転居してしまうというケースも考えられます。

 

 

 

建物内で部屋の借り換えをされると、


それまでに住んでいた部屋を、


リニューアルして募集しなければならなくなるので、


家主としても資金の手出しが必要になりますよね。

 

 

 

そこで家主が賃料を下げるから、


今までの部屋を使ってくださいと答えると、


他の入居者からも転居の希望が出てきたりして、


そんなことをしていると、何人もの入居者の賃料を、


下げなければならなくなってしまいます。

 

 

そのため、実際に私が直面したのですが、


他の部屋への転居を希望している賃借人がいて、


現在の部屋を解約して他の部屋を新規で、


契約すると言ってきて話がこじれたことがありました。

 


その人はかなり長く住んでいるので、


退去の後には高額な原状回復費用を、


私が負担しなければなりません。

 


こういうことがありますので、


私は募集賃料を安易に下げない方針なのですが、


例えば、中古物件を買うと、昔から入居していて、


高い賃料を払っている人がいるものです。

 


入居促進のため募集賃料をどんどん下げてしまうと、


高い賃料を払っている人が安い空室に移って、


賃料の安い部屋がさらに増える結果になってしまうので、


二重に費用が掛かってきます。

 

 

とはいえ、家賃を下げないで、


どのように空室を埋めるのかは難しい問題です。

 

 

最近は、低金利の影響や、


相続税対策の新築物件の増加など、


競争激化が著しいです。

 


不動産賃貸市場にも深刻な影響を与えています。

 

 

特に、高額物件の賃借人が付き難いです。

 

 

逆に、低家賃物件は不景気を反映して低所得者に人気です。

 

 

今年の空室対策について述べたいと思います。

 

 

私は、ただ家賃を下げるということをしません。

 

 

 

 

5部屋空いている家賃5万円以上のマンションがあり、


周辺の賃料相場が下がっているのかもしれません。

 

 

家賃を1万円下げて満室にするという方法もありますが、


これには問題も生じます。

 

 

 

一度1万円下げて普通借家で契約してしまうと、


その賃借人が入居中は賃料を上げることはできません。

 


従って、賃料を下げて入居者募集を行うということは、


その入居者については、


永久にその賃料で受け入れるという覚悟で、


臨む必要があります。

 


募集賃料を下げることは、もう一つの問題を生じます。

 

 

 

 

マンションは賃貸中のまま売却する可能性があり、


賃料を下げると売価が下がります。

 

 


仮に家賃12万円の部屋を、


10万円に下げて5部屋満室にすれば、


もし1年間、空が続く場合に比べて、


賃料収入が600万円入ってきます。

 


経費を引いても500万円位は残るでしょう。

 

 

それも一つの選択です。

 

 

しかし、表面利回り9%で売却できるとすると、


月額賃料を5部屋で10万円さげることで、


売価を1,300万円も下げることになります。

 


こういうことがありますと、


賃料を下げて入居させるよりも、2年空室が生じても、


そのまま募集していたいと考えることもできます。

 

 

この物件は数年のうちに売却するつもりなので、


賃料を下げて募集しようとは思わないのです。

 

 

これは、転売前提のマンションも、


賃貸中の売却を前提としていないアパートも同じです。

 

 


家賃を下げなくても、初期費用を下げれば空室対策になります。

 

 

礼金や敷金を減額したり無しにしたりする、


フリーレントを付けて前家賃を無しにする、


仲介手数料を家主負担にして、


入居者負担を無しにする、


賃貸仲介会社に対する広告料を割り増しする


といった方法が考えられます。

 


初期費用を下げることと、広告料を余分に支払うことが有効で、


これらのうちどの方法を取るか、また、組み合わせるかは、


物件によって変えて行く必要がでてきます。

 

 

また、金銭問題だけではありません。

 


その地域で高級な部類に入る賃貸マンションの入居者というのは、


わりと安定した企業に勤めるサラリーマンが多く、


家賃補助などがあったり、


いわゆるエリートサラリーマンの家族ですので、


良識ある方々が中心になります。

 

 

そういう中に、その日暮らしのような人が入っては、


雰囲気を壊しますし、


複数の賃貸仲介業者さんから聞いたのですが、


預金も持っていなく、低い家賃でしか入居できない人の中には、


マナーが悪くゴミや騒音等で問題を起こす人が多いそうですね。

 

 

 

 

 


 
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