サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


担保掛目の根拠、銀行は不動産担保の評価をどのように決めるのだろうか | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
担保掛目の根拠、銀行は不動産担保の評価をどのように決めるのだろうか

担保掛目の根拠、銀行は不動産担保の評価をどのように決めるのでしょうかについて詳しく

 

 


銀行は、不動産に担保を設定して融資を行うにあたって、


先ずその不動産は、どれだけ担保価値があるかを調べます。

 

 

多くの銀行では、不動産鑑定士が担保評価しています。

 

 

担保価値が算出できなければ、

 

融資相手が返済できなくなった場合、


その不動産がどれだけの金額で、

 

換金できそうかがわからないため、


リスク保全ができないからです。

 

 

 

銀行は、融資申込者から、

 

不動産の担保提供を受けたときに、


不動産登記簿、公図、建物図面を確認します。

 


そして、担保価値を算出するために、


不動産登記簿、公図、建物図面などの内容が、


実際の物件と同じであるかどうかを実地検分が行われます。

 

 

しかし最近は、実地検分などの仕事を、


専門に行う部署や、関連会社を持つ銀行を置いて、


そこで不動産担保の調査を行っていることが多いようです。

 

 

このように、支店の担当者の負担を軽くする取り組みを、


行っているケースが多いですね。

 

 

もっとも、不動産の中には再建築不可や、不整形地などの、


物件ごとに個性があり、問題を抱えているものもありますので、


やはり、専門の部署が行う方が間違いがないといえますよね。

 


そうして算出された不動産の評価は、現在いくらで売れるのか、


ここで時価を調べます。

 


さらに、将来的に時価で売れるとは限っていませんので、


掛目をかけて評価を低くし、それを担保価値とするというふうに、


融資審査を慎重に行っています。

 


多くの銀行では、担保掛目は、


時価の70%程度の設定になるのだということです。

 

 

ここで、なぜ担保掛目は時価の70%程度しか出ないのかという、


疑問が生まれます。

 


新築のマイホームを購入して住宅ローンを組む場合なら、


新築プレミアムとして売買業者の利益が乗ってあり、


購入した段階で、20%の価値が下がりますのでわかりますが、


そもそも、何を根拠に掛目を設定するのかがあいまいで、


掛目の根拠がわからない場合があります。

 

 

掛目を設けるのは、借主が将来支払が出来なくなった時、


法的手続きで貸付金を回収する場合の費用や、


貸付から回収までの期間が長期になった場合、


市場価格の値下がりリスクを考えているからです。

 

 

なので、金融機関の融資額は、


金融機関や外部関連会社が評価した時価に、


掛目をいれた担保評価額になります。

 


いずれにしろ、銀行の担保評価は、かなり保守的なのです。

 

 

銀行から不動産投資をするうえで融資を受ける際の注目点として、


次のようなことがあります。

 


一般的な金融機関は、実際の売買価格は置いておいて、


金融機関独自の時価評価をして、それに担保掛目が入ります。

 


なので銀行の担保評価以下の物件を買うことができれば、


フルローンとなるわけです。

 


それに対し、時価評価額と売買価格のいずれか低い方に、


担保掛目を入れるという金融機関もありますね。

 


こういう金融機関からフルローンを引き出すのは難しいのです。

 

 

不可能ではありませんが、担保掛目7割だとすると、


3割は、サラリーマンの信用融資か、又は、


3割の自己資金を入れるという形になります。

 

 

後者の銀行ですと、担保掛目が7割とすると、


どんなに安く買った場合でも原則として、


買値の3割の自己資金が必要ということになりますよね。

 

 

金融機関が出した評価額よりも、


実際の売買価格のほうが低い場合には、


売買価格を時価評価額とみなして、


それに掛目を入れるという金融機関がありますが、


そのような金融機関からは、


頭金なしのフルローンで融資を受けることは、


できない可能性があります。

 

 

つまり、担保掛目を売買価格を基準にするなら、


せっかく指値をしていくら安く買っても、


売買価格に対して掛目が入ります。

 


したがって、いくら安く買ったとしても、


その買った金額に対して掛け目が入りますので、


3割の自己資金が必要になってきますね。

 

 

 

信用で担保評価を上回る融資はしていない銀行から、


フルローンを受けたいのであれば、


共同担保を出す必要があります。

 

 

もっとも、不動産投資というのは、


不動産賃貸業という事業であり、


勤務属性が良いから融資をするという発想は、


本来の銀行の姿ではありません。

 

 

本来の姿は、


不動産賃貸事業者への事業性資金融資になりますので、


事業実績が重要になるわけですね。

 


事業実績とは、


しっかりと利益の積み上げができているか、


純資産が増えているか、


キャッシュフローが確保できているか、


この3点を評価して、事業実績とみます。

 


これにクリアした人が、本来の銀行が望んでいる融資対象者に、


なってくるでしょうね。

 

 

 

 

スルガ銀行は担保掛目を入れない

 


例えば、スルガ銀行は金利が4.5%と高い融資で有名ですが、


一つが担保評価とか担保掛目と言われるものがないのです。

 


多くの金融機関では、まず時価を評価し、


それに7割程度の担保掛目を入れたもので、


担保評価をし、その範囲内で融資するのが原則です。

 


それに対し、スルガ銀行のアパートローンには、


担保掛目という概念が無く、


銀行が評価した時価額まで融資を受けられるので、


同じ物件でも他の金融機関よりも、


高額な融資が受けやすいでしょう。

 

 

 

借主が債務不履行に陥れば、


競売や任売で担保不動産を処分することになり、


担保掛目を入れずに融資している関係上、


スルガ銀行は、融資金を回収できなくなるリスクが、


他の銀行よりも負っています。

 


そのリスクが金利に反映しているのだと思います。

 


また、スルガ銀行は年収の低いサラリーマンや、


低属性な事業主でも融資を受けられますが、


担保評価を他の金融機関よりもかなり甘く算定していますね。

 

 


他の銀行で第一順位の担保設定をしていても、


スルガ銀行で査定すれば、担保の空きが生まれるため


共同担保にとってもらいやすくなります。

 

 

共同担保といっても、抵当権の無い自宅や、


区分所有マンションではなく、


他の銀行で融資を受けて買ったアパートやマンションに、


スルガ銀行が第二順位の抵当権を付けるという条件付きで、


融資が行われたりします。

 

 

 

一般に銀行の担保評価は時価に掛目が入ります。

 

 

銀行のかなり厳し目の査定で時価1億円と評価されても、


担保としての評価額は7千万円なのです。

 

 

多くの場合、銀行の担保評価は、


売り出し価格の半額ぐらいしか見てもらえません。

 

 

もっとも、属性の高い方や、事業実績があり、


財務内容の善い法人ですと信用ということで、


担保評価を超える融資を受けられる場合も多くなります。

 

 

初めて取引をする顧客や、与信があまり無いと、


融資額は掛目を入れた担保評価内とされがちです。

 

 

 

それに対し、スルガ銀行は担保掛目を入れないので、


単純に言っても3割分評価を高く出してくれます。

 


それが、スルガ融資の購入物件の価格査定自体も甘く、


土地固定資産税評価額より安い位であれば、


4割以上評価が高く出ることもあり、


共同担保と併せて保全は十分であり、


収入面での弱さ(実質家賃収入しか返済原資がない事)を、


カバーしてもらえ融資が行われる確率が高くなります。

 

 

特に、土地価値の高い物件を収益還元評価で安く買っていたり、


積算ベースでかなり割安に買っていたりすると、


既に他の銀行が一番抵当を付けていても、


スルガ銀行目線では十分な余力のある物件なのです。

 

 

抵当権の付いていない区分よりも、

 

アパートの二番抵当のほうが、


保全がはかれるとの判断があるのだと思います。

 

 

ただ、率直な感想として、


スルガ銀行で一度担保設定すると、


中々、外してもらえなくなりますね。

 



スルガ銀行から融資を受けた際に、


他の銀行の融資で購入したアパートを共同担保提供して、


つまり、購入資金を融資した銀行が、


第一順位の抵当権を付けましたので、


スルガ銀行は第二順位です。

 

 


第二順位が付いていなければ、


担保余力のある物件となりますが、


スルガの第二順位が付いたことで、


物件の担保余力が無くなってしまいますね。

 

 

銀行との取引で担保余力は重要です。

 

 

担保物件の余力があれば、


新たな購入案件での融資可否や、


金利交渉等、有利に働きます。

 


それが、スルガ銀行の二番抵当権設定により、


新たに借り入れできない状況に、


なっていたりしますので考えものですね。

 

 

 


 

関連記事
不動産投資ローン対策

追加融資を受けるための担保余力の計算

担保掛目の根拠、銀行は不動産担保の評価をどうやって決める


アパートを購入した場合 諸費用はいくら、諸費用まで含めて融資を組むには

担保があれば融資は受けられるのでしょうか

 

スルガ銀行で 融資を受けるには

 

スルガ銀行で金利交渉するには繰り上げ返済をしない


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク