サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


なぜ満室でも破綻するのか、満室でも倒産する、黒字倒産の仕組み | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
なぜ満室でも破綻するのか、満室でも倒産する、黒字倒産の仕組み

なぜ満室でも破綻するのか、満室でも倒産する、黒字倒産の仕組みについて

 

 


利益はあるのにお金がない状態に陥るのが黒字倒産です。

 

 

 

例えば家賃収入が100万円あり、50万円がローン返済だとすれば、

 


キャッシュフローは半分の50万円です。

 

 

 

この50万円でやり繰りしなければなりません。

 

 

で、このローンの内訳をみてみますと、

 


利子分が10万円、元本40万円になったとします。

 

 

会計上の計算では、家賃収入100万円から、

 


利子分10万円引くので、90万円が利益になります。

 

 

 

この90万円に税金がかかるわけです。

 

 

ですが、実際のキャッシュフローは、半分の50万円です。

 

 

 

従って、税金の支払いが50万円以上になると、

 


税金が支払えなくなるということです

 

 

つまり、税金等は利益に対してかかるので、

 


厄介なところですが、経費にできない元本返済が多くなると、

 


帳簿上では黒字なのに、税金等の支払いが増えて、

 


お金がないという状態に陥る可能性があります。

 

 

 


これが黒字倒産のワナですね。

 

 

 

デッドクロスとは、経費が計上できないのに、


お金の出が増える時に起きます。

 

 

 

つまり、お金の出が増える状態が続いた時に、

 


もし減価償却という経費の計上ができなくなる時期が、

 


重なれば一気に資金破綻が起こりやすくなります。

 

 

 

ローン返済は返済初期は元金よりも、

 


利息の方が多くなる傾向ですが、

 


返済が進むと利子分(経費)が少なくなってきます。

 

 

 

返済末期にはほとんど元本返済になってきます。

 

 

 

返済が終わる頃は、ほとんど元金分です。

 

 

 

なのでまるまる税金がかかるわけです。

 

 

 

そうなるなると、税金が増えますが、さらにその時に、

 

 

減価償却費という大きな経費が計上できなくなると、

 

 

こちらも税金が増えます。

 

 

 


増え方が半端ではありません。

 

 

 

いっぺんに増えるわけです。

 

 

 

でも完済すると、

 

 

ローンというキャッシュアウトがなくなるために、

 


その分資金繰りは回復します。

 

 

 

しかし税金は増えます。

 

 

 

特に減価償却が計上できなくなると、

 


いっぺんに税金が増えます。

 

 

帳簿上は黒字ですが、お金がないため黒字倒産になるのです。

 

 

たとえ、満室でも、支払う経費が多く、

 

年々、払う税金も増えてしまって、

 

手元に残るお金が少なくなっていく状態が続き、


減価償却が計上できなくなるタイミングで、


資金ショートが起きます。

 

 


資金繰りが普段から、ぎりぎりの状態であれば、

 

もし何かあれば、銀行もお金を貸してくれませんので、


資金繰りに生き詰まる可能性が高くなるわけです。

 

 


逆に、資金が潤沢であれば、赤字でも倒産しませんよね。

 

 


満室でも破綻が起きる原因とは、

 

 

予期せぬ損失が起きて、


税金が払えなくなることです。

 

 

 

まず、納税資金の不足ですが、これはいわゆる、


黒字だから発生する税金です。

 

 

利益が出ているのに、それによって発生する税金の準備を、


できていなかったということです。

 

 
事業というのは、たとえ利益が出ていても、


資金の流れが止まった時に終わります。

 

 

なので、納税用の資金は必ず確保しておく必要があります。

 

 

満室でも破綻する原因は、納付期限に納税資金が


準備できていなかったということです。

 

 

 

なので、黒字倒産を避けるためには、


いつにどの程度の税金が出るのか、

 

決算期でどの程度の利益が出るか予測し、

 

その資金をしっかりと確保しておく必要があるということです。

 

 

 

新規投資や設備投資などで、

 

常に手元にキャッシュがないような状態だと、


きわめて危険ということです。

 

 

 

大事なことは、毎月、どれくらい利益が出ているのか

 

の損益の把握を常に行うこと、これがすべてです。

 


そして、今後の資金繰り予測です。

 

 

特に、決算期日の前に利益予測をし、必要な節税策を打ち、

 

そして、期日に必要な納税資金は、

 

使わずにキッチリ残しておくこと。

 

 

これが大事なんですね。

 

 


会計帳簿や資金繰りを、

 

詳細に勉強する時間がなかなか持てない経営者にとっては、


賃貸業が大きくなり複雑になればなるほど、


決算の内容もますます把握しにくくなります。

 

 


月末や期末からかなり日数が経ってから、

 

ようやくできあがる決算書をながめ、


自分の賃貸業の利益がいくら出たのかを、

 

把握するようなことがよくあるのではないだろうか。

 

 

ずいぶん前になりますが、私も期末の決算書を作り終えたさいに、

 

ふと疑問に思ったことがあります。

 


利益は出ているのだが、儲かったお金は、

 

どこにあるのかと思ったのですが、

 

利益は物件購入や設備など、


さまざまなものに姿を変えているので、

 

簡潔にどこにあると言えるものではないと思ったのです。

 

 

 

 

そこでさらに踏み込んで、


利益から納税しなければならないのですが、


それだけのお金がどこにあるのかと思ったので、


もし手持ち資金として持ち合わせていないときは、


どうするのかと思ったので、


納税協会に質問したことがあるのですが、


利益は手持ちの資金としてはなく、


納税資金は銀行から借りてくるものだと、

 

納税協会の担当者は言ったのです。

 

 

 

私はそれが非常に不思議に思えたので、


納税するお金がなくて、わざわざ銀行から借りてくるというのでは、


儲かったと言えるのだろうかと言った。

 

 

担当者は、はいそれでも儲かったと言えるのですと答えられた。

 

 

それでは水掛け論になるので、損益の数字の動きと、


実際のお金の動きとをはっきり結びつけると、


バランスシートの各勘定の動きを追いながら、


資金の源泉と使途を洗い出した資金繰り表をつくり、


当期利益と減価償却から出てきた資金が、

 

どのようになったかを見てみると、

 

そこで、私はやっと現金の収支と経費の計上が、

 

一致いない勘定科目が、あまりにも多く貸借対照表に、

 

計上されているということが分かったのです。

 

 

儲かったお金がどういう形でどこに散在するのか、

 

ということをよく把握して経営する必要があると、

 

そのとき私は痛感したのです。

 

 

 




関連記事
晴れているときに傘を借りる

お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する

実は、大家さんはいつでも倒産体質

キャッシュと利益を近づける

満室でも倒産する、黒字倒産の仕組み

黒字倒産を防ぐ対策


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1495
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク



AX