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物事はいろいろな角度から見る
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2013.01.28 Monday 05:54
物事はいろいろな角度から見るについて
不動産投資ではよくある話で、
例えば年間の家賃収入が1000万円の物件が、
1億円で売り出されているとしますと、普通の人なら、利回り10%も回っている物件なのに、
どうして売り主はこの物件を売るのでしょうか。
という疑問が生まれてきます。
もう、おわかりのように、これは物事の一つの方向で判断してしまう典型例なのです。
利回りとは、家賃収入を投資金額で割った、
投資元本に対するリターンの割合です。ということは、投資元本が違えばリターンの割合も違うわけです。
買主にとって、物件が1億円で買えて、
年間の家賃収入が1000万円でその利回りが10%だとしても、
売主との共通の事実は、1000万円の家賃が、
入ってくるという1点のみです。売り主がその物件を以前に2億円で購入していたとしたら、
売り主にとっての利回りは5%にすぎないのです。とすれば、決算対策等で、不良資産を圧縮して損益計算書を改善するために、
売主が物件を売却するとしても、何の疑問もないわけです。このように反対側に立って物事を見ないと、
利回りとは自分にとっても相手にとっても同じで、
相手にとっても利回りが10%だと勘違いしてしまう。私たちが物事を判断する場合、ともすれば、
一つのことばかりに、目が行きがちですから、
常に果たしてこれが本質なのかどうかを
多方面から考える習慣をつける必要があります。
特に不動産投資の場合は、金額が大きいので、
判断の過ちは、大きな損失を出してしまいます。
また、近視眼にならないように、できるだけ長期的視野に立って、
不動産投資を考えてみる必要がありますよね。
なにごとも二通りの考え方を用意しておき、どちらにころんでもOKという状態に、
しておくのがいいのかもしれません。
不動産の所有者が法人で見るのか個人でみるのかにより、
処理が変わってきます。
法人と個人では、不動産の譲渡で損失が出た場合、処理の仕方が違ってきます。
両者の間には、不公平感があります。
法人の場合には不動産の譲渡損失は、
法人の所得の計算の中で通算され、赤字の場合には、翌年へ繰り越せます。
個人の場合には、譲渡損が出た場合、
所得の通算はもちろん、翌年への繰越も認められていません。とすると、これから不動産を法人で購入しようか、
個人で購入しようかと考える場合には、資金調達等のほか、
譲渡損が発生する場合のリスクも考慮した上での判断が、
必要になってくるでしょう。さらに、不動産売買では、建物部分について言えば、
法人なら消費税がかかるが、個人ならかからないということもあります。
これなども、法人か個人で見方が違ってくるのですね。ちなみに、策には3策あるといわれる。
常にA案、B案、C案と三つの案を用意しておき、
いろんなケースに備えるのも大事なことだと。最悪の場合と、最良の場合と、普通の場合の3つを考えておく。
どんなアクシデントがあっても、
対処できる状態を常に保っておく。
大事なことは、この思考の三原則は、
自分一人で考えるというものではありません。
君はどう思うと、周囲の人に問いを投げかけて、
意見を聞いてみるようにするべきですね。時に多面的に物を見るために、
いろんな人の意見を聞くのが一番です。
自分の頭の中だけで考えていると、
どうしても自分の考え方の癖に引きずられて、
偏った見方になりがちですよね。
なので人に尋ねるという行為が重要になるのです。いろいろな意見を聞いた上で、
最終的に自分で判断すればいいのでしょう。
不動産投資にかかわらず、大局的に物を見ることは、とても大事だと思います。
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