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アパート経営の収支の目安(アパート経営の収支計算)

アパート経営の収支の目安(アパート経営の収支計算)について詳しく

 

 


アパート経営の基本は収支が合うことです。


年間の家賃や駐車場などの総収入から、


その物件の維持管理に必要な固定資産税・都市計画税、


管理費、水道光熱費、減価償却費などの諸経費を差し引いた額を、


賃貸住宅を建てるためにかかった事業費一切の投資額で、


割って算出した割合を実質利回りといいます。

 

 

 

当然、計算される数字が高い方が投資する額に対して、


多く回収できるわけですからいいということになります。

 

 

しかし実質利回りには、借入金の元利返済金は含まれていないため、


実際の収支とは違います。

 


問題は、実際の収支がどれだけかです。

 

 

つまり、年間の家賃や駐車場などの総収入から、


その物件の維持管理に必要な固定資産税・都市計画税、


管理費、水道光熱費、損害保険料などの諸経費と、


借入元利金返済額を差し引いた額を算出して、


収支計算を行います。

 

 

最後に、所得税を引かなければなりません。

 


大切なことは、必ず払う必要のある金融機関の返済元利金や、

 

管理費、水道光熱費、修繕費、固定資産税、都市計画税、

 

損害保険、所得税などの、毎月の平均的な支出額を計算し、

 

それが家賃や共益費収入に対して、


どれくらいの割合かを算出する必要があります。

 

 

もし、この支出の割合が50%だとすれば、


最悪、半分空いたとしても運営できるということになります。

 

 

当然、毎月満室経営を目指して運営していくのですが、

 

入退去の変動があったとしても、

 

一度に半分が空くことがない努力をしていくことが、

 

必要になります。

 

 

 

余剰家賃があればそれは、


将来のために、修繕費を積み立てていくことができます。

 


新しい不動産を購入する資金も蓄積できます。

 

 


余剰家賃を大きくするには、満室経営を目指して、

 

経費を抑える事でしょう。

 


高い家賃設定で、いい手取りの計算することは簡単ですが、


机上の空論では成り立ちません。

 

 

また建築費を安くといってグレードを落としたのでは、

 

価値がありません。

 

 

アパート経営の落とし穴は、税引後利益と、

 

実際のキャッシュフローは違う点です。

 

 

税引後利益があっても、キャッシュがない場合があります。

 

 

税引後利益といえば、税金には所得税以外に、

 

住民税や事業税もかかってきます。

 


ちなみに、事業税は290万円以上の所得に5%かかります。

 


収支を見極めて、諸条件を検討して、

 

事業計画を立てる必要があります。




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