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担保価値か収益価値か

担保価値か収益価値かあれこれ

 

 

 

築28年の2階建てアパートで積算価格は建物がゼロ、


土地2,500万円、合計2,500万円。

 


一方でこの物件の年間家賃収入が500万円なら、

 

収益価格が5,000万円という値付けされることがあります。

 

 

敷地面積いっぱいに建てられた戸数の多い1Kのアパートですと、

 

収益価格が高く出ますので、これくらいの値段がつくことはあります。

 

 

1Kは賃料単価が上がりますので、その分収益価格も高くなります。

 

 

 この物件のように、積算価格でなく、5,000万円という、


収益価格で値付けされたと思われる物件は多いです。

 


ローンについての基礎知識として、物件評価があります。

 

 

金融機関に物件を持ち込むと、担当者はすぐ、

 

担保価値をはじき出します。

 

 


担保価値は土地は路線価で、建物は新築価格から、

 

経過年数を引いた金額になります。

 

 

銀行は、その不動産を処分した時に回収できるであろう価値を見ます。

 

 

もし返済が滞って、金融機関が不動産を取りあげた場合、


その不動産を売り払って、いくら回収できるかということを考えます。

 


この金額は、不動産がもつ稼ぎ出す力は考慮されません。

 


たいていの場合、担保価値よりも収益価値の方が高く出ます。

 


投資家の関心事は、金融機関がどちらで計算してくれるかです。

 


最近は、収益還元法で物件価値を計る銀行は少なくなっています。

 

 


不動産投資家は、

 

出口までのネットキャッシュフローと、

想定売却価格の合計額を最大化することですよね。

 

 

 

これを求めており、

 

所有期間中のネットキャッシュフローと、


物件売却時の価格を現在価値に割り戻して計算します。

 

 

年間家賃収入500万円で利回り10%ですと、

収益価格で5,000万円になりますが果たして、

 

この物件の価値は5,000円もあるのでしょうか。

 


築28年も経過していますので、あと10年もすれば、


使えなくなる可能性は高くなります。

 

 

建物が使えなくなれば、土地だけの価値となり、


もっとも土地の価格は2,500万円のものを、


収益還元法で5,000万円で買う人は現れるでしょうか。

 

 


節税のために買う人もいるかもしれませんが、


先ず2,500万円を超える価格では買わないでしょうし、


収益価格が高いと感じている人ならば、


その物件は路線価ベースまで値下げしないと、


売れないかもしれません。

 

 

なので、収益物件は、収益価格よりも積算価格が、


妥当な価格と考えるのが普通でしょう。

 


そう考えると、積算価格以下の収益価格で買える物件を、


探すパターンがいいと思われます。

 

 

 

 

ところが上記の例で、

 

売買価格で5,000万円のアパートが、


銀行に査定をしてもらったところ、


土地も広く、道路付もよく、

 

6,000万円の評価が出たとします。

 

 

この物件を買った瞬間に、

 

銀行から見ると6,000万円の資産と、


5,000万円の負債がある状態になります。

 


つまり、1,000万円のプラスの純資産を持つ人として見てもらえます。

 


これは物件を買い増していく上でとても好ましい状態ですよね。

 

 

しかし、本当は6,000万円は正しく評価しているといえるでしょうか。

 

 

ここで考えないといけないことは、


この5,000万円で購入した物件の本当の価値は、


いくらであるかということです。

 

 

もしも実勢価格(実際に今売れる市場価格)が4,000万円だとしたら、


相場よりも1,000万円も高く購入してしまったことになります。

 

 

そう考えると担保価値か収益価値かを見る場合は、

 

市場価値も考慮に入れるべきだということになります。


 


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