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区分所有マンションの評価とリスク

区分所有マンションの評価とリスクについてあれこれ





区分マンションは、空室率がゼロか100%かのどちらかであって、


様々な点で、自分でコントロールできないことが多いので、


投資には不利だと言われますよね。




区分マンションは、管理費や修繕積立金は、


管理組合で決められてしまいます。


 

しかし、特にワンルームマンションなどは、


修繕積立金が確保されていないことが多く、


建替えや、大規模修繕をすることになったら、


自己負担を求められます。


 

なので、建て替えの話になった途端に、


管理組合が束になってきたら、太刀打ちできなくて、


建て替えの追加費用の支払いを要求されたら、


払わざるを得ません。



老朽化してきたら、そういうことも、


考えなくてはならないのですね。




リスクが高いのです。



もちろん、建て替え前に安値で誰かに譲るということも考えられます。


 

区分の分譲マンションの評価で、


積算価格というのはあまり用いられません。


 

土地部分は単価×面積×持分比率となりますが、



土地を分離処分できませんので、



そういう計算をしてもあまり実用的ではありません。


 

もっとも、建物については、積算評価も参考にはなりますが、


都心の物件ですとそれよりも大幅に高く、



一方郊外の物件ですと、それよりも大幅に安く取引されています。


 

都会の物件は人気が高いので、築年数がたっても、


あまり値崩れしません。


 

ワンルームですと、自己使用目的よりも、


収益物件として買う人が多いですので、



収益還元法で評価されることが多く、


かたやファミリータイプですと、



マイホームとして売買されることが多く、



取引事例評価法が主流で、土地部分は無視して、


建物の専有面積に、取引事例から調整した単価をかけて、


価格を出しています。




例えば、専有面積80平方メートルのマンションで、



周辺の同様の80平方メートル程度のマンションが、



大体、単価25万円で成立していると、

 

評価額は2000万円前後になります。


 


ワンルームは、取引事例が収益価格に基づく取引であることが多いので、



取引事例比較法は、収益還元法とほとんど同じ位になりがちです。





区分所有は、担保評価が低く出ることが多く、これを担保に入れて、


レバレッジを効かせながら、次々と不動産を増やしていくという戦略が、


とりにくいですね。



 

投資としてみれば、区分マンションは、


コントロールできなくなってしまうので、



マンション一棟買って、一番良い最上階の角部屋を、


オーナールームとして自分が住んで、



その他の部屋は貸すことも考えられます。


 

一棟ものなら、修繕や建て替えは、自分でコントロールでき、


マンションならではの管理とか、利便性も得られます。


 

その所有物件の一室に住めば、家賃収入も入ってくるため、


メリットが大きいですよね。


 

老朽化して建て替えたければ、自分の裁量でできる点が優れています。


 

それに対して、区分の物件ですと管理組合で決めたことに、


従わざるを得ない状況に陥るので、


その意味でもコントロールできませんので、


その点でもリスクがあるわけですね。







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