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最近の競売市場を見て(最近の不動産競売物件落札状況)

最近の競売市場を見て(最近の不動産競売物件落札状況)あれこれ


 

競売物件の落札価格をウォッチし、


賃料を調べて想定利回りをチェックしてみたが、


これはいいなと思える物件は名目利回りで、


15%を上回りそうなものは少ないですね。




そういう物件であっても、基本的には荒れているから、


リフォームなど初期コストがある程度かかることを考慮すると、


利回りはさらに低下する。


 

競売というとプロが参加するイメージですが、


マンションの落札者は、自分で住むために、


買っている人もいるので倍率が高くなっています。

 


一方これは、いくらなんでもという物件が、


時々20%くらいで回りそうな価格で、


落札されていることもあったが、これらを購入するとなると、


まず複雑な権利関係を自力で整理でき、


賃貸市場に出せば、これでも借りる人がいるというところが、


見えていなければ、手を出すことは出来なさそうです。

 


要するに、おいしい話が少なくなったように感じます。

 

安い物件には当然リスクがあります。


 

たくさんの人がその情報にアクセスして、いろんな判断をし始めると、


市場原理が働いてトクなことがなくなる。



15年くらい前から始めている先行する大家さんや、


この手法を一般に広めた人は早くからやっているから、


あまり多くの人が知らないところで、


儲かったのではないかと思うが、


広く世間に知れ渡り、一般の参加者が増えたことから、


そんなにうまい話ではなくなってしまったということではないでしょうか。


 

私がしばらくウォッチしていた間にチェックした多くの物件は、


ボロで荒れ果てている。

 

とても自分では住む気にならないし、人に貸す気にもならない。



賃貸に回して採算が取れると思えない。



権利関係も複雑そうで、買った後にも経験したことのないような手間が、


かかりそうな気もします。

 

しかし、人に貸す物件と、自分が住みたいと思うかどうかとは別の話。



ビジネスにおいては、自分の好みと、


他人の好みは分けて考える必要がありますよね。


 

たとえ安かったとしても、自分自身が最低限住めるか、


他人様がお金を払ってそこに住み、


生活するイメージのわきにくい物件は買うことは出来ない。


 

最近は落札価格もかなり上がってきているので、


競売が果たして得だとは言えなくなっています。

 


先日も良さそうな物件があったので、近隣の取引事例を調べて、


そこから1割ほど低い価格で入札してみようと思ったが、


もし、落札できても、家賃相場を調べてみると、


表面では高い利回りが期待できても、


メンテナンスコストを考えると実質で10%を切ってしまうでしょう。



この物件を購入してもほとんどペイしない。



ところが競売入札には問題がある。

 

ローンが使えないことと、物件を購入するのに2割の保証金を、


用意しなければなりません。

 


さらに物件を購入しても、リフォームにどれくらいかかるかヨメない。

 

名目で10%、実質利回りにして5%位にしかならないこともある。

 

競売物件のマニュアルでは、最低でも名目で15%、


できれば20%以上が期待できるようなものを買う必要があるというが、


それと実際は大きく違っているように思います。







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