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アパート・マンションとコンビニやガソリンスタンド、商業ビルの違い、税金はどうなる

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郊外や都心部の立地条件の良いところは、

 

普通、コンビニやガソリンスタンド、

 

商業ビル経営を土地オーナーは考えます。

 

 

 

 

店舗や商業ビルは、テナントにさえ恵まれれば、


投資効果は抜群だからです。

 

 

つまりコンビニやガソリンスタンド、

 

商業ビルの場合は、ほとんどがスケルトン渡しといい、


内装等のインフィルはテナント持ちとなっています。

 

 

 

ですから、建設費等への投資額は、


住宅系の建物よりも圧倒的に少なくて済みます。

 

 

そして、家賃等の収入は、

 

コンビニやガソリンスタンド、


商業ビルのほうが住宅よりも高いので、


テナントさえ確保できれば、


住宅系のアパートやマンションよりも、


はるかに効率がよいです。

 

 

 

しかし、一度出ていかれると、


代わりのテナントを見つけるのに苦労します。

 

 


というのも住宅系のアパート・マンションは、


入居者が見つからないといっても、


家賃を下げていけば、たいていの場合、


入居者は見つかることが多いです。

 

 

ところが、テナントの場合は家賃を下げても、


次のテナントを見つけにくい所があります。

 

 

また、売却する場合も店舗が建っている土地は、


かなり値段を下げなければ、なかなか買い手が付きません。

 


そうかといって、いつでも売れるように駐車場にしていても、


固定資産税がかかり、相続するときは相続税がかかります。

 

 

 

さて、懸案点は、店舗系の場合は、


住居系よりも天井高が必要ということです。

 

 

 

事務所の場合も、同じように天井高が必要です。

 

 

同じ容積率なら、商業ビルは住宅系の建物よりも、


階高が必要となるため、住宅なら7階が建ち、


商業ビルなら、5階か6階しか建ちません。

 


また税金は、土地有効活用を考える場合、


アパート、マンション等の住居系建物は、


固定資産税、都市計画税の減税措置があり、


さらに相続税も軽減されます。

 

 

 

でも、コンビニやガソリンスタンド、商業ビルは、


住居系の建物ではないので、駐車場の場合と同じように、


固定資産税や都市計画税軽減措置はありません。

 

 


賃貸アパートやマンションを建てれば、


土地の固定資産税が6分の1に軽減されます。

 

 

新築建物の固定資産税も、


最初の5年は2分の1に軽減されます。

 


都市計画税は3分の1に軽減されます。

 

 

貸家建付地として土地の評価額は85%程度ですし、


建物は取得原価の60%程度が固定資産評価額となり、


これは年々、建物が経年劣化しますので、


固定資産税も下がっていきます。

 

 

このように固定資産税が軽減されるのですが、

 

これは、住居関連だけです。

 


住宅以外の建物を建てても、


土地建物にかかる固定資産税は軽減されず、


満額し払い続けることになります。

 


相続税はどうでしょうか

 


アパート・マンション等を建てるとその土地は、


貸家建付地となり、路線価図や評価倍率表により、


(1−その土地の借地権割合×その土地の借家権割合)の式で、


計算されます。

 

 

その結果貸家建付地による評価減と、

 

200平方メートルまでに適用される、

 

小規模宅地の評価減による特例の両方が得られるのですが、

 

その他に借入金と建物評価額との差額、

 

つまり、建物の建築価格の3〜4割位を減じた額が


相続税評価額になるのですが、


実際は建物の建築価格で銀行借り入れをしているために、


その相続税評価額と借入金の差額分の評価が、


下げられる効果があるというものです

 

 

以上の3つの要素により相続税の評価が減額されます。

 

 


これらはすべて、住居系の建物を建てた場合に適用されますが、


店舗系や、商業ビルは、どうなっているでしょうか、


実は店舗系や、商業ビルを建てても同じように、


すべて適用されます。

 

 

つまり、固定資産税は軽減になりませんが、


相続税の対策には、駐車場のままにするよりも、

 

コンビニや店舗、商業ビルもアパート、マンションも、


同じように有効であるということです。

 


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