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1戸建て貸家を500万円で建てる

1戸建て貸家を500万円で建てる  

 

 

 

80平方メートル位の四角いシンプルな家なら1戸建てでも、


500万円で建てられるようになっています。

 

 

その証拠に、被災地の仮設住宅(広さ約35平米)の設置費は、


災害救助法の規定で230万円で建てられているのです。

 

 

建物だけは230万円の予算で建てられますが、


実際には浄化槽などの外部工事を含め、


400万円ほどかかっているようです。

 


このことから、家は500万円でも建築可能なのです。

 


相続税対策で、賃貸アパートを建てる予定のある人、


古くなった貸家の建て替えの予定のある人、


アパートは供給過剰のため、数年で入居率が下がることがありますが、


500万円で建てる家は、小さいながらも一戸建てですので、


周辺のアパートに対しても競争力があると思いますよ。

 


もっとも、住む人のことを考えずに、


仕様は必要最低限にして、ひたすら安さだけを追求すれば、


500万円位の予算は簡単にクリアできる数字なのです。

 


しかも、日本全国どこの工務店でも建てられるのです。

 


しかし、快適さを兼ね備えた普通の家を建てようとすれと、


とたんに高くなりますね。

 


坪単価は延べ床面積が小さい住宅では、


建物の中に占める設備や、


水回り造作のパーセントが高くなるため、


工事単価は高くなる傾向があります。

 

 

一般に低コスト住宅といわれる家の価格帯は1千万円します。

 

 

これの半分の予算のローコスト住宅を建てるのだから、


シンプルになるのは、当然といえば当然ですよね。

 

 

家の形は犬小屋のように四角い箱を2つ積み上げた、

 

サイコロのような形を思い浮かべてください。

 

 

出っ張り、引っ込みのある壁は、


材料費や建築費がかさむため、


シンプルな形になるでしょうね。

 


四角形のシンプルな形にすると、


外壁を張るのが楽になるために、


工期が大幅に短縮されるわけです。

 

 

もっとも、サイコロのような四角い形は、


耐震性に優れ、堅牢で安くできるのです。

 

 

しかし、浴槽だけは1坪タイプ(160×160センチ)にして、


十分な広さを確保した方が長い目で見ていいでしょう。

 

 

もっとも、500万円で建てるなら、


浴室を小さめの0.75坪タイプ(120×160センチ)にして、


窓を作らないことです。

 

 

窓といえば、トイレの窓も省くことで建築費を抑えられます。

 

 

どうせ換気扇を付けますので特に窓は必要ないでしょう。

 

 

その証拠に、マンションや団地などは、


浴室にもトイレにも窓は付いていませんよね。

 


ガスはプロパン会社にすると、ガス工事も、


給湯器設置もゼロ円になる可能性があります。

 

 

プロパン会社にする理由は、


ガス管を敷地に引き込む手間が省けるわけです。

 

 

とくに、ガス管を敷地に引き込む距離が長いと、


工事代だけで建築費の一割くらいかかってしまいます。

 


ですから、プロパンガス会社と契約すれば、


配管工事代が無料になる可能性があります。

 

 

建物の外の敷地は費用節約のために、


コンクリートで固めない方が良いでしょう。

 

 

 

どうしても固めたいなら駐車スペースなどの、


重量物が載る部分だけにしてはどうですか。

 

 

 

間取りは4LDKです。

 

 

家の広さは、70平方メートル。

 

 

 

最低60平方―メートル(約18坪)の土地があれば、

 

500万円で建てられます。

 


さらに6平米足して、66平方メートルあれば、


車1台止められます。

 

 

駐車場が2台分あれば、駐車場代を別枠に設定すれば、


駐車場に対する消費税も徴収できます。

 


屋根は、コストを考えて、片流れ屋根にします。

 


片流れ屋根なら雨樋は1か所でOKです。

 

 

屋根の材質を瓦ではなく、トタンやガリバリウムにすれば、


屋根の工事代は瓦の半分くらいに収めることが可能になります。

 

 

トタン屋根といっても軽くて丈夫ですし、耐用年数も、


瓦と同様に30年ぐらいはメンテナンス不要で持ちますし、


もっとも、10年周期ぐらいで、再塗装をすれば、寿命は延びます。

 


しかし、500万円の低予算で建てても、


普通の家と同じくらい快適に過ごせなくては、


建てる意味がないとおっしゃるかもしれません。

 

 


住宅が安くローコストで、できる理由は、


設計業者と工務店を分けることも賢明ですし、


工場でのプレカット工法を用いて


通常4か月かかる工期を、


2.5か月程度で完成させることで、


現場の工賃が安くなるのです。

 


コストパフォーマンスのある設計業者に依頼して、

 

工事を行う施工会社は地元の工務店がよいのです。

 


このように、経費削減は、窓の枚数を減らして、


建物形状をシンプルにすることで、


材料費を圧縮できますし工期短縮にもなりますよね。

 


またバルコニーを廃止してサンルームにすることで、


工事費を大幅に削減できるだけでなく、


冬でも選択物が干せるようになりますし、


防水工事のメンテナンスやベランダ塗装も不要になりますね。

 


もっとも工務店にいっても、


500万円で家を建ててほしいと言ってくるお客さんは、


ほとんどいないでしょうね。

 

 

それよりも、500万円で受ける工務店もまずないでしょう。

 

 

利益が薄いうえに、少しでも余分な手間をかければ、


赤字になってしまいかねませんので。

 


500万円で建てなければならないこと、


貸家にするなどを伝えて予算が限られていることを、


可能な限り伝えて、値段交渉するという熱意が必要ですよね。

 

 


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大家さん自らできそうなところは、自分でもやる姿勢が、


工事費削減につながります。

 

 

ところで、500万円住宅のような、工務店と一緒にやるプランは、


建築費の全額を借入でなく現金で持っておく必要があるのです。

 


というのも工務店への支払いは、工事進捗状況に応じて、


その都度支払っていかなければなりませんが、


融資は建物完成して登記をしてからになります。

 


なので、現金がなければ、つなぎ融資が必要になってきます。

 


建築費の支払いのタイミングは、


契約時、着工時、上棟時、工事完了時、


竣工時といった具合に数回に分けて、


払っていかなければなりませんので、


大工さんは材料を仕入れたり、生活費も必要ですし、


職人は一つの仕事を終わると、


工務店に代金の請求をしますので、


現金が必要なのです。

 

 

 

新築一戸建ての貸家が増えている

 

 

最近連棟タイプや2戸1タイプのアパートに交じって、

 

戸建て賃貸というタイプの新築一戸建てが顕著です。

 

 

一戸建てと言えば、建築コストが高くて、


利回り的に投資対象になりにくかったのですが、


工務店や住宅メーカーが、


ローコストの戸建賃貸物件を建てるようになった関係で、

 

土地を持っている地主さんであれば、


高利回りを獲得できますし、


土地から買って建てる場合でも、


採算が十分取れるようになっています。

 

 

アパートなどの連棟タイプは、

 

予算的に建てられないというサラリーマンでも、

 

戸建賃貸住宅を安く建てられるなら、

 

不動産投資を簡単に始められるのではないでしょうか。

 

 

 

一戸建てですので、空室の心配はそれ程ありませんし、


将来自分たちが住むこともできますし、


売却もしやすいでしょう。

 

 

人口減少が続いていくと、


今後は戸建賃貸物件を新築で供給していくスタイルに、


アパート投資は進化していくものと思われます。

 

 

また土地のコストを下げるためには、

 

田舎の田畑を購入することで土地代を大きく低減できます。

 


もっとも、田畑を購入すれば、


埋め立てをしなければいけませんし、

 

擁壁をつくって造成工事も必要になってきます。

 


そして、上下水道を引き込んだり、


電柱を建てたり、電気を引き込んだりしなければなりません。

 

 

それだけ手間がかかっても、


田舎の田畑のまま買えば、


周辺で売られている整形地の半額ぐらいで収まります。

 

 

土地を造成して、擁壁をつくって、

 

上下水道を引き込む作業は意外と安くできるんです。

 


他にも、安い土地として、


不整形地や道路幅の狭い土地があります。

 

 


賃貸経営において圧倒的な競争力のある一戸建てを建てることで、


これからは賃貸経営で優位に立てると思います。


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