サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


早く経費化するのがいいのか、毎年減価償却するのがいいのか(長期間かけて経費化するのと、単年度償却どちらが有利か)耐用年数より早く減価償却する有税償却 | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
早く経費化するのがいいのか、毎年減価償却するのがいいのか(長期間かけて経費化するのと、単年度償却どちらが有利か)耐用年数より早く減価償却する有税償却

早く経費化するのがいいのか、毎年減価償却するのがいいのか

 

リフォームは長期間かけて経費化するのと、単年度償却どちらが有利かについてあれこれ

 

 

 

例えばリフォーム費用を例にとると、


単年度償却と長期間かけて経費化するのとでは、


どちらが有利でしょうか。

 

 


または、ちょこちょこ修繕していくか、

 
いっぺんに大規模に修繕するのとでは、


どちらが有利でしょうか。

 

 
あるいは、いっぺんに修繕費に上げてしまうべきか、


一旦資産に上げてその後の耐用年数で、

 

減価償却で経費化していくべきか。

 

 

 

つまるところ、リフォーム費用は、修繕費にするか資本的支出にするのか、


どちらがいいのでしょうか。

 

 

という問題について考えてみたいと思います。

 

 


こういう問題には2通りの考え方があって、


一般的に、修繕費にすれば少額の出費で抑えられますが、


資本的支出にすれば、かなり大きな資金が出ていきます。

 

 

 

しかし、リフォームは資本的支出にした方が、


それだけ減価償却費として計上できる期間が長くなるので、


その分、利益を少なくする期間も長くなるので、


税負担が減る期間も長くなり、有利になるという人がいます。

 

 


一方では、耐用年数は短いほうが、


リフォーム費用も少なく抑えられ、


しかも、早く費用化できるため、


納税上は有利になるという人もいます。

 

 

 

では、いったい、耐用年数が短いほうが納税上有利になるのか、


長いほうが有利になるのか、本当は、どちらが有利になるのか。

 

それはなぜか。

 

 

 

この問題について、


固定資産の減価償却に用いられる耐用年数の例で考えてみたい。

 

 

大家さんが行うリフォームといっても、


その中身は、建物の価値を上げる資本的支出と、


原状回復工事程度の修繕費に分けられます。

 

 

 

 

資本的支出は、設備を交換したり新設したり、


建物を大規模にリフォームしたりして、


資産の使用可能期間を延長させたり、


価値を増加させたりするための支出です。

 

 

 

一方修繕費は、今までと同様に使用するための支出であって、


設備の修繕や維持管理などの工事で、性能アップではなく、


どちらかといえば、原状回復的支出です。

 

 

 

ところが、資本的支出となれば、減価償却をしなくてはなりません。

 

 

 

減価償却というのは買った時に一度に経費計上しないで、


毎年少しずつ経費計上していく考え方です。

 

 

 

例えば、各種設備の償却期間は15年になっています。

 

 

 

早い話が、かかった設備代金を15で割って、毎年、


その分だけ経費として計上していくわけです。

 

 

 

一方、修繕費となれば、単年度償却といって、


修繕時に一度に経費計上するものです。

 

 

 

 

実はこの単年度償却が税務上有利になるのです。

 

 

 

投資というからには、買ったものを売って初めて利益が確定します。

 

 

なので、購入して、賃貸して売却して、ここまでの総合的評価で、


考える必要があります。

 

 

 

不動産投資家の中には、いい条件ならば、


物件を売ってもよいと考える人もいるでしょう。

 

 

 

もしかしたら数年後、売るチャンスがあるかもしれません。

 

 

7年後に高く売れる買主が現れるかもしれません。

 

 

7年経って売却したのに、設備の償却を15年もかけて行うとなると、


かけた費用の全額を経費化しないうちに手放すことになってしまいます。

 

 

 

 

やはり、出費した分はできるだけ早く回収したいものです。

 

 

なので、向こう何年もかけて減価償却するよりも、


単年度で一括償却して、節税効果を先取りした方がいいのです。

 

 

 

それに、何より単年度償却が税務上有利になるのは、


単年度償却を選んだ方が、その年のキャッシュフローだけでなく、


翌年度のキャッシュフローも確実に増えます。

 

 

 

というのも、翌年に支払う所得税や、

 

住民税などの税金額も減らせるのです。

 

 

 

それに、単年度償却で赤字が出た場合には、

 
個人では3年、法人であれば7年にわたって、

 

繰り越せるようになります。

 

 

 

この繰り越しによっても、節税できます。

 

 

というわけで、早く償却した方が有利になります。

 

 

 

なるべく単年度償却を目指したほうがいいと私は思います。

 

 

まぁリフォームといっても、大規模にリフォームをすれば、


資本的支出になりますが、それだけ大きな現金支出が発生しますので、


その費用は一括で支払わなければならずその分の現金が失われます。

 

 

 

しかし単なる修繕費ならそれほど出費も多くなく、


金額も少額になってきますので、


資金繰りは楽になります。

 


いずれにしても、空室が出たときには、


原状回復工事で済まし、


物件を購入した時に行うリノベーションや、


何年間に一回に行う大規模修繕は、


物件の価値をあげて、家賃収入を増やすことにつながるため、


長期運営が可能になります。

 

 

 

 

どちらも、節税対策になることには変わりありません。

 

 

 

しかし、物件を売ることを前提にするのであれば、


これが逆になることも知っておかなければなりません。

 

 

つまり減価償却を計上して未償却残高が少ないとその分、


売却時に売却益が出やすいので、その売却益に対して、


今度は、税金が多くなることを覚悟しなければなりません。

 

 

また、融資を受けるなら単年度償却よりも、

 

減価償却のほうが有利だと思います。

 

 

なぜなら、減価償却は銀行審査で返済原資として見られるからです。

 

 

 


以上で、リフォームについて見てきましたが、

 

 

中古のアパートを購入したケースで考えてみます。

 

 

中古のアパートは早く経費化するのがいいのか、


毎年減価償却するのがいいかを、


自主耐用年数を採用することを含めて見ていきます。

 

 

 

 


建物を買った場合には、それが木造であれ鉄骨造りであれ、


それぞれ法定耐用年数が決まっています。

 

 


例えばアパートを購入する場合、


築20年の中古アパート(建物300万円、土地700万円)を


1,000万円で買った場合、


建物は減価償却していくことになります。

 


中古資産を購入した場合の

 

減価償却期間は法令で決まっています。

 

 

 


中古資産が法定耐用年数の一部を経過している時の減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%になります。

 (一年未満の端数は切り捨て)

 

 

従って、通常はその法定償却年数に沿って毎年減価償却していくわけです。

 


仮に1,000万円で買った築20年の、


中古アパート(建物300万円、土地700万円)を、


減価償却していくとします。

 

 

 

 


上記から、

 

築20年の木造中古住宅を買った場合の減価償却期間は、


22年−20年+20年×0.2=6年になります。

 


6年償却の場合、わかりやすく考えると、


1年当たり50万円ずつ償却していきます。

 

 

建物評価300万円中古アパートも、


初年度で50万円減価償却しますから、


貸借対照表の建物の勘定科目のところは、


初年度は250万円になります。

 

 

 

ところが、6年で減価償却するものを、


3年で減価償却したとすればどうでしょうか。

 

 

建物評価額300万円で買ったものを3年で償却するのであれば、


年間100万円ずつ減価償却をすることになります。

 


貸借対照表の建物という資産勘定には、

 

初年度は200万円しか計上されません。

 

 

減価償却という経費として100万円計上されますから、


法定償却をするよりも50万円分、


その年の利益が低くなります。

 

 

 

300万円評価の建物を買った場合、

 

6年のものを3年で減価償却することは、


その年の利益を減らし、

 

持っている資産を少なく評価することにつながります。

 


ここで初年度に、100万円減価償却してでも、


早く減価償却するメリットはどこにあるのでしょうか。

 

 

次のようなことがあるからです。

 

 

300万円評価の建物を買って賃貸経営していたけれども、


その建物が法定耐用年数の6年ももたずに、

 

売却することになってしまった。

 

 

入居者に貸して使っているうちに、

 

賃貸住宅はマイホームと違って、

 

摩耗が激しい、耐震性も心配だと思われる。

 

 

3年で、不具合が発生して売却することになったが、


残存簿価がまだ150万円残っています。

 

 

まだ未償却残高があるものを売却して新しいものを購入すれば、

 

前の建物の減価償却費150万円が費用化されていません。

 

 

 

 

しかし、6年のものを、3年で償却してしまうメリットは、


3年後にその建物はタダになります。

 

 

もし建物を丁寧に使い、十分使える状態であれば、


タダの建物を使って収益を上げていくことになるわけです。

 

 

今まで100万円の減価償却費がかかっていたのが、

 

3年で償却すれば4年目からは、

 

減価償却費という費用がかからず、


その建物を使うことができるのです。

 

 

このように早く費用化すれば、


後々の収益に大きく貢献してくれることになります。

 

 

このため、法定耐用年数よりも早く減価償却することは、


非常にメリットがあるのですが、


税務署はこれは認めてくれません。

 

 

つまり、法定耐用年数よりも早く減価償却して、


利益として計上できた金額の半分を勝手に減価償却したのだから、


本来利益とみなされた金額については、税金をかけると言われます。

 

 

したがって、


それを回避するために、


内部では有税償却を実施し、そして税務署に対しては、


税法で定められた法定耐用年数による減価償却を、

 

別途行うということです。

 


そのような面倒な点はありますが、


それでも今まで述べきた理由から、

 

あえて早く償却するほうがいいのです。

 

 

これぐらいメリットがあるということを言いたかったわけですね。

 

 

 

 

つまり、減価償却を法定耐用年数でしないで、

 

独自の基準で償却することがいいのです。

 


これは、法定耐用年数でしていけばよいものを、


それよりも早く減価償却していくということは、

 

法定耐用年数があって、他の賃貸経営者はこれに従っているのに、

 

わざわざ異なったことをやるのは無理があると、


さらに、減価償却計算が2本立てになってわかりにくくなると、


税務署の職員の意見に押されて大方の皆さんは、

 

そんなものかと思ってしまうのだと思います。

 


その年の利益を低くした貸借対照表における建物という資産を、

 

減らしてでも早く償却するのは、減価償却が早く終われば、

 

それだけ早く建物がタダになるからです。

 


早いうちにタダの建物から果実を得られます。

 

 

 

 


有税償却について


内部では、決算処理上で3年で償却したとしても、


税法上は6年で減価償却しなければならないのです。

 

 

従って、最初の3年は減価償却が増えて利益は減るのです。

 


しかし、税金計算上は法定耐用年数の6年を採用しますので、


内部では利益は減ってもその分の税金は減らないことになりますよね。

 

 

これが、いわゆる税金を払って減価償却する有税償却と言われるものです。

 

 

 

 

すなわち、最初の3年間では減価償却が過小計上されており、


その分があとの3年へと先送りされていることになります。

 


ところが税務署は自主耐用年数は認めてくれません。

 


300万円の建物を3年で減価償却するために、


1年で100万円ずつ落とそうとすると、


税務署に、いや50万円しか認めませんと言われる。

 

 

後の50万円はおたくが勝手に落としたものですから、


それにかかる分は税金として取りますと言われます。

 

 

従って、大家さんとしては、100万円の減価償却を計上したうえで、


さらに正規計算で出てきた税金を収めなければならないということです。

 


これが有税償却です。

 

 

これは、極端な話ですが、


しかしそんなことになっても、法定耐用年数よりも早く、


減価償却していく方がメリットがあると私は思います。

 

 

 


もっとも、賃貸経営者はそこまで考えて、

 

 

経営している人はほとんどいないと思います。

 

 

 

 

 

 

 

上記の例で、


築25年の中古アパート(建物300万円、土地700万円)を


1,000万円で買った買い、


それを減価償却していくことにします。


築25年の木造中古住宅を買った場合の減価償却期間は、

22年×0.2=4.4(小数点以下切り捨て)で、

4年になります。

 

 

中古資産を購入した場合は、

 

法定耐用年数の全部を経過している減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数×20%

(一年未満の端数は切り捨て)

 


300万円で買った資産を、


4年減価償却の場合、1年あたり75万円ずつ減価償却していきます。

 

貸借対照表の建物勘定は、初年度は225万円になります。

 

 

 

 

 



関連記事

不動産の取得価額に含める費用、含めなくてよい費用


不動産投資、売却益を求める

建物の取り壊し費用と確定申告

不動産売却、減価償却が終わって未償却残高がないと土地値で売っても損はないのか

エレベーターの減価償却について

外階段リフォーム、法定耐用年数(外階段 減価償却期間

リフォーム費用の減価償却、大規模リフォームは何年で減価償却する

 

修繕費を上回る部分は全て資本的支出になるのでしょうか

融資に有利な決算書の書き方

確定申告での減価償却期間

修繕費の見直し

 

不動産を買ったときよりも安く売った場合、損をしたのか

不動産投資(マンションアパート経営)が儲からないのは節税目的だから

お金の出費を伴わない節税とはどんなものがあるのか

建物は法定耐用年数を超えて住めるのに、減価償却は22年ですることに疑問を持たないか

お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)

木造は短期間に有利に資産を築ける

リフォーム費用を、資産として残すのか、費用として落とすのか

減価償却は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる  

固定資産の償却は定率法を選択する(定率法と定額法の違い)

大規模修繕をして耐用年数を伸ばす

個人は減価償却する

減価償却費はどう計算すれば有利になるか

減価償却の赤字分は繰り越せるか、(なぜ法人は減価償却しなくていいのか)

確定申告と減価償却

大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ

修繕費にするか資本的支出(減価償却で割り振り)にするか

借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスする(加える)のか

不動産投資、減価償却について

 

単年度で早く費用化するよりも、なるべくゆっくり費用化する方を経営者は選ぶ

長期間で経費化するか、単年度償却か、(単年度償却、減価償却どちらが有利か)

確定申告書、減価償却費の計算の書き方(記入の仕方)

 

確定申告と節税対策について

 

未払金と未払費用について

 

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1517
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク



AX