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減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる

減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる

 

 

 

アパートなどの減価償却についてですが、

 

アパート、マンションを建築する場合、


建物本体のほかに、建物付属設備として給排水設備、


電気設備、ガス設備、その他の設備も、

 

導入することになりますが、


これらの支払いは通常ハウスメーカーや建築業者へ、


一括して支払うことが多いものです。

 

 

問題は、この給排水設備、ガス設備、


冷暖房設備は、建物本体より法定耐用年数が短いことです。

 

 

 

従って賃貸経営を行う上で、こういった設備を、

 

建物本体と分けることによって、

 

早期に経費をたくさんあげることが可能になります。

 

 

ちなみに、建物は定額法しか採用できませんが、

 

こういった設備は定率法が使えるために、

 

前倒し償却が可能になるわけです。

 

 

定率法を選択できるということは、


これらの設備を建物本体と区別して、

 

減価償却することで、投資資金を早期に、

 

回収することができることにつながるために、

 

賃貸経営上有利に働きます。

 

 

アパート、マンションを建築する場合、業者さんは、


それぞれの明細を区分して請求書や見積書を、

 

作成してきます。

 


なので、これらの支払金額のすべてを、


建物本体の取得価額に含めないように、

 

別々に計上すればいいわけです。

 


一般的に建物総額の30%位は、

 

設備代金にかかっているといわれています。

 

 

建物は定額法しか使えませんので、

 

定率法のように早期償却ができませんが、


設備は定率法が使えます。

 

 

なので、定率法なら初期に多く償却しますので、


建物と設備を区分して減価償却するだけで、


節税効果が高くなり、初期投資額を早期に、

 

回収することができるのです。

 


例えば、6800万円で物件を建築した場合をもとに、


1年目の償却額を計算してみます。

 

(建物4800万円と設備2000万円)である場合。


建物と設備を区分して減価償却した場合


建物 4800万円×0.046(22年の償却率)

 

=220万8,000円

 


付属設備2000万円×0.142(15年の償却率)

 

=284万円

 


建物、付属設備合計 220万8,000円+284万円

 

504万8,000円

 


建物と設備を区別せず定額法で計算した場合(定額法しかできない)


4800万円+2000万円×0.046

 

312万8,000円

 

差額は、504万8,000円−312万8,000円

 

=192万円になります。

 

建物と設備を区分して減価償却した方が、


初年度、192万円節税効果が高くなります。

 

 

ちなみに、定率法を選択する場合には、税務署に対して、


定率法にしますという届出が必要です。

 

 

届出を行わない場合は定額法を採用することになります。

 

 

賃貸事業を始めた初年度の場合は、定率法を選ぶ場合、


最初の確定申告の申告期限までに、


所得税の減価償却資産の償却方法の届出書を、

 

税務署に提出します。

 

この用紙に定率法と記入するのです。

 


一方、賃貸事業を始めた年の翌年以降に、

 

償却方法を変更する場合は、


所得税の減価償却資産の償却方法の変更承認申請書を、

 

提出します。

 


ちなみに、付属設備を取り換える場合、


その付属設備の未償却残高は経費になります。

 

 

自宅併用住宅の場合は床面積で按分して、


賃貸部分の床面積に相当する分が必要経費になります。

 

 

また建物等を取り壊した場合、

 

未償却残高は経費に計上できます。

 

 


例えば、建物と附属設備の未償却残高が、

 

100万円であれば、100万円を全て、

 

その年度の経費に算入することができます。

 

 

つまり、それまで行なっていた減価償却は、


その時点で終了するということです。

 

 

逆に、付属設備は償却期間が短く、


初期に減価償却を過大に計上していますので、


その未償却残高は、早いうちに、

 

ほとんど残らないという短所がありますね。

 

 

取り換えたり、破棄したりするときに、

 

経費計上がほとんど期待できない。

 

ということです。

 

 

いずれにしろ、建物も、付属設備もどちらも、

 

取り換えたり、破棄したり、解体したりする場合は、

 

未償却残高はその時に一括で経費に計上できるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

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